Vlastníctvo bytu a nebytového priestoru je osobitnou formou vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci, a preto bolo nevyhnutné, aby zákonodarca pri jeho právnej úprave myslel na spôsob spravovania tejto nehnuteľnej veci podrobnejšie ako pri ostatných nehnuteľnostiach. Bolo potrebné nájsť spôsob, ktorý by nezasahoval neprimerane do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov, ale zároveň umožnil výkon vlastníckeho práva vlastníkovi nielen k jeho bytu, nebytovému priestoru, ale aj výkon vlastníckeho práva k spoločným častiam, zariadeniam a pozemku ako akcesorickému právu upínajúcemu sa na vlastníctvo bytu, resp. nebytového priestoru.
Zákon č. 182/1998 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (zákon o vlastníctve bytov) preto zakotvil inštitút povinnej správy bytového domu. Podľa dôvodovej správy novely zákona o vlastníctve bytov presunula táto novela vzhľadom na pokročilý stupeň prevodu vlastníctva bytov v Slovenskej republike ťažisko zákonnej úpravy z podmienok transformácie vlastníctva bytov a nebytových priestorov na princípy fungovania samosprávy vlastníkov (formou spoločenstiev, najmä však formou správcov).
Právne postavenie správcu
Správcom môže byť v súlade so zákonom o vlastníctve bytov právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá má v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu. Zrejme nedopatrením zákonodarca neuvádza správu nebytových priestorov, keďže zákon o vlastníctve bytov sa vzťahuje aj na domy, kde nie sú žiadne byty, len nebytové priestory.
Predmet činnosti vyplýva zo zápisu a z rozhodnutia živnostenského úradu, v súlade s § 47 ods. 2 živnostenského zákona. Keďže ide iba o ohlasovaciu voľnú živnosť, subjekt vykonávajúci správcovskú činnosť nemusí spĺňať žiadne osobitné požiadavky stanovené živnostenským zákonom. Činnosť správcu môže však byť vykonávaná len podľa a v súlade so zákonom o vlastníctve bytov v platnom znení. Tento zákon pred poslednou novelou stanovoval, že správcom sú najmä bytové družstvá, ktoré sú zatiaľ aj najčastejšie sa vyskytujúcou formou správcovskej spoločnosti.
Zákon kvôli čoraz častejšiemu a premyslenejšiemu tunelovaniu rôznych obchodných spoločností stanovil v § 8 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov všeobecnú zásadu, že akákoľvek zmena, zrušenie, splynutie alebo zlúčenie správcov nemôže byť na ujmu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. K väčšej transparentnosti a kontrolovateľnosti plnenia si tejto povinnosti správcom vlastníkmi bytov zákon stanovil povinnosť správcu o tejto skutočnosti bezodkladne informovať vlastníkov bytov a zároveň splniť si v zákonnej lehote ďalšie povinnosti.
Spôsob správy majetku vlastníkov správcom
Správca je povinný viesť samostatné účtovníctvo osobitne za každý bytový dom, ktorý spravuje. Prostriedky získané na jednej strane z úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu a nebytového priestoru (plnenia) od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome a na druhej strane prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv (majetok vlastníkov bytov) musí správca viesť oddelene od účtov správcu v banke, a to osobitne pre každý spravovaný bytový dom.
Osobitným vedením jednotlivých účtov za každý dom sa zabezpečuje výkon správy a nakladanie s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv (FPÚO) tak, ako je to v súlade s rozhodnutím vlastníkov bytov daného bytového domu. Rieši sa tak možný problém, keď by sa v jednom bytovom dome platil v súlade s rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov väčší príspevok do FPÚO a v druhom menší, ale výdavky oboch bytových domov by mohli byť rovnaké. Ak by sa teda oba FPÚO viedli na spoločnom účte, mohlo by dôjsť k nespravodlivému využívaniu existujúcich peňažných prostriedkov na účte vlastníkmi druhého bytového domu, v ktorom si vlastníci stanovili nižšiu výšku príspevku do FPÚO.
Pre lepšiu orientáciu v problematike treba ešte uviesť, že bytovým domom sa v zmysle stavebno-technických noriem rozumie samostatná nehnuteľnosť, a nie viacero nehnuteľností vedľa seba, t. j. napríklad pri vežiakovom dome je to celý tento dom, pri niekoľkovchodovom dome je bytovým domom súbor bytov a vchodov oddelených od ostatných dilatačnou škárou (najčastejšie 2 -- 4 vchody).
