Poistenie sa vo všeobecnosti považuje za produkt, ktorý chráni jeho nadobúdateľa pred následkami budúcich udalostí. Skúste si však predstaviť, že by ste si mohli kúpiť poistný produkt, ktorý by vás chránil pred minulými udalosťami. Konkrétne si predstavte, že plánujete investovať 100 000 eur do kúpy bytu v Bratislave alebo v Prahe. Mali by ste záujem o produkt, ktorý by vám zaručil, že: osoba, od ktorej získavate byt, predtým riadne nadobudla (a v súčasnosti má) vlastnícke právo k bytu a nezaťažila tento byt žiadnou hypotékou alebo inými ťarchami? Zábezpeka vzťahujúca sa k vlastníckemu právu nehnuteľnosti (alebo poistenie vlastníckeho práva, tak, ako je tento produkt známy v USA) je produkt, ktorý poskytuje nadobúdateľovi nehnuteľnosti presne spomínanú ochranu. Zabezpečovacie produkty, vo forme zábezpeky vlastníckeho práva, teraz poskytuje na Slovensku a v Českej republike minimálne jedna veľká spoločnosť pochádzajúca zo Spojených štátoch. Zámerom tohto článku je história, ktorá predchádzala zrodu poistenia vlastníckeho práva, ako aj hlavné druhy ochrany, ktoré tento produkt ponúka.
Dlhodobá prax potvrdzuje všeobecne známu skutočnosť, že pri kúpe nehnuteľnosti alebo pri zabezpečení úverov formou zaťaženia nehnuteľnosti úvermi vznikajú značné riziká, pričom mnohé z týchto rizík sa nemusia objaviť roky po realizácii kúpy alebo úverovej transakcie. Pravdepodobne jediným typom poistenia, ktorý má svoj pôvod v Spojených štátoch, je poistenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Tento poistný produkt zaznamenal rozvoj v druhej polovici 19. storočia, s cieľom zabezpečiť dodatočnú úroveň ochrany nadobúdateľom nehnuteľností a veriteľom pred niektorými z uvedených rizík.
Rozvoj poistenia nehnuteľností
Pred rozvojom poistenia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa kupujúci a veritelia spoliehali výhradne na služby právnikov zaoberajúcich sa preverovaním vlastníckych práv a osôb, ktoré skúmali dostupné verejné záznamy v snahe identifikovať možné nedostatky v oblasti vlastníckych práv alebo tiarch na nehnuteľnostiach. Často, v prípade neskoršie zistenej vady, za predpokladu, že osoba, ktorá vyhľadávala dostupné verejné záznamy, nezanedbala svoje povinnosti, nešťastný nadobúdateľ alebo veriteľ nemal žiaden spôsob nápravy. Niektoré vady, ako napríklad chyby vyplývajúce z neplatnosti skorších transakcií (napr. podvod) alebo chyby verejných orgánov (napr. nesprávne zaregistrovanie hypotéky), sa nedajú zistiť ani pri najdetailnejšom preskúmaní verejných záznamov (tzv. riziká, ktoré sa nedajú zistiť z verejných záznamov). Okrem toho, keď osoba, ktorá preverovala dostupné verejné záznamy, svoje povinnosti zanedbala, náhrada škody spôsobená nadobúdateľovi alebo veriteľovi bola zvyčajne nedostatočná, či už v dôsledku zákonných obmedzení alebo obmedzených finančných zdrojov samotnej osoby, ktorá preverovala dostupné verejné záznamy. Navyše, proces vyhľadávania bol tiež často časovo náročný a finančne nákladný.
