1. Majiteľ chce predať pozemok osobe, ktorá ju oslovila. Ako zistí, či môže svoje pozemky bez problémov predať?
Poľnohospodárskym pozemkom sa v zmysle zákona o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku rozumie poľnohospodárska pôda evidovaná v katastri nehnuteľností napríklad ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady a trvalé trávne porasty. Alebo ide o pozemok, ktorý bol zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991.
Za poľnohospodársky pozemkok sa nepovažuje a pod režim zákona nepatrí:
– pozemok, ktorý je v katastri zapísaný ako záhrada
Pozemok v zastavanom území obce, alebo pozemok mimo zastavaného územia obce, ak:
– je určený na iné ako poľnohospodárske využitie podľa stavebného zákona;
– možnosť jeho poľnohospodárskeho využitia je obmedzená podľa osobitných predpisov;
– jeho celková výmera je menšia ako 2-tisíc metrov štvorcových;
– je priľahlý k stavbe, s ktorou svojím umiestnením a využitím tvorí funkčný celok.
2. Ako má majiteľ zistiť, či ponuka kupca je výhodná?
Ak hovoríme teda o predaji poľnohospodárskeho pozemku ten, na rozdiel od spomínaných výnimiek, podlieha celému radu zákonných obmedzení. Vlastník spravidla nemôže predať poľnohospodársky pozemok ľubovoľnej osobe, ktorá ho osloví.
Napokon až vtedy, ak neprejaví záujem o prevod poľnohospodárskeho pozemku žiadna zo zákonom stanovených osôb, môže vlastník pozemku previesť vlastnícke právo na „ľubovoľnú“ osobu, avšak len za predpokladu, že táto má na našom území trvalý pobyt alebo sídlo najmenej desať rokov.
V tejto súvislosti je potrebné uviesť, že občania cudzích štátov môžu na našom území nadobúdať poľnohospodársky pozemok len, ak právny poriadok ich štátu umožňuje aj našim občanom a fyzickým osobám s pobytom a právnickým osobám so sídlom na Slovensku nadobúdať poľnohospodársky pozemok na ich území.
Rady právničiek: Pri posudzovaní výhodnosti ceny si minimálne porovnajte obdobné ponuky v obci alebo na danom katastrálnom území, ktoré sú zverejnené v Registri zverejňovania prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku. Register nájdete na webovej stránke ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka. Vhodné je zistiť si výšku ceny u niekoho z okolia, kto podniká v poľnohospodárstve alebo má pôdu v prenájme. Môžete sa informovať aj u znalcov, ich zoznam zverejňuje na svojej stránke ministerstvo spravodlivosti. Môže vypracovať znalecký posudok, v ktorom určí hodnotu pozemku, avšak je to nákladnejšie riešenie.
Na stanovenie ceny poľnohospodárskeho pozemku však neexistujú žiadne zákonné obmedzenia, preto si ju zmluvné strany môžu nastaviť tak, ako im to obom vyhovuje. Odporúčame vychádzať z odhadu trhovej ceny poľnohospodárskeho pozemku.
3. Aké doklady potrebujem k predaju pôdy?
Doklady, ktoré sú potrebné na úspešný prevod vlastníckeho práva k poľnohospodárskemu pozemku sa líšia v závislosti od kategórie nadobúdateľa poľnohospodárskeho pozemku.
– Vo všeobecnosti, až na určité výnimky, je nevyhnutné k návrhu na vklad vlastníckeho práva katastru predložiť okrem zmluvy aj osvedčenie o splnení podmienok nadobúdania vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku. Nadobúdateľovi ho na jeho žiadosť vydá okresný úrad, v ktorého obvode sa nachádza poľnohospodársky pozemok.
– Ak ide o prevod na blízku osobu alebo osobu príbuznú, prikladá sa potvrdenie obce alebo kópia dokladu, ktorým preukážete príbuzenský alebo blízky.