Je len tiež zrejmé, že majetok vlastníkov bytov nemôže byť vedený na tom istom účte ako majetok správcu, čím je zamedzené "prelievanie" peňazí do majetku správcu, najmä v prípade jeho zlej hospodárskej situácie.
Zákon o vlastníctve bytov v § 8 ods. 3 stanovuje základné princípy, z ktorých sa vychádza vo vzťahu majetku správcu a majetku vlastníkov:
-- majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu,
-- majetok vlastníkov nesmie správca použiť na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu,
-- správca nesmie využiť majetok vlastníkov vo vlastný prospech alebo v prospech tretích osôb,
-- majetok vlastníkov nemôže byť súčasťou konkurznej podstaty správcu ani predmetom výkonu rozhodnutia, ktorý smeruje proti majetku správcu.
Vzťah správcu a vlastníkov bytov -- spôsob výkonu správy
Postavenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov (vlastníci bytov) a ich vzájomný vzťah so správcom je daný zákonom a zmluvou o výkone správy. Správca je povinný vykonávať správu majetku vlastníkov samostatne, vo svojom mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Samostatný výkon správy majetku vlastníkov správcom neznamená, že správca nemôže niektoré zo svojich povinností zabezpečiť dodávateľským spôsobom. Je len zdôraznením skutočnosti, že aj bez výslovných príkazov od vlastníkov bytov je správca na základe zákona a zmluvy o výkone správy povinný vykonávať všetky potrebné úkony a činnosti na ochranu a spravovanie majetku vlastníkov.
Spravovanie na účet vlastníkov znamená, že z výkonu činností správcu sú priamo zaviazaní vlastníci bytov, t. j. vlastníci bytov sú povinní platiť za dodané teplo, aj keď jeho dodávku zabezpečil správca (vlastníci bytov nemuseli uzatvárať zmluvy o dodávke tepla, lebo túto činnosť zverili správcovi).
V súlade s § 8a ods. 2 zákona o vlastníctve bytov je pri správe majetku vlastníkov správca povinný, aj bez výslovného zakotvenia týchto povinností v zmluve o výkone správy, najmä:
a) hospodáriť s ním s odbornou starostlivosťou v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy, pričom odbornou starostlivosťou sa rozumie starostlivosť osoby, ktorej je problematika správy bytového domu známa,
b) dbať na ochranu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a uprednostňovať ich záujmy pred vlastnými. Toto zákonné ustanovenie treba zjavne vykladať zužujúco, keďže absurdný výklad tohto zákonného ustanovenia by mohol znamenať, že vlastníci bytov sú nadradení správcovi a napríklad nimi navrhnutú zmenu ceny za výkon správy je správca povinný akceptovať,
c) zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla činnosťou tretích osôb, a to voči osobám iným ako sú vlastníci bytov, ale aj voči vlastníkom bytov navzájom.
V súlade s § 9 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov neprechádzajú práva a povinnosti zo zodpovednosti za vady a za škody voči dodávateľovi domu (napr. stavebníkovi) z pôvodného vlastníka domu na správcu, ale len na spoločenstvo, a tak je nevyhnuté správcu na takéto konanie voči dodávateľovi domu osobitne splnomocniť buď rozhodnutím vlastníkov bytov, alebo už v zmluve o výkone správy.
d) vykonávať práva k majetku vlastníkov len v záujme vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pričom záujem vlastníkov je zrejmý najmä z rozhodnutí vlastníkov podľa § 14 zákona o vlastníctve bytov, ale aj z všeobecných záujmov každého bežného vlastníka ohľadne nakladania s jeho vlastníctvom,
e) sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do FPÚO od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky, aby nedochádzalo k užívaniu plnení z FPÚO niektorými vlastníkmi na úkor ostatných vlastníkov,
f) umožniť vlastníkovi bytu v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, pričom však zákon nestanovuje, v akej lehote a v akom rozsahu má správca vlastníkovi bytu vyhovieť, čo je určite na škodu vlastníkov,
g) zvolať schôdzu vlastníkov bytov v dome podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Toto zákonné ustanovenie však nevylučuje, aby si schôdzu vlastníkov bytov zvolali len vlastníci bez ingerencie správcu. Činnosť správcu je len ekvivalentom činnosti spoločenstva vlastníkov bytov, toto zákonné ustanovenie je stanovením povinnosti správcu, kedy vždy schôdzu vlastníkov zvolať musí.
