Stavebné úpravy
Aké práva má sused vyjadrovať sa k stavebným úpravám na susedovom dome, kam adresovať námietky, ak stavba obmedzuje naše vlastníctvo k nehnuteľnosti a pozemku, alebo sused svoj pozemok oplotil v rozpore s geodetickým plánom?
V rámci stavebného konania má sused postavenie účastníka konania. Stavebný úrad (príslušný podľa miesta stavby) je povinný účastníkom stavebného konania oznámiť začatie stavebného konania a upozorniť ich na možnosť uplatnenia námietok.
Práve námietky v rámci stavebného konania sú inštitútom na uplatňovanie práv vlastníkov susediacich pozemkov, stavieb, pričom obsahom námietok by mali byť skutočnosti, ktoré účastník konania považuje za neoprávnený alebo neprimeraný zásah do svojich práv. Stavebný úrad v rámci stavebného konania námietky posúdi a rozhodne o nich v stavebnom povolení. Stavebný úrad môže námietkam vyhovieť a zahrnúť ich do záväzných podmienok uskutočňovania stavby uvedených v stavebnom povolení, respektíve môže prísť až k zamietnutiu žiadosti o stavebné povolenie. To je možné v prípade, ak by sa uskutočnením stavby mohli neprimerane obmedziť či ohroziť práva a oprávnené záujmy účastníkov vo väčšom rozsahu než sa počítalo v územnom rozhodnutí. Môže tiež námietkam nevyhovieť, pričom dôvody uvedie v odôvodnení stavebného povolenia. V takomto prípade má možnosť účastník konania podať voči stavebnému povoleniu odvolanie.
Odlišné je riešenie otázky nesprávneho oplotenia pozemkov. V takomto prípade ide o neoprávnený zásah do vlastníckeho práva a je potrebné sa domáhať ochrany súdnou cestou, podaním žaloby na zdržanie sa zásahov do vlastníckeho práva a odstránenie následkov takýchto zásahov.
Neprístupný pozemok
Ako možno riešiť prípad, že vznikne neprístupný pozemok (pri pozemkoch zameraných v minulosti). Ako riešiť spor, keď si chce sused uplatniť právo prechodu vyplývajúce zo zákona a majiteľ pozemku mu to nechce umožniť, keďže neexistuje vecné bremeno?
Do 31. 12. 2007 zákonná úprava neumožňovala zriadenie vecného bremena v prípade, ak nebol možný prístup k pozemku, respektíve k stavbe na ňom stojacej, inak ako dohodou medzi vlastníkom pozemku, cez ktorý mal byť prístup zabezpečený, a vlastníkom pozemku, ku ktorému sa prístup zabezpečoval. Proti vôli vlastníka pozemku, cez ktorý sa prístup zabezpečoval, nebolo možné zriadenie vecného bremena, a to, aj keď osoba vlastniaca pozemok, ku ktorému nebol prístup, ho z tohto dôvodu využívať nemohla.
Od 1. januára 2008 je možné na základe zmeny v zákonnej úprave vzniku vecných bremien, aby sa vlastník stavby, ktorý zároveň nie je vlastníkom priľahlého pozemku, za podmienky, že prístup k stavbe nie je možné zabezpečiť inak, domáhal súdnou cestou zriadenia vecného bremena spočívajúceho v práve cesty cez priľahlý pozemok, to je, zo strany vlastníka takejto stavby je potrebné podanie žaloby o zriadenie vecného bremena.
Je potrebné zdôrazniť, že túto možnosť má len vlastník stavby, nie vlastník pozemku, ku ktorému nie je zabezpečený prístup. Pre úplnosť je potrebné uviesť, že súd v rámci súdneho konania o zriadenie vecného bremena bude rozhodovať aj o odplate za jeho zriadenie.
Vecné bremeno
Čo keď majiteľ pozemku vecné bremeno prechodu cez cudzí pozemok nevyužíva a pozemok dá do prenájmu na 10 rokov. Môže takéto bremeno prechodu v tomto prípade zaniknúť?
K otázke vecného bremena je potrebné na začiatok uviesť, že podstatou vecného bremena je jeho nadviazanie na nehnuteľnosť -- v tomto prípade pri osobe povinnej z vecného bremena na vlastníctvo pozemkov (práva z vecného bremena sú spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti alebo môžu patriť určitej osobe).
V zmysle zákonnej úpravy vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa, čo znamená, že aj nový vlastník pozemku, cez ktorý je umožnený prechod, je povinný rešpektovať existujúce vecné bremeno.
K zániku vecného bremena môže prísť len spôsobmi ustanovenými v zákone (dohodou, rozhodnutím príslušného orgánu alebo v prípade kvalifikovanej zmeny pomerov), jeho nevyužívanie neznamená zánik vecného bremena a osoba oprávnená z vecného bremena sa môže kedykoľvek domáhať užívania cudzej veci v rozsahu, v akom bolo vecné bremeno zriadené. Skutočnosť, že osoba oprávnená z vecného bremena dala pozemok, na ktorý sa oprávnenie z vecného bremena viaže, do nájmu, nemá vplyv na existenciu, respektíve zánik vecného bremena.
Vladimíra Klučková, advokátka, advokátska kancelária Vrba & Partners
StoryEditor