Explózia cien
USA v súčasnosti zažívajú prudký rozmach realitného trhu tempom, aké už dávno nenastalo. V druhom štvrťroku dosahovala priemerná cena rodinného domu o 9,4 percenta viac než v predchádzajúcom roku. Ide tak o najväčší nárast od roku 1979. Celonárodný priemer pritom zakrýva prehnané ceny v mnohých pobrežných regiónoch. Napríklad v Bostone sa ceny domov v priebehu piatich rokov zvýšili o 80 percent a v San Diegu sa dokonca viac než zdvojnásobili. Podľa maklérky Joan Clayovej vo Washingtone ceny v posledných 12 mesiacoch stúpli o 20 percent.
V ostatných krajinách ceny stúpali ešte drastickejšie. Kým v USA ide v priemere o 30-percentný vzostup, ceny nehnuteľností v Írsku sa v rokoch 1997 až 2003 takmer zdvojnásobili, v Španielsku sa zvýšili o 70 percent a vo Veľkej Británii o viac než 80 percent. Rozmach realitných trhov teraz zasiahol aj Južnú Afriku, kde v prvých piatich mesiacoch tohto roka ceny v medziročnom porovnaní vystrelili nahor o 24 percent.
Ázia nie je výnimkou
Varovné signály sa množia aj v Číne, ktorá v súčasnosti patrí k najdôležitejším hnacím motorom svetového hospodárstva. Ceny nehnuteľností tu od roku 1998 vzrástli približne o 20 percent, a to aj napriek tomu, že ponuka narástla takmer explozívnym tempom.
Napríklad v Šanghaji, ktorý je po Pekingu najžiadanejšou lokalitou, bolo v posledných rokoch postavených tritisíc výškových budov s viac než 18 podlažiami a rovnaký počet dostal stavebné povolenie alebo je už vo výstavbe. "Očakávania ziskov sú natoľko prehnané, že úvery na bývanie si berie veľa ľudí, ktorí si ich v podstate nemôžu dovoliť," hovorí Andy Sie, šéfekonóm hongkonského zastúpenia Morgan Stanley.
Čínsky premiér Wen Ťia-pao sa od začiatku roka snaží dlhodobo upokojiť trh a jeho hlavným nástrojom je obmedzovanie prideľovania úverov v štátnych bankách. To však znamená dvojsečnú zbraň. Ak totiž príliš rýchlo obmedzí úvery a nové byty nenájdu svojich kupcov, dostanú sa ceny do prudkého pádu.
Tvrdé pristátie hrozí aj v Španielsku, kde v 1. polroku 2004 stúpla priemerná cena za štvorcový meter o 16 percent a v prípade starších nehnuteľností takmer o 19 percent.
A to aj napriek tomu, že ponuka presahuje dopyt. V Španielsku sú neobývané tri milióny domov a bytov a na trh pribúda ročne viac než 600-tisíc nových obytných nehnuteľností.
Za zenitom
Kým rozmach v USA, Číne či Španielsku ešte postupuje plnou silou, Veľká Británia a Austrália prekročili svoj zenit. Rast úrokových sadzieb mierne zbrzdili predchádzajúcu dynamiku realitného trhu. Britské združenie odhadcov nehnuteľností zistilo, že ceny v auguste prvýkrát po dlhom čase mierne klesli. Znižuje sa aj počet kupcov a stavebné sporiteľne dostávajú menej žiadostí o nové hypotéky.
Druhá strana mince: aj mierne zvyšovanie úrokov môže vyvolať rapídny vývoj cien nehnuteľností opačným smerom, keďže očakávanie poklesu cien sa môže vo vedomí ľudí ukotviť a postupne získať "vlastný život". Nebezpečenstvo zvyšuje aj fakt, že aj Británia zažila nafukovanie cien. Podľa údajov jednej zo sporiteľní sa ceny domov v posledných piatich rokoch zvyšovali o 15 percent ročne. Podľa Joachima Felsa z Morgan Stanley sú britské nehnuteľnosti nadhodnotené v priemere o 30 percent.