– Pokiaľ pozemok predávate agropodnikateľovi alebo zamestnancovi v agropodniku – teda tomu kto vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie alebo v pracovnom pomere, obdobnom pracovnom alebo v inom pracovnoprávnom vzťahu u osoby, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie, najmenej tri roky pred uzavretím zmluvy o prevode vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku priamo v obci, v ktorej sa nachádza daný poľnohospodársky pozemok, je nevyhnutné predložiť potvrdenie obce, organizácie alebo zamestnávateľa, v rámci ktorých sa poľnohospodárska výroba vykonáva. Tiež potvrdenie obce, že je nadobúdateľ daňovníkom.
– V prípade, že je nadobúdateľom je takzvaný mladý poľnohospodár, postačí priložiť len jeho čestné vyhlásenie.
– Ak ide o prevod na nadobúdateľa - „ľubovoľnú osobu“, ktorá v zmysle zákona musí spĺňať len požiadavku trvalého pobytu alebo sídla najmenej v trvaní desiatich rokov, je potrebné priložiť potvrdenie o jeho trvalom pobyte alebo sídle.
Okrem uvedených potvrdení je nevyhnutné ako prílohu k návrhu na vklad vlastníckeho práva pripojiť i zmluvu o prevode vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku v dvoch vyhotoveniach a potvrdenie o zaplatení správneho poplatku.
4. Ako sa uzatvára kúpna zmluva?
Uzatvára sa „Zmluva o prevode vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku“. Nadobúdateľ je povinný ešte predtým podať na okresný úrad, v ktorého obvode taký pozemok je, tzv. žiadosť o overenie podmienok na nadobúdanie vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a ten mu vydá osvedčenie. Priloží ho k zmluve pri podaní návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Na samotné uzavretie takejto zmluvy zákon neustanovuje žiaden osobitný postup v porovnaní s inými zmluvami o prevode nehnuteľností. Dôležitou náležitosťou je, aby podpis prevodcu na zmluve bol úradne overený.
Rada právničiek: V prípade, ak kúpnu zmluvu vyhotovuje advokát, odmena je závislá od dohody s klientom. Vlastník pozemku si môže kúpnu zmluvu vyhotoviť aj bez pomoci advokáta, avšak takýto postup neodporúčame, nakoľko aj malé pochybenia môžu celý proces prevodu vlastníckeho práva značne skomplikovať. Odporúčame preto zmluvu autorizovať advokátom, ktorý zabezpečí, aby zmluva obsahovala všetky náležitosti a neodporovala zákonu.
5. Kto zmluvu doručí do katastra nehnuteľností?
Je to vecou konsenzu zmluvných strán. Návrh na vklad vlastníckeho práva spolu s prílohami môže podať tak predávajúci, ako aj kupujúci. Pri podaní návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností je potrebné uhradiť kolok vo výške 66 eur. Odo dňa doručenia návrhu na vklad je príslušný okresný úrad, katastrálny odbor do 30 dní povinný rozhodnúť.
Rada právničiek: Do úvahy prichádza i možnosť takzvaného urýchleného konania o návrhu na vklad, v rámci ktorého je potrebné uhradiť kolok vo výške 266 eur a príslušný okresný úrad, katastrálny odbor je povinný rozhodnúť do 15 dní odo dňa doručenia návrhu.
6. Čo, ak pri prevod kataster nepovolí, aké sú ďalšie možnosti?
Ak by kataster zistil v konaní o návrhu na vklad nejaké nedostatky, konanie preruší a vyzve navrhovateľa, aby ich v určenej lehote odstránil.
Odporúčanie právničiek: Pre uvedený prípad v zmluve treba uviesť ustanovenie, v ktorom sa zmluvné strany zaviažu k súčinnosti a k odstráneniu prekážok zápisu vkladu do katastra alebo jedna zmluvná strana splnomocní na odstránenie nedostatkov návrhu druhú zmluvnú stranu.
7. Poľnohospodársku pôdu chce kúpiť cudzinec, mimo Európskej únie.
Zákon o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku prísne upravuje okruh osôb, ktoré sú oprávnené nadobudnúť vlastnícke právo k poľnohospodárskemu pozemku a zároveň určuje aj to, ktoré z týchto osôb majú v prípade záujmu o kúpu pozemku prednosť pred ostatnými.
