Predaj akejkoľvek nehnuteľnosti, či už pozemku, rodinného domu alebo bytu, nie je vôbec jednoduchý proces a vyžaduje nemálo času a tiež finančných prostriedkov. Málokto však pozná všetky podmienky, ktoré musia byť splnené, aby transakcia prebehla hladko od začiatku až do konca.
Pre prevody bytov z vlastníctva bytových družstiev a obcí platia špeciálne ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, a tie nie sú predmetom tohto príspevku. Záujem bude sústredený iba na predaj bytov z osobného vlastníctva do vlastníctva inej fyzickej alebo právnickej osoby.
Znalecký posudok je nevyhnutnosť
V prípade, že je záujem predať byt z osobného vlastníctva, potom je nutné postupovať podľa platného Občianskeho zákonníka. Základnou podmienkou je ocenenie bytu, t. j. dať si vyhotoviť znalecký posudok podľa Vyhlášky č. 465/1991 Zb. o cenách stavieb, pozemkov, trvalých porastov, úhradách za zriadenie práva osobného užívania pozemkov a náhradách za dočasné užívanie pozemkov v znení neskorších predpisov.
Znalecký posudok je potrebné dať vyhotoviť znalcovi v odbore stavieb. Z registra znalcov, ktorý je vedený na okresných súdoch, je možné nájsť a vybrať si znalca, ktoré ocenenie bytu v zmysle citovanej vyhlášky urobí. Vyhotovenie znaleckého posudku nie je vôbec lacná záležitosť a v priemere vychádza pri ocenení bytu od 3 000 do 5 000 Sk za byt. Na mieste je konštatovanie, že jeho cenu si predávajúci môže uplatniť ako odpočítateľnú položku pri výpočte dane z predaja bytu, čím si zníži základ dane pre výpočet dane z prevodu. Uvedené platí od 1. apríla 2002, kedy nadobudla účinnosť novela č. 107/2002 zákona č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov.
Cena určená v znaleckom posudku sa používa pre účely zdanenia daňou z prevodu a prechodu nehnuteľností a tiež pre účely výberu správneho poplatku podľa zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch za zápis zmeny vlastníctva k bytu. Podľa položky č. 11 citovaného zákona sa návrh na vklad do katastra nehnuteľností zmluvy o prevode nehnuteľností spoplatní v celkovej výške 0,1 % z ceny nehnuteľností, najmenej 500 Sk a najviac 10 000 Sk. To znamená, že ak je prevádzaný byt, ktorého úradná cena je viac ako tristotisíc slovenských korún, potom zaplatíte za prevod správny poplatok vo výške minimálnej sadzby, t. j. vo výške 500 slovenských korún.
Od nového roka 2004 by sa mala uskutočniť zmena v stanovovaní úradnej ceny nehnuteľností. Mala by sa používať vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 86/2002 Z. z. o stanovovaní všeobecnej hodnoty majetku. Úradná cena by tak mala byť objektívnejšia a mala by odrážať reálnu situáciu na trhu.
Koncepcia zmluvy
Podľa platného Občianskeho zákonníka je možné nadobudnúť byt iba zmluvne, dedením alebo rozhodnutím štátneho orgánu. Ak ide o zmluvný prípad nadobudnutia bytu, potom kúpno-predajná zmluva, ktorá musí mať písomnú formu, musí byť následne zapísaná v katastri nehnuteľností. Ak by zmluva nemala písomnú formu, potom je predaj bytu právne neplatný. Zmluvu je možné si dať vyhotoviť komerčnému právnikovi alebo advokátovi, ale tiež notárovi. V súčasnosti však existuje dostatočné množstvo publikovaných vzorov zmlúv a iných právnych podaní, takže pri troche námahy je možné si zmluvu vyhotoviť aj samostatne bez pomoci právnikov a hlavne za lacnejší peniaz. Koncipovanie zmluvy totiž stojí predávajúceho ďalšie nemalé množstvo finančných prostriedkov a vo väčšine prípadov je stanovené percentuálne z ceny prevádzanej nehnuteľnosti.
Návrh na vklad do katastra nehnuteľností
Po splnení uvedených dvoch základných podmienok je nevyhnutné vyhotoviť návrh na zápis zmeny vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností v zmysle zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v znení neskorších predpisov -- to znamená so všetkými podstatnými náležitosťami, ktoré ustanovuje citovaný zákon. Návrh je nevyhnutné opatriť správnym poplatkom v zmysle sadzobníka poplatkov podľa zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch v znení neskorších prepisov.
Povolenie vkladu a vznik daňovej povinnosti
Ak sú splnené všetky podmienky pre povolenie vkladu podľa katastrálneho zákona, správa katastra by mala o návrhu rozhodnúť do 30 dní od podania návrhu a zaslať účastníkom právneho aktu svoje rozhodnutie o povolení vkladu zmeny vlastníctva do katastra nehnuteľností, prípadne vyzvať na odstránenie zistených nedostatkov a ich doplnenie, ak nie je možné pre ne vklad povoliť. Právoplatným rozhodnutím o vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností vzniká daňová povinnosť k dani z prevodu a prechodu nehnuteľností. Do 90 dní od tohto dňa má prevodca povinnosť podať daňové priznanie k dani z prevodu a prechodu nehnuteľností a daň si vypočítať a hlavne v uvedenej lehote zaplatiť.
Daň z príjmu
Poplatková cesta sa však týmto nemusí končiť, ale môže pokračovať aj zaplatením dane z príjmu fyzických osôb, ak predávajúci nesplní ustanovenia § 4 zákona č. 366/1999 Z. z. v znení neskorších predpisov, ktorý vo svojich ustanoveniach rieši podmienky oslobodenia predaja bytov od platenia dane z príjmov fyzických osôb. Príjem z predaja bytu je oslobodený od dane z príjmu, ak ho predávajúci vlastnil a súčasne mal v ňom trvalý pobyt najmenej počas dvoch rokov bezprostredne pred predajom. Táto podmienka sa považuje za splnenú, ak sa občan preukáže, že návrh na povolenie vkladu do katastra je starší ako dva roky. Ak ide o predaj bytu nadobudnutého dedením v priamom rade, do tejto lehoty sa započítava lehota, po ktorú bol byt vo vlastníctve poručiteľa.
Od nového roka nové pravidlá pre daň z príjmu
V súvislosti s daňovou reformou by malo od začiatku roka dôjsť aj k zmene pri zdaňovaní predaja bytov daňou z príjmu. Ide o predĺženie minimálneho času vlastnenie nehnuteľnosti, pri ktorom sa po jej predaji neplatí daň z príjmu. Od prvého januára by sa mala zvýšiť z dnešných dvoch rokov na budúcich päť rokov. Uvedená zmena v prípade jej schválenia parlamentom, bude mať negatívny dopad na rozvoj trhu s bytmi a aj na mobilitu pracovnej sily.
Daň z prevodu zostane zachovaná
Pôvodná koncepcia daňovej reformy počítala aj so zrušením dane z prevodu a prechodu nehnuteľností. V súvislosti s dotáciami na mestskú hromadnú dopravu došlo k prehodnoteniu zrušenia dane a podľa posledných informácií sa počíta so zachovaním dane z prevodu a prechodu nehnuteľností. Namiesto kĺzavo-progresívnej sadzby sa ráta od nového roku v návrhu daňovej reformy s jednotnou sadzbou dane z prevodu vo výške troch percent. Z uvedeného vyplýva, že by malo dôjsť k zrušeniu súčasných troch skupín daňovníkov.