Zo zákona vyplýva, že vlastníci bytov musia uzatvoriť zmluvu o výkone správy. Čo musí obsahovať takáto zmluva (minimálne náležitosti)? Je možné uzatvoriť takúto zmluvu i s rozpočtovou (príspevkovou) organizáciou obce?

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov bol viackrát novelizovaný. Ostatná novela zákona má číslo 512/2003 Z. z. V zmysle ustanovenia § 8 ods. 1 zmluva o výkone správy, ktorú uzatvárajú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome so správcom, musí mať písomnú formu. Zmluva o výkone správy obsahuje najmä:
a) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov pri zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu,
b) spôsob správy spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku,
c) spôsob a oprávnenie hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv.

Nie všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov sa rozhodnú pre výkon správy formou spoločenstva. Zákon umožňuje, aby sa vlastníci rozhodli pre správcu na základe uzatvorenej zmluvy o výkone správy. Je výlučne na rozhodnutí vlastníkov bytov, pre aký druh správy sa rozhodnú a čo ovplyvní ich rozhodnutie. Obec môže vykonávať aj podnikateľskú činnosť tak, že hospodárenie a podnikanie s majetkom uskutočňuje zakladaním obecných podnikov. Obec nemôže vykonávať hospodársku činnosť bez povolenia a musí ju vykonávať v súlade so zákonmi. Neprichádza do úvahy, aby obecný úrad zabezpečoval činnosti, ktoré zabezpečuje živnostník. Zákon č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení v znení noviel teda neumožňuje, aby pracovníci obecných úradov bez povolenia vykonávali práce, na ktoré sa vyžaduje povolenie podľa živnostenského zákona.
Také práce, na ktoré treba povolenie, môžu vykonávať len vtedy, keď dostanú povolenie od živnostenského úradu, ktoré je potrebné pri založení obecného podniku. Vznikom obecného podniku vznikne nová právnická osoba. Z toho vyplýva, že obecný úrad zabezpečí všetky potrebné činnosti v obci vyplývajúce jej zo zákona, a to tak, že ich organizuje, ale ich skutočné vykonávanie ponecháva obecným alebo iným podnikom, ktoré na tieto účely pomáha zakladať tým, že podporuje ich činnosť. Prijatím Obchodného zákonníka (zákon č. 513/1991 Zb. v znení noviel) zákonodarca určil aj možnosti vytvárania a zakladania obecných podnikov. Obecné podniky sa zakladajú ako obchodné spoločnosti. Správca musí byť vždy právnická alebo fyzická osoba (podnikateľský subjekt), ktorá má oprávnenie na činnosti súvisiace s výkonom správy.

Vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov
Je veľmi dôležité, aby v zmluve o výkone správy boli presne určené práva správcu, ako je právo na odmenu za výkon správy, právo na súčinnosť vlastníkov bytov pri výkone správy, ako je napr. umožnenie vstupu do bytu s cieľom kontroly ventilov na vodu, plyn, atď. Dôležitý je aj rozsah povinností správcu, ktoré musí vykonávať. Povinnosťou správcu je upozorniť vlastníkov na také skutočnosti, ako je napr. povinnosť kontrolovať a vymieňať požiarne hydranty, hadice v nich, resp. hasičské prístroje. Ak vznikne porucha na takýchto zariadeniach a požiarnici na ňu upozornia, je potrebné túto odstrániť a navrhnúť, akým spôsobom bude tento problém riešený v zmluve o výkone správy. Rovnaká povinnosť vlastníkov čaká s revíziou výťahov, hromozvodov a pod. Ide o úkony, ktoré sú spoplatnené. Preto je dôležité, či správca je na takéto úkony oprávnený v zmluve o výkone správy.
Správca domu je oprávnený určiť výšku mesačnej odmeny za správu domu s tým, že určí i splatnosť mesačnej odmeny. Výška odmeny správcu je teda tvorená dohodou na základe množstva povinností, ktoré správca vykonáva v rámci správy domu. Odmena za správu nesúvisí s platbami do fondu prevádzky, údržby a opráv ani so zálohovými platbami za dodávku tepla, teplej vody, odvoz smetí, poplatky za televíziu, rozhlas, elektrinu a plyn. Vlastník bytu si musí uvedomiť, že kúpou bytu nezaniknú náklady spojené s užívaním bytu. Oprávnením vlastníkov bytov je možnosť oboznámiť sa v určitých dohodnutých intervaloch so správcom s požiadavkami na opravy, ktoré by sa mali vykonať.
Právne úkony, ktoré vykoná správca pri výkone správy na zabezpečenie správy, na ktoré bol v zmluve o výkone správy splnomocnený, zaväzujú všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak však správca pri výkone správy zanedbá povinnosti, ktoré mu zo zmluvy o výkone správy vyplynuli a spôsobí škodu buď vlastníkom bytov v dome alebo tretím osobám, zodpovedá za túto škodu a vlastníci bytov majú právo od správcu ju vymáhať. Treba si uvedomiť, že ak vlastníci bytov nedali súhlas na konkrétnu opravu alebo revíziu, na ktorú ich správca upozornil, znášajú škodu, ktorá takýmto zanedbaním vznikne. V prípade, ak pokutu od revízneho (kontrolného) orgánu dostane správca, ktorý však preukáže, že vlastníkov bytov včas upozornil a navrhol riešenie, má právo škodu vymáhať od vlastníkov bytov. Na spôsobe správy spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku sa správca a vlastníci bytov môžu dohodnúť. Je možné, aby si niektoré činnosti vlastníci bytov a nebytových priestorov vykonávali sami a výkon niektorých činností požadovali od správcu.

Hospodárenie s prostriedkami fondu
Úprava spôsobu a oprávnenie hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv je pre vlastníkov bytov veľmi dôležitá. Správca je povinný viesť pre každý dom osobitný podúčet, z ktorého financuje bežné opravy v dome. Spôsob, do akej výšky je správca oprávnený s prostriedkami fondu hospodáriť sám a od akej sumy potrebuje súhlas vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, do akej výšky a ako často môže správca čerpať prostriedky z fondu sám bez súhlasu vlastníkov bytov, je veľmi dôležitý a potrebný pre obidve zmluvné strany. Správca by mal vždy s prostriedkami vlastníkov nakladať hospodárne a predkladať im rozúčtovanie vyčerpaných položiek v určitých dohodnutých časových intervaloch.
Zmluva o výkone správy je dvojstranný právny úkon, kde na jednej strane sa správca za odplatu zaväzuje, že výkonom správy zabezpečí vlastníkom nerušený výkon vlastníckych práv v rozsahu zmluvy a na druhej strane sa vlastníci zaväzujú, že za správu domu uhradia správcovi odmenu a budú súčinní pri správe tam, kde sa na súčinnosť zmluvne zaviazali. Súčasťou správy je aj zabezpečovanie služieb spojených s užívaním bytu, a to dodávku tepla, teplej vody, odvoz smetí, atď.