Som zamestnaná v zahraničí a na Slovensku prenajímam byt. Zrekonštruovala kúpeľňu a dala nové okna, kuchynskú linku. Môžem si túto rekonštrukciu, SIPO a daň z nehnuteľnosti zaradiť do skutočných výdavkov v daňovom priznaní bez toho, aby bol prenajatý byt zaradený do obchodného majetku? Pri príjme z prenájmu nehnuteľností si daňovník, ktorý sa rozhodol neuplatniť paušálne výdavky môže zvoliť, či bude pre účely výpočtu základu dane viesť tzv. evidenciu o príjmoch a výdavkoch v zmysle §6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, prípadne o týchto príjmoch a výdavkoch bude účtovať v jednoduchom alebo podvojnom účtovníctve ako to vyplýva za §6 ods. 13 zákona o dani z príjmov. V prípade, ak prenajímanú nehnuteľnosť nezaradí do obchodného majetku (t.j. nebude ju viesť v evidencii, resp. o nej účtovať v účtovníctve), uplatnenie výdavkov je limitované iba na náklady súvisiace so samotným nájmom, ktoré spĺňajú všeobecnú definíciu daňového výdavku podľa §2 písm. i) zákona o dani z príjmov. Medzi takéto náklady patria najmä platby za spotrebu energií, vody, SIPO či vybavenie prenajímanej nehnuteľnosti. Ostatné výdavky, ktoré majú priamu väzbu na samotnú nehnuteľnosť – náklady na rekonštrukciu, daň z nehnuteľností nie je v tomto prípade možné považovať za daňový výdavok prenajímateľa.
Pavol Lukáčik, daňový poradca a konateľ spoločnosti Lukáčik & Partners. V rámci korektných susedských vzťahov je vhodné akékoľvek prerábanie oznámiť ostatným vlastníkom v dome na vývesnej/oznamovacej tabuli, spolu s obdobím, kedy sa bude realizovať, vrátane telefónneho kontaktu.
Plánujeme kompletne rekonštruovať starý panelový byt – výmena okien, rozvodov, murovanie kúpeľne a podobne. Musíme dať ostatným obyvateľom vo vchode vedieť, odkedy dokedy bude táto rekonštrukcia trvať? Musia robotníci dodržiavať nejakú hodinu, ku ktorej musia cez deň ukončiť rekonštrukčné práce?
Čas, kedy môžu robotníci vykonávať práce, ktoré by mohli rušiť susedov, by mal byť vymedzený v domovom poriadku, ktorý je pre vlastníkov záväzný. Ak dom nemá domový poriadok odsúhlasený, je to čas nočného pokoja.
Podľa platnej legislatívy si aj stavebné úpravy v bytoch vyžadujú ohlásenie alebo stavebné povolenie. Pri podaní ohlásenia posúdi kompetentný stavebný úrad podľa rozsahu úprav v byte potrebu ohlášky, alebo nariadi stavebné konanie. Zákon o vlastníctve bytov a NP v § 11 ods.4 priamo hovorí, že vlastník nemôže vykonávať úpravy bytu, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu, alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Realita je však iná, vo väčšine prípadov spomenuté veci vlastníci ignorujú, alebo o nich vôbec nevedia.
Andrej Jurikovič, Správcovská spoločnosť Spokojné bývanie, s. r. o.
V rámci rekonštrukcie bytu budeme búrať aj časť priečky. Čo máme urobiť s odpadom? Môžme ho dať do bežného kontajnera, alebo ho treba vyviezť niekam na skládku?
Stavebný odpad nepatrí do komunálneho odpadu a mali by ste ho odviezť do zberného dvora alebo na skládku. Ak je rekonštrukcia väčšieho rozsahu, zvykne si vlastník zabezpečiť pristavenie veľkokapacitného kontajnera priamo k bytovému domu.
Andrej Jurikovič, Správcovská spoločnosť Spokojné bývanie, s. r. o.
Chcem vymeniť na byte staré okná za nové a dať zaskliť balkón. Potrebujem k tomu súhlas aj ostatných vlastníkov v bytovom dome, resp. v danom vchode, aby bola dodržaná akási jednotná línia bytového domu?
