Vyrovnanie podielov
Spolu s bratom sme podieloví spoluvlastníci k veľkému rodinnému domu. Ja bývam s rodinou na poschodí a brat so svojou rodinou na prízemí. Brat vlastní polovicu domu a ja iba štvrtinu. Dom má samostatné vchody do jednotlivých bytov. Ako sa máme vysporiadať, aby to bolo spravodlivé a podľa zákona?
Najskôr treba zistiť, či je možné dom rozdeliť na bytové jednotky. To vyrieši súdny znalec, ktorý uvedie aj spôsob, prípadne aj akými stavebnými prácami sa dom rozdelí na samostatné bytové jednotky. Pokiaľ to bude možné, môžete sa s bratom vysporiadať dohodou tak, že vy si necháte byt na poschodí a brat na prízemí. Znalec trhovou cenou ohodnotí jednotlivé bytové jednotky. Nakoľko však vlastníte menší podiel, budete musieť bratovi na vyrovnanie podielov vyplatiť polovicu rozdielu trhovej hodnoty bytových jednotiek tak, aby podiely boli rovnaké.
Vyplatenie podielu
Sme štyria súrodenci a každý z nás vlastní štvrtinu bytu. V byte žije naša sestra, my bratia nechceme byt užívať. Problém je, že sestra nás nechce vyplatiť. Využili sme už všetky možnosti, ale ponúka nám veľmi nízku náhradu za naše podiely. Z akej sumy nás musí vyplatiť?
Pokiaľ ste využili všetky možnosti mimosúdneho vysporiadania a sestre ste zaslali písomnú výzvu na vysporiadanie so svojou predstavou, avšak sestra nereaguje, budete sa musieť obrátiť na súd. Účastníkmi konania musia byť všetci spoluvlastníci, či už na strane žalobcov alebo žalovaných. Odporúčam, aby žalobcom bol spoluvlastník, ktorý má najnižší spoluvlastnícky podiel a ostatní budú žalovaní. Takto zabezpečíte, aby bol súdny poplatok čo najnižší. V súdnom konaní súd ustanoví znalca, ktorý určí trhovú cenu nehnuteľnosti. Trhová cena je cena, za ktorú by bolo možné podobný byt v danej lokalite predať alebo kúpiť. Súd vašu sestru zaviaže na vyplatenie ostatných spoluvlastníkov podľa veľkosti vašich podielov v súlade so znaleckým posudkom.
Súdny poplatok
Chceme podať na súd žalobu o vysporiadanie podielového spoluvlastníctva. Sme piati spoluvlastníci rodinného domu, každý vlastní jednu pätinu. Jeden zo spoluvlastníkov, ktorý užíva dom, nechce nás vyplatiť. Aký súdny poplatok budeme platiť pri podaní žaloby?
V súvislosti s konaním o zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva treba zaplatiť poplatok 6 % z požadovaného podielu navrhovateľom. Aby ste platili čo najnižší poplatok, navrhovateľom na súde by mal byť iba jeden z vás, ostatní štyria spoluvlastníci budú v žalobe uvedení ako odporcovia (žalovaní), aj keď traja z nich súhlasia s vysporiadaním. V takomto prípade budete platiť poplatok iba z jednej pätiny hodnoty nehnuteľnosti. Ak by ste však zažalovali všetci štyria ako žalobcovia svojho brata, ktorý sa nechce dohodnúť, potom by ste platili poplatok zo štyroch pätín hodnoty nehnuteľnosti. V prvom prípade ušetríte nemalý súdny poplatok. Vypočítava sa ako 6 % z ceny nehnuteľnosti alebo hodnoty podielu.
Trovy konania
Je možné, aby súd zaviazal pri majetkovom vysporiadaní protistranu k náhrade trov konania (súdneho poplatku a nákladov na zastupovanie)? Ak áno, čo mám urobiť, aby som nakoniec neplatil všetky trovy konania sám?
Aj v konaní o zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva je možné požadovať náhradu trov konania. Ak vás zastupuje advokát, máte právo požadovať aj náhradu trov za právne zastupovanie. Na to, aby vám súd priznal náhradu trov konania, je dôležité, ako budete formulovať svoj návrh na mimosúdne vysporiadanie, ako aj samotnú žalobu. Pokiaľ súd usúdi, že ste mali reálne požiadavky voči ostatným spoluvlastníkom a rozhodne podľa vášho návrhu, prizná vám aj náhradu trov konania. V tomto prípade vás súdne konanie nebude stáť vôbec nič, pretože všetky náklady vám zaplatí protistrana. Preto je pred podaním žaloby dôležitý váš postoj a nároky.
Užívanie bytu
Po otcovi sme so sestrou zdedili byt v rovnakom podiele. Sestra v byte bývala ešte počas života otca so svojou rodinou a býva tam aj po jeho smrti. Bráni mi však v užívaní tohto bytu. Mám nárok na nejakú finančnú náhradu za užívanie?
Pokiaľ vám sestra bráni v užívaní spoločného bytu, ktorého ste spoluvlastníkom, máte nárok na finančnú kompenzáciu za to, že užíva váš podiel. Výška finančnej náhrady sa určí podľa výšky bežného nájomného obdobného bytu v danej lokalite. Ak sa napríklad obdobný byt prenajíma za sumu 400 eur mesačne, máte právo od sestry požadovať úhradu sumy 200 eur mesačne ako finančnú kompenzáciu za užívanie vášho podielu. Ak vám uvedenú náhradu nebude chcieť uhrádzať dobrovoľne, môžete sa obrátiť na súd. V konaní môžete požadovať aj náhradu súdnych trov.
Predkupné právo
Strýko predal svoj podiel na spoločnom pozemku svojej dcére. Podiel však neponúkol nám ako ďalším spoluvlastníkom. Máme predsa predkupné právo. Čo máme robiť?
Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo. To však neplatí, ak ide o prevod blízkej osobe. Keďže sa dcéra považuje za blízku osobu, predkupné právo ako spoluvlastníci nemáte. Preto sa nemôžete domáhať predkupného práva.
Odpovedal: JUDr. Milan Ficek, advokátska kancelária Ficek & Ficeková