Katastrofa na obzore
Práve Američania a Briti v čase po burzovom krachu v roku 2000 neprestali so spotrebiteľskými výdavkami a udržiavali svetové hospodárstvo v chode. Po prasknutí technologickej bubliny sa mnohí odborníci obávali výrazného poklesu spotrebiteľských výdavkov. Tomu, že sa tak nestalo, zabránila nová bublina na realitných trhoch.
Čo sa však stane, ak aj táto opora zmizne? Krach realitných trhov možno nebude taký senzačný ako v prípade technologických akcií, jeho dôsledky na hospodárstvo však môžu byť oveľa dramatickejšie.
MMF zistil, že hrubý domáci produkt bol v minulosti po krachu realitných trhov po tri roky v priemere o osem percent nižší, než by bol bez krachu. Po prepade technologických akcií klesol "iba" o štyri percentá.
Hororový scenár: USA a ostatné "infikované" národné hospodárstva by mohli nasledovať príklad Japonska, kde krátko po krachu akcií nastal aj krach cien nehnuteľností a po nich dlhé roky stagnácie a deflácie. Až teraz, viac než o desať rokov neskôr, sa Japonsko pomaly začína zotavovať.
Katastrofálne dôsledky krachu realitných trhov súvisia aj s tým, že takýto vývoj spravidla výrazne zaťaží súkromnú spotrebu.
V prvom rade spotrebitelia majú oveľa menej peňazí, a teda aj menej míňajú. Ak klesnú ceny domov, obmedzí sa aj prístup spotrebiteľov k úverom, pretože už nemôžu svoje nehnuteľnosti viac zaťažiť. Následne klesá likvidita a spotreba. Investičná banka Goldman Sachs odhaduje, že v prípade prepadu cien pod ekonomicky opodstatnenú úroveň by sa spotreba v USA znížila o 2,4 percenta, v Británii o 1,9 percenta a v Austrálii dokonca o 3,1 percenta.
Ochladenie realitného trhu v USA by pre svetové hospodárstvo znamenal jed, pretože už roky sú nehnuteľnosti jednou z hlavných ťažných síl americkej ekonomiky. Súkromné výdavky na stavbu nových domov a bytov v 2. štvrťroku prispeli k rastu HDP takmer 28 percentami, hoci podiel takýchto investícií nepresahuje šesť percent HDP. Ďalších 39 percent z rastu išlo na konto súkromnej spotreby, a tá v súčasnosti závisí od realitného trhu.
Vyhliadky sú hrozivé aj na iných "infikovaných" trhoch. V Španielsku, kde odborníci predpovedajú prepad cien nehnuteľností o 30 percent, tvorí bytová výstavba a domy polovicu hospodárskeho rastu. V tomto sektore totiž pracujú dva milióny ľudí.
V podobnom rozsahu je konjunktúra od realitných trhov závislá aj v Británii, kde má vlastný dom zhruba 70 percent obyvateľstva. Keďže však 75 percent všetkých domov a bytov bolo financovaných z cudzích prostriedkov a 75 percent všetkých hypoték je úročených pružne, vzniká nebezpečenstvo, že vyššie úroky povedú k priveľkému zadlženiu domácností.
Stavebný sektor je najdôležitejšou hnacou silou súkromnej spotreby, investícií a tvorby pracovných miest i v Číne. Vo výstavbe je v súčasnosti zhruba 1,5 miliardy km2 obytnej plochy, ktorej trhová hodnota tvorí zhruba 33 percent čínskeho HDP. O vzostup cien sa postarali aj zahraničné investície do nehnuteľností v objeme viac než bilión dolárov. Zmena úrokovej politiky v USA a opatrenia čínskej vlády pre ochladenie hospodárstva by podľa Xieho mohli predstavovať "smrtiacu kombináciu". (hn/sz)