Zákon o vlastníctve bytov v § 14 upravujúcom zvolávanie a priebeh schôdze vlastníkov neuvádza, kto má oznámenie o schôdzi, tzv. zvolanie schôdze uskutočniť, čiže to môže byť hociktorý z vlastníkov aj sám. Na platnosť rozhodnutia každej schôdze vlastníkov je však potrebná nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov v dome, prípadne iné kvórum stanovené v tomto zákonnom ustanovení.
Obstarávanie služieb a tovaru
Pri obstarávaní služieb (napr. oprava strechy) a tovaru (napr. materiál na opravu strechy) je správca povinný dojednať čo najvýhodnejšie podmienky, aké sa dali dojednať v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Na splnenie si tejto povinnosti preukazným spôsobom je zo strany správcu nevyhnutné získať všetky dostupné informácie o možných ponukách iných dodávateľských subjektov, alebo zorganizovať verejnú súťaž.
Zákon o vlastníctve bytov zároveň zakotvuje povinnosť správcu riadiť sa rozhodnutím nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o výbere dodávateľa, a to aj v prípade, ak tak nebolo v zmluve o výkone správy dojednané.
Je potrebné uviesť, že ak správu vykonáva bytové družstvo, často poskytuje niektoré výhody vlastníkom, ktorí sú zároveň jeho členmi, najmä vo forme nižších platieb za správu, alebo určitých členských výhod ako sú napríklad nižšie platby za káblovú televíziu, či spoločnú anténu.
Od týchto kategórií treba prísne odlíšiť nájomcov bytov, ktorí neuzatvárajú zmluvu o výkone správy, nakoľko ich vzťah so správcom je len nepriamy, a to prostredníctvom vlastníka bytu, napríklad družstva, či obecnej bytovej organizácie. Na nájomcov bytov sa vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka (§ 663 a nasl.), a nie ustanovenia zákona o vlastníctve bytov.
Zodpovednosť správcu
Správca zodpovedá vlastníkom bytov v bytovom dome za všetky škody vzniknuté v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia svojich povinností vyplývajúcich zo zákona o vlastníctve bytov alebo zo zmluvy o výkone správy.
Správca taktiež v súlade s § 8b ods. 4 zákona o vlastníctve bytov zodpovedá za záväzky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vzniknuté pri výkone správy. Za tieto záväzky vlastníkov bytov zodpovedá len do výšky už splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom bytovom dome.
Zodpovednosť za úhradu záväzkov voči dodávateľom služieb a tovaru, ktoré obstaráva správca v rámci zmluvy o výkone správy, nesie vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, iba v prípadoch:
-- ak nie sú kryté úhradami za plnenia,
-- ak nie sú kryté úhradami preddavkov do FPÚO.
Porušením povinností pri správe majetku vlastníkov a jeho prípadným zneužitím by mohlo zo strany správcu dôjsť aj k trestnoprávnej zodpovednosti v rovine naplnenia skutkovej podstaty trestného činu podľa § 255 a § 255a trestného zákona -- porušovanie povinnosti pri správe cudzieho majetku.
Zmluva o výkone správy
Vzťah medzi vlastníkmi bytov a správcom je založený tak ako väčšina občianskoprávnych vzťahov na inštitucionálnej základni dvojstranného právneho úkonu -- zmluvy o výkone správy. Ide o osobitný zmluvný typ, neupravený Občianskym zákonníkom, ale špeciálnym právnym predpisom -- zákonom o vlastníctve bytov.
Každý nový vlastník bytu je povinný pristúpiť k zmluve o výkone správy. Vyhlásenie nadobúdateľa bytu o pristúpení k zmluve o spoločenstve, alebo k zmluve o výkone správy, je aj jednou z podstatných náležitostí zmluvy o prevode vlastníctva bytu (§ 5 ods. 2 písm. g) zákona o vlastníctve bytov).
Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu od zmluvy o výkone správy. Všetky záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním, pričom všetky Správy katastra správne postupujú v súlade s § 5 ods. 2 zákonom o vlastníctve bytov, keď pre realizáciu zápisu vlastníckeho práva nového vlastníka do katastra nehnuteľností vyžadujú ako prílohu zmluvy o prevode vlastníctva bytu vyhlásenie správcu o neexistencii nedoplatkov vlastníctvo bytu prevádzajúceho vlastníka na tvorbe FPÚO a na úhradách spojených s užívaním bytu.