Pri výmene okien by malo byť podané ohlásenie na stavebný úrad. V prípade úpravy balkóna /zasklenie/ je potrebný súhlas vlastníkov podľa § 11 ods.4 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a stavebné povolenie podľa stavebného zákona.
Andrej Jurikovič, Správcovská spoločnosť Spokojné bývanie, s. r. o.
Bývame v staršom rodinnom dome, ktorý chceme zatepliť a vymeniť škridlovú strechu. Musíme to stavebnému úradu oznámiť, alebo potrebujeme aj nejaké povolenie?
Zateplenie rodinného domu je stavebná úprava, na ktorú stačí ohlásenie príslušnému stavebnému úradu. Stavebný úrad oznámi stavebníkovi do 30 dní, že proti uskutočneniu úprav nemá námietky alebo určí, že úpravu možno uskutočniť len na základe stavebného povolenia. Výmena strešnej krytiny nepodlieha povoleniu ani ohláseniu stavebného úradu, nakoľko ide o udržiavacie práce s výnimkou stavieb, ktoré sú kultúrnou pamiatkou. Ohlásenie stavebnému úradu sa vyžaduje pri všetkých udržiavacích prácach na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou. V prípade celkovej rekonštrukcie strechy vrátane krovu alebo pri zmene strešnej konštrukcie je potrebné požiadať o vydanie stavebného povolenia.
Beáta Bredschneiderová, Útvar stavebného, životného prostredia, dopravy a investícií, MsÚ Trenčín
Kúpili sme starší byt v panelovom dome. Chceme preto kompletne zrekonštruovať jadro – vymurovať jadro a pôvodné rozdelené WC a kúpeľňu spojiť do jednej miestnosti. Treba k tomu nejaké povolenia?
V prípade, že pri opísaných stavebných úpravách nedôjde k zásahu do nosných konštrukcií stavby, stačí stavebné úpravy ohlásiť príslušnému stavebnému úradu. V prípade zásahu do nosných konštrukcií stavby sa na takéto úpravy vyžaduje stavebné povolenie.
Beáta Bredschneiderová, Útvar stavebného, životného prostredia, dopravy a investícií, MsÚ Trenčín
Chceme v byte vymeniť pôvodné okná za nové, plastové. Musí sa takáto zmena ohlásiť stavebnému úradu? Sú nejaké obmedzenia pri výmene okien – napr., keď boli pôvodné staré bielej farby, musia byť aj nové iba biele?
Výmena okien má charakter udržiavacích prác, na ktoré nie je potrebné povolenie ani ohlásenie stavebnému úradu (okrem stavieb, ktoré sú kultúrnou pamiatkou). V prípade, že sa mení ich tvar, rozmery, členenie, materiál a farba je potrebné ich výmenu ohlásiť stavebnému úradu. Stavebný úrad pri zmene farby okien posudzuje vždy konkrétny prípad. Vo všeobecnosti nemá námietky k zmene farby. Problém so zmenou farby, tvaru, členenia, rozmerov a materiálu môže nastať v prípade pamiatkovo chránených objektov a bytových domov
Beáta Bredschneiderová, Útvar stavebného, životného prostredia, dopravy a investícií, MsÚ Trenčín Pred realizáciou takejto stavebnej úpravy je potrebné si splniť na príslušnom stavebnom úrade ohlasovaciu povinnosť (ohlásenie stavebných úprav). Prílohy prikladané k „Ohláseniu stavebných úprav“ konkrétne určí príslušný stavebný úrad.
S
tavebný úrad nemá povinnosť skúmať jednotnosť zasklievacích systémov. Jediný spôsob, ako predísť povoľovaniu zasklievania balkónov (lodžií) vždy iným systémom je ten, že vlastník bytového domu, respektíve Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dotknutom bytovom dome si na schôdzi spoločenstva určí a odsúhlasí jednotný spôsob zasklievania balkónov, ktorý bude potom záväzný pre všetkých členov spoločenstva.
Monika Pastuchová, hovorkyňa MsÚ Banská Bystrica
V rámci rekonštrukcie bytu plánujem vybúrať časť priečky, nie celú. Nemalo by ísť o nosnú priečku, ale susedia nado mnou majú podobnú úpravu už spravenú. Kedy potrebujem povolenie od statika?