Za posledných 150 rokov sa odvetvie poistenia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti rozrástlo na obchod s príjmom v objeme niekoľko miliárd dolárov a rozšírilo sa do mnohých krajín a za hranice Spojených štátov. Právnici zaoberajúci sa skúmaním vlastníckych práv a osoby, ktoré vyhľadávali dostupné verejné záznamy, "zanikli" a na ich miesto nastúpili veľké poisťovacie spoločnosti so značnými finančnými zdrojmi a s efektívne fungujúcimi elektronickými databázami (t. j. súkromnými databázami tvorenými rozličnými zdrojmi verejných záznamov, aktualizovaných a uchovávaných na náklady týchto spoločností). Okrem toho, úroveň ochrany, ktorú ponúkajú podmienky poistenia vlastníckeho práva, značne prevyšuje úroveň ochrany, ktorú ponúkali právnici zaoberajúci sa preverovaním vlastníckeho práva a osoby, ktoré vyhľadávali dostupné verejné záznamy, čo vedie k širšiemu pokrytiu mnohých rizík, ktoré sa nedajú zistiť zo záznamov. Napokon aj z časového hľadiska objednanie takéhoto poistenia a uzavretie zmluvy s príslušnými poistnými podmienkami (t. j. ukončenie predaja alebo úverovej transakcie) sa v súčasnosti často dá vybaviť do jedného pracovného týždňa.
Možnosť ochrany má aj veriteľ
Hlavné kategórie poistných podmienok, ktoré ponúkajú poisťovacie spoločnosti, tvoria poistné podmienky vzťahujúce sa na vlastníkov (alebo pri prenajatej nehnuteľnosti na nájomcov) a na veriteľov. S výnimkou uvedeného, poistné podmienky vzťahujúce sa na vlastníka vo všeobecnosti zabezpečujú nadobúdateľa voči stratám vzniknutým v dôsledku neuskutočnenia prevodu vlastníckeho práva na vlastníka alebo v dôsledku existencie hypoték, vecných bremien alebo iných tiarch, viažucich sa k nehnuteľnosti. Poistenie poskytuje vlastníkovi nehnuteľnosti ochranu až do výšky dohodnutej hodnoty nehnuteľnosti plus náklady na ochranu voči nárokom tretích strán po celú dobu trvania vlastníckeho práva vlastníka.
Podobne ako poistné podmienky vzťahujúce sa na vlastníka nehnuteľnosti, poistné podmienky vzťahujúce sa na veriteľa vo všeobecnosti zabezpečujú veriteľa voči stratám vzniknutým v dôsledku poistenia vlastníctva nehnuteľnosti osoby inej ako dlžníka alebo v dôsledku existencie hypoték, vecných bremien alebo iných tiarch, viaznucich na nehnuteľnosti. Poistenie veriteľa však slúži aj na poistenie voči stratám spôsobeným neplatnosťou alebo nedostatočnou prioritou hypotéky veriteľa. Poistné podmienky poskytujú veriteľovi ochranu až do výšky dohodnutej hodnoty hypotéky plus náklady na ochranu voči nárokom tretích strán po celú dobu existencie hypotéky.
Medzi záležitosti, ktoré sú zvyčajne vylúčené z pokrytia poistenia, patria záležitosti, ktoré spadajú do niekoľkých kategórií rizika. Sú to:
1. následky územného plánovania alebo právnych predpisov obdobného charakteru,
2. vyvlastňovacie práva štátu vykonané v budúcnosti,
3. vady alebo ťarchy, o ktorých vlastník/veriteľ vie, ale neoznámil poisťovacej spoločnosti,
4. vady alebo ťarchy vzniknuté v budúcnosti,
5. nároky vyplývajúce z konkurzu,
6. nezrovnalosti týkajúce sa hraníc pozemkov,
7. dane z nehnuteľností za bežný rok, a
8. vady a ťarchy, ktoré nie sú vedené vo verejných záznamoch.