Privileguje niektoré osoby a v prípade prevodu vlastníckeho práva na tieto osoby sa neuplatňuje špecifický postup. Týmito osobami sú:
1) osoba, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie alebo v pracovnom pomere, obdobnom pracovnom alebo v inom pracovnoprávnom vzťahu u osoby, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej tri roky pred uzavretím kúpnej zmluvy v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza;
2) spoluvlastníkovi poľnohospodárskeho pozemku;
3) blízkej alebo príbuznej osobe.
V prípade, ak sa vlastník rozhodne previesť vlastnícke právo (predať alebo darovať) niektorej z týchto osôb, nie je obmedzovaný spomínaným zákonom.
Ďalšími osobami oprávnenými nadobudnúť vlastnícke právo k poľnohospodárskemu pozemku, pri ktorých sa však použije špecifický postup, sú:
1) osoba, ktorá má na našom území trvalý pobyt alebo sídlo najmenej desať rokov a zároveň vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej desať rokov pred uzavretím kúpnej zmluvy v obci susediacej s obcou, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza alebo inde bez ohľadu na miesto podnikania;
2) iná osoba, ktorá má na našom území trvalý pobyt alebo sídlo najmenej desať rokov.
Iné osoby nie sú oprávnené nadobudnúť vlastnícke právo k poľnohospodárskemu pozemku. Kritérium pre určenie, či osoba je alebo nie je oprávnená nadobudnúť vlastnícke právo k poľnohospodárskemu pozemku, je teda najmä trvalý pobyt alebo sídlo tejto osoby, a to bez ohľadu na to, či ide o nášho občana alebo o osobu s príslušnosťou k inej členskej krajiny EÚ. Preto v prípade, ak záujemcom o kúpu poľnohospodárskeho pozemku je náš občan, prípadne občan inej členskej krajiny EÚ, ktorý však na našom území nemá trvalý pobyt (v prípade, ak nejde o spoluvlastníka predmetného pozemku alebo blízku alebo príbuznú osobu), nie je osobou oprávnenou nadobúdať vlastníctvo poľnohospodárskeho pozemku.
8. Chcem pôdu predať mladému poľnohospodárovi, čo k tomu potrebujem?
Na mladého poľnohospodára sa vzťahuje osobitný režim. Ide o osobu, ktorá má do 40 rokov, prvýkrát vykonáva podnikanie v poľnohospodárstve a v podniku má rozhodujúce postavenie. Nevzťahuje sa na neho povinnosť vykonávať poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej tri roky.
Na druhej strane však mladý poľnohospodár nemôže nadobudnutý poľnohospodársky pozemok prenajať, predať ani darovať tri roky odo dňa nadobudnutia jeho vlastníckeho práva k poľnohospodárskemu pozemku.
9. Chcem poľnohospodársky pozemok darovať, ako mám postupovať?
Zákon pri určovaní podmienok na prevod vlastníctva k poľnohospodárskej pôde nerozlišuje, či ide o odplatný alebo bezodplatný prevod, a preto rovnaké podmienky platia aj pre darovanie.
10. Poľnohospodársku pôdu chce majiteľ predať miestnemu agropodnikateľovi.
Miestny agropodnikateľ, t. j. osoba, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej tri roky pred uzavretím kúpnej zmluvy v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza; patrí do kategórie osôb, na ktoré sa nevzťahujú žiadne osobitné zákonné obmedzenia. Rovnako, ako v prípade blízkej osoby, v tomto prípade nie je potrebný postup, v rámci ktorého je vlastník poľnohospodárskej pôdy povinný zverejniť svoju ponuku v Registri zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku.
11. Poľnohospodársku pôdu chce majiteľ predať agropodnikateľovi v susednej obci.
Keďže ako sme už uviedli predaj poľnohospodárskych pozemkov podlieha celému radu zákonných obmedzení v tomto prípade bude vlastník poľnohospodárskeho pozemku povinný minimálne na 15 dní zverejniť svoju ponuku v Registri zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku, ktorý sa nachádza na webovej stránke Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR a zároveň na úradnej tabuli v obci, kde sa poľnohospodársky pozemok nachádza. Je však potrebné uviesť, že v prípade ak o poľnohospodársky pozemok prejaví záujem agropodnikateľ z obce, v ktorej je pozemok evidovaný, má pri akceptovaní ponuky prednosť pred agropodnikateľom zo susednej obce.