Pred realizáciou takejto stavebnej úpravy je potrebné si splniť na príslušnom stavebnom úrade ohlasovaciu povinnosť (ohlásenie stavebných úprav). Prílohy prikladané k „Ohláseniu stavebných úprav“ konkrétne určí príslušný stavebný úrad. Podľa nášho názoru jednou z príloh by malo byť stanovisko vypracované odborne spôsobilou osobou (statikom), zo záveru ktorého vyplynie, že nejde o zásah do nosnej priečky (prípadne stavebno-technické opatrenia, pokiaľ si ich rozsah stavebných úprav vyžiada ako prevenciu vzniku nezvratných poškodení na konštrukcii stavby ako celku).
Monika Pastuchová, hovorkyňa MsÚ Banská Bystrica
Bývame v rodinnom dome už niekoľko rokov a dodnes nemáme plot. Chceme to už vyriešiť a postaviť murovaný plot. Potrebujeme k tomu povolenie?
Oplotenie je podľa § 139b stavebného zákona „drobná stavba“. Pred realizáciou drobnej stavby je potrebné si splniť ohlasovaciu povinnosť (ohlásenie drobnej stavby) na príslušnom stavebnom.
Monika Pastuchová, hovorkyňa MsÚ Banská Bystrica Najvhodnejšie uzavrieť zmluvu o dielo podľa § 631 a nasl. Občianskeho zákonníka. Touto zmluvou sa zhotoviteľ zaväzuje, že ho za dojednanú cenu vykoná na svoje nebezpečenstvo. Zmluva o dielo vzniká okamihom dohody účastníkov, kde by malo byť uvedené: označenie diela a jeho rozsah, dohoda o odmene a o tom, že dielo bude zhotovené na nebezpečenstvo zhotoviteľa diela. Na platnosť zmluvy sa nevyžaduje písomná forma, môže byť uzavretá aj ústne, avšak pre právnu istotu jej účastníkov sa odporúča uzavrieť zmluvu a jej prípadné dodatky písomne. Ďalšími náležitosťami zmluvy je dohoda o kvalite diela, termíne jeho zhotovenia ako prípadnej súčinnosti zo strany objednávateľa (dodávka materiálu, umožnenie prístupu a pod.). Ak nie je možné cenu za dielo dohodnúť pevnou sumou, musí sa určiť aspoň odhadom. Ak zhotoviteľ dodatočne zistí, že takto určenú cenu bude potrebné podstatne prekročiť, je povinný na to objednávateľa bez meškania písomne upozorniť a oznámiť mu novourčenú cenu; inak nemá právo za zaplatenie rozdielu v cene. Objednávateľ je oprávnený po oznámení novourčenej ceny od zmluvy odstúpiť a tiež je povinný zaplatiť zhotoviteľovi sumu pripadajúcu na vykonanú prácu a vzniknuté náklady podľa pôvodne určenej ceny, pokiaľ mal z čiastočného plnenia zmluvy majetkový prospech.
JUDr. Katarína Bystrická, advokátka, Právne centrum, s. r. o.
Vzťahuje sa na stavebné práce vykonané pri rekonštrukcii bytu alebo domu záručná doba zo zákona? Dokedy môžem reklamovať zle vykonané práce?
Na stavebné práce sa vzťahuje záručná doba dohodnutá v zmluve od dielo. Ak táto nebola dohodnutá, vzťahuje sa zákonná záručná doba. Dôležité je skontrolovať dielo, jeho akosť, vlastnosti a pod. pri jeho preberaní, zistené vady spísať do preberacieho protokolu a dohodnúť sa na termíne odstránenia vád podľa ich povahy. Zhotoviteľ zodpovedá za vady - ktoré má dielu pri prevzatí objednávateľom;- ktoré sa vyskytnú po prevzatí veci v záručnej dobe, (všeobecná záručná doba je 24 mesiacov; pri zhotovení stavby je záručná doba 3 roky, pri niektorých častiach stavieb to môže byť najmenej 18 mesiacov).