Tieto vylúčenia sa spravidla aplikujú všeobecne, bez ohľadu na individuálny charakter predmetnej nehnuteľnosti, hoci niekedy je možné zabezpečiť úpravu alebo eliminovanie niektorého z týchto vylúčení rokovaniami s poisťovacou spoločnosťou. Konkrétne, najbežnejšie eliminovanými kategóriami sú posledné dve kategórie uvedených vylúčení. Eliminácia týchto vylúčení si vo všeobecnosti vyžaduje ďalšie skúmanie zo strany poisťovacej spoločnosti, podrobnú fyzickú obhliadku nehnuteľnosti a zaplatenie zvýšenej ceny poistky.
Okrem všeobecne aplikovaných uvedených vylúčení z poistenia, po preskúmaní predmetnej nehnuteľnosti, poisťovacia spoločnosť pravdepodobne navrhne viaceré špecifické vylúčenia vzťahujúce sa k predmetnej nehnuteľnosti, aby tak zohľadnila akékoľvek vady alebo ťarchy zistené počas tohto skúmania (napr. hypotéky, cesty, potrubia, atď.). Kým vo všeobecnosti nie je možné, aby poisťovacia spoločnosť odstránila tieto jednotlivé vylúčenia, je možné mať "dodatok" k poistným podmienkam, ktorý zníži možné nepriaznivé vplyvy týchto jednotlivých vylúčení.
Nebojte sa dodatkov k štandardnej zmluve
V dôsledku často jedinečnej povahy každej transakcie spojenej s nehnuteľnosťou, štandardná forma poistenia vlastníckeho práva málokedy uspokojuje všetky potreby a záujmy nadobúdateľa alebo veriteľa. Preto poisťovacie spoločnosti vypracovali dlhý zoznam vopred schválených foriem dodatkov k poistných podmienkam. Jednotliví nadobúdatelia a veritelia si môžu za zvýšenú cenu poistky (a za podmienky súhlasu s poistkou) "kúpiť" rozličné dodatky, ktoré riešia špecifické záležitosti ich konkrétnej transakcie. Príkladmi dodatkov je pri poistných podmienkach vlastníka dodatok, ktorý zabezpečuje špecifický charakter prístupu k nehnuteľnosti (napr. prístup vozidla a chodca do/z ulice) a pri poistných podmienkach veriteľa dodatok, ktorý zabezpečuje prioritu budúcich pôžičiek poskytnutých na základe hypotekárneho záložného práva veriteľa.
Escrow agent
Okrem predaja a poskytovania servisu súvisiaceho s poistením, poskytujú poisťovacie spoločnosti služby "escrow agenta". Účelom zmluvy o escrow účte (tzv. špecifický typ viazaného účtu) je ovplyvniť výmenu dokumentov a finančných zdrojov. V zmluve o escrow účte poisťovacia spoločnosť (alebo, ako sa často stáva, jej sesterská/materská spoločnosť), ako držiteľ predmetných dokumentov a finančných zdrojov, vystupuje pri transakcii ako sprostredkovateľ oboch strán. Konkrétne podmienky každého escrow dojednania, vrátane toho, aké dokumenty a finančné zdroje sa doručia a kedy a za akých podmienok sa tieto dokumenty a finančné zdroje zverejnia, sa riadia podmienkami trojstrannej zmluvy o escrow účte uzavretej medzi zabezpečovacou spoločnosťou a zmluvnými stranami.
Keďže poistenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vo forme zábezpeky sa v Slovenskej republike, podobne ako v susediacej Českej republike, začína iba rozvíjať, uvedené informácie vychádzajú zväčša zo skúseností v iných krajinách.
I keď je ťažké presne povedať, ako sa bude toto nové odvetvie na Slovensku a v Českej republike vyvíjať, v súčasnosti ponúkané produkty sa v týchto krajinách približujú k spomínaným produktom, aj keď s určitými regionálnymi rozdielmi a často s dlhšou dobou potrebnou na preskúmanie. Vzhľadom na tieto regionálne rozdiely a relatívnu zložitosť odvetvia zabezpečovania vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa pred prijatím akýchkoľvek krokov v tejto záležitosti odporúča vyhľadať služby kvalifikovaného právnika.