Spoločenstvá boli zvyknuté na to, že dozorná rada v spoločenstve kontrolovala činnosť a hospodárenie raz ročne a správu prerokovala a dala schváliť na zhromaždení vlastníkov. Tento spôsob kontroly bol zaužívaný od platnosti zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, teda od roku 1993.
Novela zákona č. 367/2004 Z. z. účinná od 1. júla 2004 priniesla zmeny, ktoré sa musia zapracovať do všetkých zmlúv o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov formou dodatku, ktorý sa registruje na príslušnom krajskom úrade.
Rada je dozorným orgánom spoločenstva:
˙ zvoláva zhromaždenie najmenej raz za rok,
˙ kontroluje vedenie účtovníctva a všetkých dokladov súvisiacich s činnosťou spoločenstva
˙ navrhuje odvolanie predsedu
˙ funkčné obdobie rady je tri roky
˙ členom rady môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru
˙ členom rady nemôže byť predseda spoločenstva (z toho jednoznačne vyplýva, že na zasadnutiach rady, ak je prizvaný, nemá hlasovacie právo)
˙ na platné rozhodnutie rady je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny jej členov (spravidla je rada trojčlenná, teda platné rozhodnutie je pri súhlase dvoch jej členov)
˙ členovia rady sú oprávnení nahliadať do všetkých dokladov a záznamov, zápisov týkajúcich sa činnosti spoločenstva a kontrolujú, či spoločenstvo vykonáva správu domu v súlade so zákonom, zmluvou o spoločenstve, prípadne stanovami spoločenstva
˙ člen rady nesmie vo vlastnom mene a na vlastný účet uzavierať obchody, ktoré súvisia s činnosťou spoločenstva, ani sprostredkúvať obchody pre iné osoby, ak sú predmetom činnosti spoločenstva alebo s ním súvisia
˙ člen rady by mal pred voľbami preukázať svoju bezúhonnosť výpisom z registra trestov, nie starším ako tri mesiace (zákon túto povinnosť neukladá, avšak odporúčame, aby tak spoločenstvo konalo, pretože ide o členov kontrolného orgánu)
˙ člen rady poberá za výkon svojej funkcie odmenu, ktorú schvaľuje zhromaždenie vlastníkov bytov
Rada spolu s predsedom spoločenstva prerokúva:
-- rozpočet spoločenstva na príslušný kalendárny rok,
-- ročnú účtovnú závierku spoločenstva
-- výšku mesačných úhrad za plnenia
-- výšku mesačných platieb za správu
-- výšku príspevkov a použitie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv
-- vyúčtovanie úhrad za plnenia
Ak si zhrnieme všetky uvedené povinnosti rady, vidíme, že sa dostala do pozície stáleho partnera predsedu počas celého roka. Zastupovaním predsedu je poverený člen rady, ktorý ho v neprítomnosti zastupuje v plnom rozsahu (zastupovanie musí byť schválené vlastníkmi na zhromaždení). Rada má právo nahliadať do všetkých dokladov týkajúcich sa správy domu a chodu spoločenstva. To znamená, že na pravidelných stretnutiach sa tieto kontrolujú a pri zistení nedostatkov sa priebežne môžu odstrániť. Takto sa počas roka zabezpečuje aj priebežná kontrola činnosti. Niektoré spoločenstvá správy o kontrole hospodárenia vyhotovujú priebežne za príslušný štvrťrok.
Zákon ustanovuje, že rada má minimálne troch členov. Väčší počet členov rady nie je potrebný, aby nevznikali "kolosy", ktoré sú nefunkčné, nie sú schopné sa zísť a zabezpečovať flexibilné riešenie aktuálnych problémov v spoločenstve.
V domoch s viacerými vchodmi môže byť zastúpenie v orgánoch spoločenstva riešené tak, že predseda je z jedného vchodu a z ďalších vchodov sú zástupcovia v rade.
Orgány spoločenstva sú určené zákonom a prax ukazuje, že ďalšie volené orgány, ako je podpredseda a príliš veľký počet členov rady, len zvyšujú poplatok za správu (v niektorých spoločenstvách to predstavuje 300 a viac korún za byt mesačne). V takomto prípade sa stráca aj filozofia, podľa ktorej samospráva domu formou spoločenstva je úspornejšia ako forma správy cez profesionálneho správcu. Orgány spoločenstva môžeme účelovo rozširovať cez pracovné komisie na jednotlivé rozhodovania, a to napríklad pri výbere dodávateľa na zateplenie, opravu strechy, výmeny stúpačiek atď., takto do procesu rozhodovania vtiahneme ďalších vlastníkov v dome a zároveň to môžu byť odborne zdatní ľudia z príslušnej profesie.
Rada by sa mala schádzať pravidelne v určených intervaloch alebo podľa potreby. Členovia rady si po voľbe na prvom zasadnutí určia, kto bude zvolávať zasadnutia a či na každom zasadnutí musí byť aj predseda spoločenstva. Spravidla to tak je, pretože predkladá rade na rokovanie všetky materiály o činnosti spoločenstva.
Rada pri pravidelných stretnutiach ako dozorný orgán kontinuálne počas celého roka kontroluje činnosť spoločenstva a plnenie prijatých uznesení.
Voľba členov rady
Nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (§ 14 ods. 2). Ak počet zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov neumožňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatne hlasovanie, rozhoduje nadpolovičná väčšina zúčastnených.
Účasť vlastníkov na rozhodovaní je veľmi dôležitá, a malo by byť v záujme každého vlastníka, aby sa aktívne zúčastňoval na zhromaždeniach. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru nebude využívať svoje vlastnícke právo a povinnosť zúčastňovať sa na zhromaždeniach, bude takého postavenie využívať správca, alebo tí vlastníci, ktorí sa na zhromaždení zúčastnia.
Odstúpenie člena rady z funkcie počas funkčného obdobia z akéhokoľvek dôvodu je možné. Túto skutočnosť oznámi ostatným členom rady a predsedovi spoločenstva. Rada, najneskôr do 30 dní od oznámenia, pripraví zvolanie zhromaždenia vlastníkov, na ktorom sa uskutoční doplňujúci akt volieb. Kandidátku na voľbu nového člena musí zabezpečiť v 30-dňovej lehote. Postup pri odstúpení člena rady musí byť zakotvený v príslušnom článku zmluvy o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.