JUDr. Katarína Bystrická, advokátka, Právne centrum, s. r. o. Po úmrtí dlžníka prechádza úver do dedičského konania. Informujte banku čo najskôr o úmrtí otca. Ak bol váš otec v úverovom vzťahu sám, banka pozastaví úročenie, ako aj spoplatňovanie úveru a celú pohľadávku prihlási do dedičského konania. Až po jeho právoplatnom rozhodnutí sa obráti na dediča. V prípade, že v úverovom vzťahu vystupovali manželia spolu, v splácaní úveru pokračuje manželka. Splátkový kalendár tak ostáva bez zmeny. Štandardne banka vyzve dediča na jednorazové splatenie úveru. Ak nie ste schopná úver splatiť, môžete sa s bankou dohodnúť na individuálnom splátkovom pláne. Ak ani napriek tomu nemôžete splácať úver, dedičstvo môžete aj odmietnuť v situácii, keď zdedený majetok je nižší ako dlh.
Melinda Péková, vedúca oddelenia úverov VÚB banky
Som vlastníčkou bytu, v ktorom chcem dať zaskliť balkón. Mám zasklenie balkóna či lodžie oznámiť stavebnému úradu?
Rozhodol som sa rekonštruovať byt prostredníctvom malej stavebnej firmy. Výsledkom by malo byť vybudovanie nových stavebných priečok a výmena bytového jadra. Mám uzatvoriť zmluvu so stavebnou firmou na rekonštrukciu? O aký druh zmluvy by malo ísť a čo by v nej nemalo chýbať?
Zdediť možno aj úver
Po smrti otca som zistila, že pred niekoľkými rokmi si vzal spotrebný úver a nikomu o tom nepovedal. Stáva sa predmetom dedičského konania aj úver? Čo mám robiť, ak úver zdedím, ale nebudem ho vedieť splácať?
Nezamestnaný s úverom
Pracoval som donedávna v súkromnej firme, ale prepustili ma. Skončil som ako nezamestnaný a s úverom na krku. Ako sa nestať neplatičom?
Navštívte vašu banku a informujte ju o vašej aktuálnej situácii. Pokiaľ nemáte nasporenú minimálne trojmesačnú rezervu v rodinnom rozpočte, požiadajte banku o odklad splátky istiny, keď budete platiť len úroky, alebo celkový odklad splátok na obdobie až šiestich mesiacov. Po tomto odklade sa vám automaticky obnoví štandardné splácanie. Treba počítať s tým, že odložené splátky sa vám rozpočítajú do ostatných.
Melinda Péková, vedúca oddelenia úverov VÚB banky
Dlžníci a rozvod
S manželom splácame úver na nové auto. V súčasnosti sa rozvádzame. Neviem, či sa budeme vedieť dohodnúť na rozdelení majetku. Čo máme robiť s úverom?
Najlepšie by bolo, ak by ste sa dohodli, kto z vás úver prevezme. Ten, kto tak urobí, bude povinný úver splácať, pričom druhý partner sa touto zmenou zbaví povinností vyplývajúcich z úverovej zmluvy. Aby sa takáto zmena v úverovej zmluve mohla uskutočniť, pracovník banky musí so zostávajúcim dlžníkom spísať dodatok k úverovej zmluve. K žiadosti o zmenu musíte predložiť právoplatné rozhodnutie súdu o rozvode a dohodu o vyrovnaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov, v ktorej je uvedené, kto preberá dlh. V prípade, že by ste sa nevedeli dohodnúť alebo nepredložíte požadované doklady, zostanete účastníkmi úverového vzťahu obaja a obaja budete musieť naďalej splácať úver.
Melinda Péková, vedúca oddelenia úverov VÚB banky
Aký druh rekonštrukčných prác môžem robiť v byte bez stavebného povolenia alebo ohlásenia?
Vlastník môže bez potreby ohlásenia v zmysle stavebného zákona (§ 139 ods. 15) vykonať nahodenie nových omietok, obkladu, položenie podlahy, dlažby, vymaľovanie, výmenu dverí alebo kuchynskej linky či inštaláciu vstavaných skríň.
Eugen Kurimský, Združenie správcov a užívateľov nehnuteľností
Chcem si v byte inštalovať kotol na vykurovanie a ohrev vody. Ako mám postupovať pri odpojení bytu od kúrenia v dome?
