Pojem vlastníctvo, či už v zmysle ekonomickom, ako aj právnom, je kategória aktuálna a zaujímavá, pretože sa spája s uspokojovaním predstáv a potrieb ľudí a zároveň odzrkadľuje do značnej miery aj životnú úroveň obyvateľstva.
V prípade, že má človek dostatok finančných prostriedkov, určite má záujem tieto prostriedky vhodne a výhodne investovať. Jednou z možností je nadobudnutie vlastníctva k nehnuteľnosti. Za nehnuteľnosti sú považované pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom.
Z právnej úpravy obsiahnutej v Občianskom zákonníku vyplýva, že vlastnícke právo k nim je možné nadobudnúť na základe viacerých právnych skutočností:
a) na základe zmlúv (kúpna, darovacia, zámenná a iné),
b) dedením,
c) rozhodnutím štátneho orgánu (napr. súdu, stavebného úradu),
d) na základe iných skutočností ustanovených zákonom.
Pri nadobúdaní vlastníckeho práva zmluvou hovoríme spravidla o prevode vlastníckeho práva. Medzi veľmi časté spôsoby nadobudnutia vlastníckeho práva patrí kúpna zmluva. Na zmluvný prevod nehnuteľnosti sa vyžaduje vždy písomná forma, pričom súhlasné prejavy vôle účastníkov musia byť na tej istej listine. Platná zmluva o prevode nehnuteľnosti však ešte nemá za následok nadobudnutie, resp. prevod vlastníckeho práva. Musí k nej pristúpiť ďalšia právna skutočnosť -- vklad do katastra nehnuteľností, ktorý má konštitutívne účinky. Až vkladom do katastra nehnuteľností sa nadobúda vlastníctvo a zmluva sa stáva účinnou. Vklad do katastra nehnuteľností sa uskutočňuje na základe právoplatného rozhodnutia príslušnej správy katastra o jeho povolení, ktoré je vydané v správnom konaní s odchýlkami uvedenými v katastrálnom zákone.
Pri nadobúdaní vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutočností ustanovených zákonom, hovoríme spravidla o prechode vlastníckeho práva. Vlastnícke právo na základe rozhodnutia štátneho orgánu sa nadobúda napr. rozhodnutím správneho orgánu o vyvlastnení alebo rozhodnutím súdu o prikázaní neoprávnenej stavby za náhradu do vlastníctva vlastníka pozemku. Vlastníctvo k veciam vydraženým príklepom licitátora nadobúda vydražiteľ dňom udelenia príklepu. Práva k nehnuteľnostiam, ktoré vznikli spôsobmi uvedenými v tomto odseku sa tiež zapisujú do katastra nehnuteľností, a to záznamom na základe verejných listín.
Obmedzenia vlastníckeho práva
Subjektívne vlastnícke právo je najúplnejšie a najširšie vecné právo, ktoré umožňuje vlastníkovi vecí v medziach stanovených právnymi predpismi nakladať s vecami na základe svojho vlastného rozhodnutia. Je právom absolútnym, pôsobiacim voči všetkým a zodpovedá mu povinnosť všetkých ostatných subjektov nerušiť vo výkone jeho práva k veci. Aj keď právo pri uplatňovaní vlastníckeho práva vychádza zo zásady nedotknuteľnosti a zdalo by sa, že je to právo neobmedzené a vlastník si môže robiť "čo chce", nie je to tak.
Vlastník musí pri presadzovaní svojich individuálnych vlastníckych záujmov rešpektovať aj záujmy iných, predovšetkým záujmy spoločenské. Výkonom vlastníckeho práva nesmie poškodzovať ľudské zdravie, prírodu, kultúrne pamiatky a životné prostredie. Obmedzenia vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam možno nájsť v stavebnom zákone, v právnych predpisoch upravujúcich ochranu jednotlivých zložiek životného prostredia, ako aj v právnych normách o ochrane historických a kultúrnych pamiatok a podobne.
Susedské vzťahy
Osobitnú skupinu práv, povinností a obmedzení tvorí právna úprava susedských vzťahov, ktoré vznikajú medzi vlastníkmi susediacich nehnuteľností, ktorá je zakotvená v § 127 a nasl. Občianskeho zákonníka. V tejto právnej úprave je premietnutá zásada vzájomnosti, to znamená, že ochrana poskytovaná právam jedného vlastníka musí byť adekvátna ochrane, ktorá prislúcha právam druhého vlastníka. Každému ukladá rovnaké povinnosti v záujme nerušeného výkonu vlastníckych práv všetkých zúčastnených subjektov susedských vzťahov. Ťažisko právnej úpravy týchto vzťahov je vo všeobecne formulovanom obmedzení vlastníckeho práva, ktoré spočíva v tom, že vlastník veci (hnuteľnej i nehnuteľnej) sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Okrem toho právna úprava vypočítava príkladom konkrétne povinnosti a zákazy na zabránenie typickým zásahom do susedných práv.