12. Poľnohospodársku pôdu chce majiteľ predať agropodnikateľovi alebo zamestnancovi v agropodniku mimo obce.
V uvedenom prípade musí vlastník poľnohospodárskeho pozemku dodržať rovnaký zákonný postup ako pri predaji pozemku agropodnikateľovi zo susednej obce s tým rozdielom, že pri akceptovaní ponuky majú pred agropodnikateľom mimo obce prednosť agropodnikateľ z obce a následne agropodnikateľ zo susednej obce.
13. Poľnohospodársku pôdu chce predať majiteľ inému jej spoluvlastníkovi, avšak v katastri sa začnú pozemkové úpravy, to znamená, že štát začal pôdu sceľovať. Mám počkať s predajom?
Vykonanie pozemkových úprav je dlhodobý proces, ktorý sa skladá z viacerých fáz:
– Prvou je prípravné konanie (konanie o začatí pozemkových úprav). Nariadenie prípravného konania sa zverejňuje v obciach, ktoré majú byť dotknuté pozemkovými úpravami na verejne prístupnom mieste.
– Na základe výsledkov prípravného konania, okresný úrad môže rozhodnúť o povolení alebo nariadení pozemkových úprav. Toto rozhodnutie sa oznamuje verejnou vyhláškou (v prípade, ak je menej ako 50 účastníkov konania, rozhodnutie sa im doručí do vlastných rúk).
– Následne okresný úrad zostaví, zverejní a schváli takzvaný register pôvodného stavu (prehľad o pozemkoch a o ich vlastníkoch), ktorý doručí každému účastníkovi, teda všetkým vlastníkom pozemkov, ktorých sa dotýkajú pozemkové úpravy. Najneskôr v tomto momente sa vlastníci dotknutých pozemkov dozvedia o prebiehajúcich pozemkových úpravách, ak sa o nich nedozvedeli skôr.
Aj po schválení registra pôvodného stavu je však stále možné uskutočňovať prevody vlastníckeho práva.
– Následne po schválení ďalších podkladov sa vypracuje projekt pozemkových úprav, ktorý obsahuje okrem iného rozdeľovací plán vo forme umiestňovacieho a vytyčovacieho plánu.
– Po schválení tohto rozdeľovacieho plánu sa za účelom vykonania projektu pozemkových úprav určí termín, ku ktorému sa vykoná aktualizácia podkladov (zapracujú sa zmeny, ku ktorým došlo od schválenia registra pôvodného stavu). Na vykonanie aktualizácie, okresný úrad, katastrálny odbor, pozastaví zápisy do katastra nehnuteľností na 90 dní (o tomto sa vyznačí poznámka do katastra nehnuteľností). Následne sa schváli vykonanie projektu pozemkových úprav.
– Do termínu pozastavenia zápisov možno doručovať listiny na zápis vyhotovené podľa údajov doterajšieho stavu katastra nehnuteľností a okresný úrad, katastrálny odbor tieto listiny zapíše. Listiny, doručené po tomto termíne, okresný úrad, katastrálny odbor, nie je oprávnený zapísať do katastra nehnuteľností.
Rada právničiek: Ak sa vlastník rozhodne predať svoju poľnohospodársku pôdu inej osobe po začatí pozemkových úprav, je potrebné, aby si pravidelne preveroval, v ktorej fáze sa v danom momente prebiehajúce pozemkové úpravy nachádzajú. Nie je preto nevyhnutné, aby počkal so skončenia pozemkových úprav, avšak v prípade, ak by predaj uskutočnil až po pozastavení zápisov do katastra nehnuteľností, okresný úrad by prevod vlastníckeho práva nemohol uskutočniť. Z uvedeného dôvodu je preto vhodné konzultovať postup v takýchto situáciách s advokátom.