Vlastníci bytov sú povinní uzatvoriť so správcom písomnú zmluvu o výkone správy osobitne za každý jeden bytový dom. Spôsob uzatvorenia takejto zmluvy nie je zákonom presne stanovený. U menších správcov sa vyžaduje podpísanie zmluvy nadpolovičnou väčšinou vlastníkov, alebo pripojenie rozhodnutia o voľbe správcu k správcom podpísanej zmluve, u veľkých správcov však najčastejšie dochádza k zastupovaniu vôle vlastníkov bytov "delegátom", ktorého si predtým vlastníci bytov zvolia.
O zvolení a udelení plnej moci na zastupovanie musí byť rozhodnuté nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a táto listina o rozhodnutí vlastníkov by tiež mala byť prílohou každého úkonu delegáta.
Zmluva o výkone správy musí obsahovať najmä:
a) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu,
b) spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku,
c) zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi, t. j. vytvorenie hospodárskeho plánu a stanovenie spôsobov akými správca tento hospodársky plán bude realizovať,
d) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi,
e) zásady určenia výšky platieb za správu (a jej prípadných úprav -- spravidla zvýšení jednostranne uskutočnených správcom),
f) rozsah a obsah správy o činnosti správcu za každý kalendárny rok a spôsob vykonania ročného vyúčtovania hospodárenia s FPÚO a úhradami vlastníkov bytov za plnenia,
g) taktiež z § 10 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov vyplýva, že zmluva o výkone správy spravidla obsahuje aj určenie spôsobu a princípu, na základe ktorého vlastníci bytov poukazujú preddavky do FPÚO.
Výška preddavku
Výšku preddavku nie je účelné určiť už v zmluve o výkone správy, keďže aj zákon o vlastníctve bytov odporúča určiť jeho výšku spravidla na jeden rok dopredu -- čiže na určité kratšie časové obdobie. Zároveň je zrejmé, že je jednoduchšie prijať rozhodnutie vlastníkov o zmene výšky preddavkov, ako zmeniť zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy spravidla určuje, v akom pomere znášajú vlastníci bytov náklady na tvorbu FPÚO.
Výpovedná lehota
Zmluva o výkone správy sa uzatvára so správcom písomne na neurčitý čas. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe rozhodnutia nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov, ak nie je v zmluve o výkone správy ustanovené inak. Zákonom stanovená výpovedná lehota je šesť mesiacov, avšak zmluvné strany sa v zmluve o výkone správy môžu dohodnúť aj inak. Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.
Zmluvy o výkone správy zvyknú obsahovať viaceré diskriminačné ustanovenia týkajúce sa spôsobu výpovede, alebo plynutia výpovednej lehoty, často aj v rozpore so zákonom o vlastníctve bytov.
Takýmto diskriminačným ustanovením môže byť napríklad spôsob výpovede viazaný na rozhodnutie 2/3 väčšiny vlastníkov bytov o zmene správcu, aj keď zákon požaduje nadpolovičnú väčšinu. Diskriminačným stanovením spôsobu plynutia výpovednej lehoty môže byť viazanie začiatku plynutia výpovednej lehoty na určitý dátum, napr. len od k 31. decembru každého roka (je otázne, či takéto ustanovenie nie je v rozpore so znením § 8a ods. 3 poslednej vety zákona o vlastníctve bytov), a pritom navonok s rešpektovaním zákonnej šesťmesačnej výpovednej lehoty. Tým fakticky môže dôjsť k predĺženiu výpovednej lehoty v krajnom prípade až na jeden a pol roka. Totiž ak sa výpoveď podá 1. januáru, kým začne plynúť výpovedná lehota od 31. decembra, ubehne jeden rok a ďalších šesť mesiacov plynie samotná výpovedná lehota.
Ročné vyúčtovanie, správa o činnosti správcu
Posledná novela zákona o vlastníctve bytov nielenže podrobnejšie vymedzila práva zmluvných strán zmluvy o výkone správy, deklarovala zároveň aj povinnosť ročného vyúčtovania použitia FPÚO a predloženia správcom vypracovanej správy o jeho činnosti.