Vlastníkom sa zakazuje najmä:
* obťažovať susedov hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením, vibráciami a to nad mieru primeranú pomerom,
* ohroziť susedovu stavbu alebo pozemok úpravami pozemku alebo úpravami stavby na ňom zriadenej bez toho, že by urobil dostatočné opatrenie na upevnenie stavby alebo pozemku,
* nechať chované zvieratá vnikať na susediaci pozemok,
* nešetrne, prípadne v nevhodnom ročnom období odstrániť zo svojej pôdy korene alebo odstrániť vetvy stromu presahujúce na susediaci pozemok.
Vlastníci susediacich pozemkov majú povinnosť umožniť na nevyhnutný čas vstup na svoje pozemky a stavby v prípade, keď to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb (napr. omietnutie alebo oprava tej časti domu, ku ktorej je prístup len zo strany susediaceho pozemku). Vstup na pozemok je možné uskutočniť na základe dohody susedov alebo na základe rozhodnutia súdu.
I keď sa môže zdať výpočet týchto zákazov a obmedzení trochu kuriózny, ich nerešpektovanie a porušovanie vedie často k vážnemu a trvalému narušeniu susedského spolunažívania ako aj dlhodobým susedským súdnym sporom.
Vecné bremená
Vecné bremená sú vecnoprávne obmedzenia vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci, ktoré spočívajú v tom, že vlastník nehnuteľnosti zaťaženej vecným bremenom je v prospech iného subjektu povinný:
a) niečo trpieť (napríklad prechod cez svoj pozemok, umožniť zber plodov, ktoré opadali zo stromu suseda),
b) niečoho sa zdržať, t. j. niečo nekonať (napríklad nevysadiť vysoké stromy v blízkosti okien susedovho domu),
c) niečo konať (napríklad odomykať bránu v určitom ročnom období na zber plodov).
Vecnoprávny charakter vecných bremien spočíva v tom, že táto povinnosť (obmedzenie vlastníckeho práva) vlastníka zaťaženej nehnuteľnosti prechádza s vlastníctvom tejto nehnuteľnosti na ďalších nadobúdateľov.
Práva vyplývajúce z vecných bremien môžu mať dvojaký charakter:
1. sú spojené s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti. Každý vlastník tejto nehnuteľnosti je oprávnený z vecného bremena. Ak dôjde k zmene vlastníctva nehnuteľnosti, prechádza so zmenou vlastníctva na nadobúdateľa aj vecné bremeno, ktorým je nehnuteľnosť zaťažená,
2. sú v prospech určitej osoby. Právo z vecného bremena môže patriť určitej fyzickej alebo právnickej osobe bez toho, aby táto osoba bola vlastnícky viazaná k určitej nehnuteľnosti. Takéto vecné bremeno neprechádza na jej právneho nástupcu pri zmene vlastníctva k nehnuteľnosti, na ktorej vecné bremeno viazne, ale zaniká smrťou fyzickej osoby alebo zánikom právnickej osoby. Môže ísť o prípad doživotného užívania bytu v dome.
Vecné bremená, resp. práva zodpovedajúce vecným bremenám môžu vzniknúť na základe:
* písomnej zmluvy (v zmluve je potrebné dostatočne presne vymedziť rozsah a obsah vecného bremena a tiež identifikovať nehnuteľnosť, prípadne aj osoby príslušného právneho vzťahu zriaďovaného vecným bremenom),
* závetu v spojení s výsledkami konania o dedičstve,
* súdom schválenej dohody dedičov o vyrovnaní dedičstva,
* rozhodnutia príslušného orgánu dňom vykonateľnosti rozhodnutia (napr. pri úprave vzťahov medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby pri neoprávnene zriadenej stavbe na cudzom pozemku),
* zo zákona.
Na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecnému bremenu je potrebné vykonať vklad do katastra nehnuteľností.
