V roku 1992 sa začala v SR transformácia vlastníctva bytov a nebytových priestorov z vlastníctva družstiev, štátu a obcí do vlastníctva nájomcov. Najprv to bol zákon o úprave majetkových vzťahov a majetkových nárokov v družstvách (zákon č. 42/1991 Zb.). Následne schválila NR SR zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Tento zákon bol štyrikrát zmenený a doplnený v otázkach limitovania ceny bytu a pozemku, zľavy ceny, právneho nároku na prevod vlastníctva z majetku privatizovaných spoločností, prevodu vlastníctva rodinných domov atď. V priebehu transformácie usmerňovalo Ministerstvo financií SR tento proces stanoviskami, uverejnili sa rôzne publikácie, odpovede na otázky čitateľov novín atď. Veľkú časť nájomných bytov sa podarilo do roku 2000 previesť do vlastníctva bývalých nájomcov. Obciam zostalo po prevode bytov do vlastníctva nájomcov asi 10 % z celého bytového fondu.
Po prevode bytov do vlastníctva nájomcov sa má presunúť ťažisko zákona z otázok súvisiacich s prevodom vlastníctva k správe domov, ich spoločných častí a zariadení. Potrebné je to tiež preto, lebo výkon správy sa vykonáva často neodborne, vlastníci a správcovia sa nevedia správne rozhodovať. Je preto odôvodnený návrh MF SR na vydanie novely zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Návrh novely zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov prinášal rad nových opatrení, ako sú najmä:
-- riešenie otázok založenia spoločenstva
-- spresnenie spôsobu zmeny účastníkov zmluvy o spoločenstve
-- vymedzenie činností, ktoré môžu spoločenstvá vykonávať a činností, ktoré majú zakázané
-- voľba predsedu spoločenstva (na tri roky)
-- podmienky zániku, zlúčenia alebo splynutia niekoľkých spoločenstiev
-- úprava činnosti správcov, ich povinnosti voči vlastníkom
-- spôsob hospodárenia s prostriedkami fondu údržby a opráv
-- účasť vlastníkov na správe domu hlasovaním, spôsob zvolávania schôdze vlastníkov a zverejňovanie výsledkov hlasovania
Napriek tomu, že zameranie návrhu novely smeruje k vyplneniu súčasnej legislatívnej medzery v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, k vyjasneniu niektorých sporných otázok správy domu, obsahuje návrh novely aj riešenia, ktoré sa môžu označiť za problematické alebo nedomyslené. Ide najmä o hlasovanie o vstavbe a nadstavbe domu. Hlasovanie vlastníkov bytov a nebytových priestorov na schôdzi vlastníkov zostáva rovnaké ako podľa doteraz platného zákona. Znamená to, že nestačí prijať rozhodnutie väčšinou hlasov prítomných na schôdzi, lebo menšina by mohla rozhodovať o väčšine, ale sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov z počtu všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Podľa návrhu novely zákona bude však rozhodovanie (hlasovaním) výnimkou pri vstavbách a nadstavbách. V tejto otázke sa navrhuje postupovať tak, že zhromaždenie (schôdza) vlastníkov bude rozhodovať a súhlas so vstavbou alebo nadstavbou bude vyžadovať dvojtretinovú väčšinu hlasov z počtu všetkých vlastníkov v dome.
Návrh novely zákona o súhlase so vstavbou alebo nadstavbou hlasovaním nie je v súlade so zásadou ochrany vlastníctva. Vstavba alebo nadstavba je podstatná zmena celej stavby, týkajúca sa spoločnej časti, spoločného zariadenia, príslušenstva a pozemku. V dôsledku vstavby alebo nadstavby sa predsa zmení spoluvlastnícky podiel každého vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome, zmena (zníženie) spoluvlastníckeho podielu sa zapíše do listu vlastníctva. O zmene vlastníctva sa nemá preto rozhodovať hlasovaním, prehlasovaní vlastníci nemajú podpisovať zmluvu o predaji na účely vstavby alebo nadstavby proti svojej vôli, ani obracať sa na súd. Vlastník bytu a nebytového priestoru má mať právo rozhodovať o svojom výlučnom vlastníctve a rovnako aj o výške spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, zariadeniach, príslušenstve a pozemku. Vstavba a nadstavba sa má realizovať, keď sa dosiahne súhlas všetkých vlastníkov v dome.
Podpis zmluvy
Návrh novely zákona osobitne rieši aj podpisovanie zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe. Zmluvu majú uzatvárať so stavebníkom vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome "alebo nimi poverený správca alebo zástupca spoločenstva". Nebolo by však správne, aby zmluvu o vstavbe alebo nadstavbe podpisoval správca alebo zástupca spoločenstva. Zmluvu môže podpisovať správca alebo zástupca spoločenstva, ale len v zastúpení vlastníka -- v mene vlastníka -- a nie ako správca domu alebo ako zástupca spoločenstva, i keď väčšina vlastníkov dala súhlas so vstavbou alebo nadstavbou. Správca alebo zástupca spoločenstva nemá mať zo zákona právo (ani možnosť takého práva) podpisovať zmluvy, ktorými sa mení rozsah vlastníctva a na základe ktorých sa vykoná zmena zápisu vlastníctva v katastri nehnuteľnosti.
Kvalita návrhu novely zákona sa znižuje ďalšími ustanoveniami: Na jednej strane detailnými, ktorých riešenie možno ponechať stanovám alebo dohode vlastníkov (napr. hradenie nákladov na opravu balkónov a lodžií, dĺžka volebného obdobia). Na druhej strane v návrhu novely absentuje riešenie radu dôležitých problémov (prevádzkovanie vlastníctva kotolní a výmenníkových staníc, prenájom spoločných nebytových priestorov a pod.). Z uvedeného vyplýva, že bude účelná ďalšia odborná i verejná diskusia o novele zákona podobná, aká bola pred prijatím zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.