Nová úprava na jednej strane zachytáva zväčša existujúci stav (ťažko si predstaviť vlastníkov, ktorí by si niečo nechali spravovať bez toho, aby vedeli ako sa nakladá s ich peniazmi), na druhej strane však prináša viaceré pozitívne zjednotenia rôznych úprav v zmluvách jednotlivých správcov.
Aj v prípade, ak v konkrétnej zmluve o výkone správy je výslovne uvedené, že tieto povinnosti si správca plní v inom termíne, je takáto zmluvná povinnosť v rozpore so zákonom, keďže každý správca bol povinný do 1. januára 2005 dať do súladu zmluvy o výkone správy s novelou zákona. Ak je teda v zmluve určený neskorší dátum na splnenie si týchto povinností správcom, môže každý vlastník bytu požadovať splnenie povinností správcom v zákonnom termíne.
Je jasne deklarované v § 8a ods. 2 zákona o vlastníctve bytov, že povinnosť vyúčtovania použitia fondu prevádzky údržby a opráv zároveň s povinnosťou predloženia správy o činnosti správcu všetkým vlastníkom sa upína na 31. máj každého roka. Vyúčtovanie a správu podáva správca za predchádzajúci rok.
Obsahom správy musí byť:
-- finančné hospodárenie s prostriedkami konkrétneho bytového domu, t. j. najmä rozpis výdavkov a príjmov, spôsobov tvorby FPÚO, spôsob a výška úhrad za plnenia,
-- stav spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, t. j. správa by mala obsahovať najmä informácie o stave strechy, múrov, fasády, vnútorných priestorov, základov, kotolní, výťahov, spoločných priestorov ako kočikární, mangľovní, práčovní, bleskozvodov, prípojkách a vedeniach médií či protipožiarnych zariadení.
UPOZORNENIE!
* Tieto informácie sú nevyhnutné najmä pre rozhodovanie vlastníkov o ďalšom pláne hospodárenia v bytovom dome, o výške príspevkov do FPÚO a v neposlednom rade pre kontrolu kvality a včasnosti vykonania úloh, ktoré vlastníci stanovili správcovi.
* Zdanlivo sa môže javiť, že dochádza k prekrývaniu sa niektorých častí obsahu správy a vyúčtovania, najmä v časti správy o finančnom hospodárení bytového domu a vyúčtovaním. Podstatný rozdiel je v tom, že vyúčtovanie je povinne vykonávané na konkrétny jeden byt, kým predmetom správy o finančnom hospodárení je celý bytový dom.
* Zo zmluvy o výkone správy vyplýva, akým spôsobom, a v akom pomere prispievajú vlastníci do FPÚO. Pre prípad, ak by zmluva o výkone správy neurčila inak, je stanovené zákonné pravidlo, že vlastníci bytov znášajú náklady podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu, vyplývajúceho zo zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome.
* Vo vyúčtovaní by malo byť zrejmé, koľko vlastník odviedol preddavkov do FPÚO, a koľko bolo z FPÚO vynaložené. V prípade existencie úveru prijatého vlastníkmi by malo byť zrejmé, koľko z úveru bolo už splatené, nakoľko pri splácaní úveru nejde o preddavky do FPÚO.
* Ani samotné preddavky do FPÚO nie sú preddavkami v pravom slova zmysle, sú len platbami, akýmsi sporením, ktorého vyúčtovaním môže byť len otázka, či bolo platené tak, ako sa dohodlo. Nemožno z FPÚO plniť totiž viac, ako tam reálne fyzicky je (aj úver zaväzuje vlastníkov bytov a nie FPÚO), na rozdiel od platenia formou záloh za poskytované plnenia.
* Výšku preddavkov si zásadne určujú vlastníci bytov sami.
* Dôležitejšou a komplikovanejšou časťou vyúčtovania je bezpochyby vyúčtovanie preddavkov na platby za poskytované plnenia, ktoré sa spravidla platia ako záloha. Preto tu môže dochádzať pri ročnom vyúčtovaní k disproporciám medzi zaplatenou sumou a skutočnou povinnosťou zaplatiť. Výška zálohových platieb je totiž určená odhadom, najčastejšie podľa minuloročnej výšky platby za plnenia vyplývajúcej z ročného vyúčtovania.
(Pokračovanie v pondelok 23. mája -- Ako vyúčtovať náklady fondu prevádzky, údržby a opráv za užívanie bytu)