Vecné bremená zanikajú rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Ich zánik spôsobujú v podstate obdobné skutočnosti, s akými sa spája ich vznik. Ak ide o vecné bremená pôsobiace in personam, ktoré sa viažu na určitú osobu, zanikajú smrťou fyzickej osoby alebo zánikom právnickej osoby. Ak ide o vecné bremená in rem, môžu zaniknúť, ak zanikne (zničí sa) vec, na ktorú sa vecné bremeno viaže. Vecné bremeno zanikne aj vtedy, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby, alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti. Ak bolo vecné bremeno zriadené písomnou zmluvou medzi účastníkmi, k zániku vecného bremena dochádza až rozhodnutím správy katastra. Vecné bremeno môže zaniknúť aj v prípade, ak dôjde k splynutiu povinnosti a práva z vecného bremena u toho istého subjektu, alebo uplynutím času, ak jeho trvanie bolo časovo obmedzené.
Vlastnícke právo k neoprávnenej stavbe
Za neoprávnenú stavbu z hľadiska občianskoprávnej úpravy treba považovať stavbu na cudzom pozemku bez toho, aby stavebník mal na to oprávnenie, resp. právny titul (nie je vlastníkom pozemku). Ide tu o vážny zásah do vlastníckeho práva vlastníka pozemku, pretože iný subjekt bez jeho súhlasu narušil jeho vlastníctvo. Vlastník pozemku sa môže proti neoprávnenému stavebníkovi domáhať ochrany na súde, pričom vlastník neoprávnenej stavby sa vystavuje riziku, že o vlastníctvo tejto stavby na základe rozhodnutia súdu príde.
Súd môže rozhodnúť a usporiadať vlastnícke vzťahy nasledovne:
* Súd nariadi odstrániť stavbu na náklady vlastníka stavby (jej stavebníka). Väčšinou ide o prípad, ak nebol stavebník dobromyseľný a o stavbu nebude ma záujem ani vlastník pozemku.
* Súd prikáže neoprávnenú stavbu za náhradu do vlastníctva vlastníkovi pozemku, ak tento prejaví o ňu záujem a neprichádza do úvahy jej odstránenie, pretože to nie je účelné.
* Súd usporiada pomery medzi vlastníkom pozemku a stavebníkom tak, že vlastníctvo k stavbe zostane nezmenené a vlastníkovi pozemku sa zriadi vecné bremeno za náhradu, ktoré je však obmedzené na nevyhnutný výkon vlastníckeho práva k stavbe (napr. priestor vymedzujúci prístupovú cestu k stavbe).
Vlastník pozemku v prípade neoprávnenej stavby na jeho pozemku musí požiadať o rozhodnutie súd, pričom však musí na to vynaložiť finančné prostriedky spojené so súdnym konaním. Negatívnym faktorom je zdĺhavé riešenie sporov súdnou cestou, čo pre neho znamená dlhodobé obmedzenie alebo celkové znemožnenie užívania vlastného pozemku, na ktorom sa neoprávnená stavba nachádza.
Ako sa vyhnúť problémom?
Aby sa predišlo nepríjemným prekvapeniam, mal by budúci nadobúdateľ nehnuteľnosti (napr. kupujúci) venovať dostatočnú pozornosť prevereniu stavu nehnuteľnosti, o ktorú má záujem, a to:
-- faktickou obhliadkou svojho budúceho majetku
-- ale aj dôkladne si preveriť právny stav nehnuteľnosti (či nie je zaťažená vecnými bremenami, záložným právom a pod.), pretože vlastnícke právo sa nadobúda v takom rozsahu, v akom ho mal pôvodný vlastník, teda neprechádzajú naňho iba oprávnenia, ale aj obmedzenia viaznuce na nehnuteľnosti.
Okrem toho je potrebné zdôrazniť, že vlastníctvo je možné nadobudnúť iba od vlastníka, ktorý je zapísaný na liste vlastníctva (prípadne od osoby poverenej vlastníkom), preto by nadobúdateľ mal skontrolovať, či nehnuteľnosť je vo výlučnom vlastníctve osoby, od ktorej chce nadobudnúť vlastníctvo. V prípade, že nadobúdateľ si neskontroluje uvedené skutočnosti a netrvá dôsledne na dokladovaní vlastníctva, vystavuje sa riziku, že i napriek tomu, že dodržal formálno-právne podmienky a zaplatil nemalé finančné prostriedky a nehnuteľnosť aj fakticky užíva (napr. prevzal kľúče a nasťahoval sa do domu) nemôže sa stať po právnej stránke vlastníkom.