Zriadenie samostatného zdroja vykurovania sa považuje za zmenu v užívaní stavby, pretože dôjde k zmene spôsobu vykurovania bytu oproti pôvodnému technickému riešeniu overenému v stavebnom konaní a povolenému užívať v kolaudačnom konaní. Na odpojenie sa od centrálneho zdroja vykurovania nepostačuje ohlásenie stavebnému úradu. V danej veci začne správne konanie a bude vydané rozhodnutie. Vašu žiadosť ako vlastníka bytu musí prerokovať a schváliť nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov v dome. Až potom môžete realizovať svoj zámer a vybavovať stavebné povolenie.
Eugen Kurimský, Združenie správcov a užívateľov nehnuteľností
Zvažujem inštaláciu klimatizácie. Klimatizačná jednotka by bola umiestnená vonku na vonkajšom plášti bytového domu. Musím požiadať o stavebné povolenie?
Klimatizačné jednotky sa považujú za technické zariadenia, a ak ich vyžadujú stavebné úpravy, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby,, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozuje záujmy spoločnosti, na inštaláciu postačí ohlásenie stavebnému úradu. Nezabudnite svoj zámer inštalovať klimatizáciu oznámiť aj správcovi budovy.
Avšak zakotvenie do strešnej konštrukcie alebo obvodovej steny vyžaduje ohlasovaciu povinnosť. Ak klimatizáciu umiestnite z vnútornej strany lodžie, nemáte ohlasovaciu povinnosť, avšak nesmie zasahovať do spoločných častí domu, poškodzovať ich, prípadne obťažovať ostatných vlastníkov nadmerným hlukom alebo stekajúcim kondenzátom po fasáde domu.
Eugen Kurimský, Združenie správcov a užívateľov nehnuteľností
Chceme na rodinný dom namontovať slnečné kolektory. Treba to stavebnému úradu oznámiť?
Slnečné kolektory sú technickými zariadeniami. V prípade, že ich montáž vyvolá potrebu vykonania stavebnej úpravy, napríklad úpravu povrchu, zakotvenie do strešnej konštrukcie alebo obvodovej steny, je stavebník v zmysle § 55 ods. 2 písm. c) zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku povinný predmetnú stavebnú úpravu ohlásiť stavebnému úradu.
Martina Viktorínová, hovorkyňa MsÚ Košice
Treba pri výmene elektrických rozvodov v byte podať oznámenie stavebnému úradu?
Podľa ust. § 139b ods. 15 písm. c) stavebného zákona sú výmeny vnútorných rozvodov bežnými udržiavacími prácami, pri ktorých nie je potrebné ani ohlásenie.
Martina Viktorínová, hovorkyňa MsÚ Košice
V rodinnom dome chcem zbúrať jednu priečku. Potrebujem povolenie statika, aj keď ide o rodinný dom, nie byt v panelovom dome?
V statickom posudku statik ako odborne spôsobilá osoba posúdi, či konštrukcie sú nosné alebo nenosné. Tento posudok je potrebný na ohlásenie stavebných úprav, ak sú konštrukcie nenosné, respektíve k žiadosti o stavebné povolenie, ak sú konštrukcie nosné.
Martina Viktorínová, hovorkyňa MsÚ Košice
Rekonštruujeme starší rodinný dom a budeme meniť aj okná. Nové majú byť väčšie ako pôvodné, niektoré dokonca nahradia balkónové okná. Treba v takomto prípade ohlásiť zmenu na stavebný úrad?
Podľa § 55 ods.1 stavebného zákona stavebné povolenie sa vyžaduje, pokiaľ stavebný zákon a vykonávacie predpisy k nemu alebo osobitné predpisy neustanovujú inak, pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebno-technické vyhotovenie, účel a čas trvania; stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách.
Podľa ust. § 55 ods. 2 písm. b) stavebného zákona „ohlásenie stavebnému úradu postačí pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti“.
Stavebný úrad na základe predloženej projektovej dokumentácie posúdi, či predmetné stavebné úpravy je možné vykonávať na základe oznámenia k ohláseniu stavebných úprav alebo na základe právoplatného stavebného povolenia.
Martina Viktorínová, hovorkyňa MsÚ Košice