Radí advokát Lukáš Makara, advokátska kancelária Highgate Law & Tax

1. Exekúcia ako výsledok ručenia za hypotéku

Exekúcia môže hroziť vlastníkom nehnuteľností, ak na nej vzniknú dlhy napríklad preto, že nedokážu splácať hypotéku alebo spotrebný úver. Exekúcia sa realizuje v prípade, ak jej vlastník nedokáže žiadnym spôsobom uspokojiť pohľadávky veriteľov, za ktoré ručí nehnuteľnosťou či celým svojím majetkom. Veriteľ má právo siahnuť na majetok osoby aj v prípade, ak celým svojím majetkom ručí za záväzky iného dlžníka, ktorý svoj dlh neplní. Len čo vlastník nehnuteľnosti zistí, že dlhy vyplývajúce z jeho úverov či iných finančných záväzkov nedokáže splácať, napríklad pre stratu príjmu či inú nepriaznivú situáciu, je vhodné o tom bezodkladne informovať svojich veriteľov a rokovať o odklade splátok, o individuálnom splátkovom kalendári či inom vhodnom riešení.
 
2. Návrh na zastavenie exekúcie

Ak sa ako vlastník nehnuteľnosti domnievate, že exekúcia na vašu nehnuteľnosť neprebieha v súlade so zákonom alebo nie je na ňu dôvod, máte k dispozícii viaceré spôsoby, ako sa domáhať nápravy. V minulosti často využívané námietky proti exekúcii veľká novela Exekučného poriadku od 1. 4. 2017 zrušila a nahradila ich možnosťou podať odôvodnený návrh na zastavenie exekúcie. Ak návrh podáte do 15 dní od doručenia upovedomenia o jej začatí, má odkladný účinok. V exekúcii sa teda nepokračuje, až dokiaľ sa o návrhu nerozhodne. Návrh môžete podať aj neskôr, ak dôvody na zastavenie exekúcie vzniknú neskôr. V takom prípade však nebude mať odkladný účinok a exekúcia bude prebiehať naďalej.

3. Sťažnosť na exekútora

Ďalšou možnosťou obrany pred exekúciou je sťažnosť na činnosť exekútora. Ak sa ako dlžník domnievate, že exekútor pri výkone exekúcie nepostupuje v súlade so zákonom, môžete sa obrátiť na Slovenskú komoru exekútorov, ktorá postup konkrétneho exekútora prešetrí. Sťažnosť možno podať ústne do zápisnice v sídle komory, písomne poštou alebo elektronicky. Ak sťažnosť podávate telefaxom alebo elektronicky, treba ju v lehote piatich pracovných dní od podania potvrdiť písomne s podpisom, inak na ňu komora nebude prihliadať. Komora neprihliada ani na anonymné podanie. Sťažnosť komora vybavuje do dvoch mesiacov od doručenia a o spôsobe vybavenia vás upovedomí písomne.
Pozor! Ak sa domnievate, že vaša sťažnosť nebola vybavená riadne a včas, o prešetrenie procesu možno požiadať ministerstvo spravodlivosti. 
 

4. Neplatičstvo v bytovom dome

Riziko straty vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru sa môže vyskytnúť aj v prípade, ak napríklad dlhodobo neplatíte bytovému družstvu či správcovi bytov za služby spojené s bývaním. Ide napríklad o príspevky do fondu opráv a údržby, o zálohové platby za služby spojené s užívaním bytu a podobne. Zo zákona už totiž – na zabezpečenie takýchto pohľadávok, ktoré súvisia alebo budú súvisieť s uvedenými povinnosťami a záväzkami vlastníka – vzniká k bytu alebo nebytovému priestoru záložné právo v prospech ostatných vlastníkov v danom bytovom či polyfunkčnom dome. Spoločenstvo vlastníkov môže v neprospech takéhoto neplatiča hlasovaním rozhodnúť o súhlase s exekúciou, o podaní návrhu na exekúciu alebo o návrhu na dobrovoľnú dražbu. To všetko s cieľom zabezpečiť spomínané pohľadávky. Aj tu platí, že ak vlastník objektívne nie je schopný hradiť povinné platby, je určite vhodné o tom informovať spoločenstvo vlastníkov – obvykle prostredníctvom správcu domu, aby sa dosiahla dohoda o spôsobe a termínoch splatenia dlžných súm a eliminovalo sa riziko straty vlastníckeho práva k danému bytu či nebytovému priestoru.
 

5. Vydržanie po desiatich rokoch

Vydržanie je jedným zo spôsobov nadobudnutia vlastníctva veci, ktorého predpokladom je jej faktické držanie, ovládanie a nakladanie s ňou ako so svojou vlastnou po istú nepretržitú dobu. Pri nehnuteľnostiach prechádza na držiteľa vlastníctvo po uplynutí desiatich rokoch nepretržitej držby. Ďalším predpokladom vydržania je oprávnenosť a dobromyseľnosť držby. Kým dobromyseľnosť spočíva najmä v osobnom presvedčení držiteľa, oprávnenosť držby sa zakladá na konkrétnom právnom titule, na základe ktorého je držiteľ v domnienke, že je s nehnuteľnosťou oprávnený nakladať. Môže ísť napríklad o domnelé dedenie, darovanie či kúpu. Potom sa skutočne môže stať, že vlastník nehnuteľnosti o svoj majetok v dôsledku vydržania dobromyseľným držiteľom príde. V praxi sa to stáva, najmä ak vlastník o svoj pozemok dlhodobo neprejavuje záujem, nezabezpečuje jeho obhospodarovanie ani inak nevykonáva vlastnícke právo. Proti jeho strate vydržaním sa možno brániť jedine na súde. Ten posúdi, či boli splnené zákonné podmienky vydržania, alebo nie.
 
6. Podvodný predaj či prevod vlastníckeho práva

K ohrozeniu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti môže dôjsť aj v dôsledku podvodných praktík. Existujú prípady, keď sa na listoch vlastníctva objavili bez vedomia vlastníkov na základe sfalšovaných zmlúv plomby o zmene práv k nehnuteľnosti, ktoré vlastníkov výrazne obmedzili v možnosti s nimi nakladať. Problémom je, že podľa katastrálneho zákona katastrálny odbor vyznačí na liste vlastníctva plombu o zmene práva k nehnuteľnosti najneskôr nasledujúci deň po doručení návrhu...