Servis

Výmena bytu
Som rozvedená matka jedného syna, s ktorým žijeme v spoločnej domácnosti v dvojizbovom byte. Byt mám v osobnom vlastníctve. Keďže sa syn mieni v dohľadnom čase oženiť a zariadiť si vlastnú domácnosť, rozhodla som sa pomôcť mladým tak, že vymením dvojizbový byt za jednoizbový pre seba a doplatok, ktorý dostanem, poskytnem im na kúpu aspoň jednoizbového vlastného bytu. Tu sa stretávam s problémom, akým spôsobom výmenu realizovať a ako postupovať, aby som nemala problémy so zákonom. Prosím preto odpoveď na otázku, či je možné vymeniť byty obdobným spôsobom, ako je možné vymeniť byty na základe Dohody nájomcov o vzájomnej výmene bytov. V tomto prípade ide o byt v osobnom vlastníctve. Ďalej ma zaujíma, či je lepšie kúpiť a predať byty formou kúpno-predajnej zmluvy a aké sú výhody alebo nevýhody oproti dohode o výmene. Ako je to s daňou z doplatku, keďže dvojizbový byt je mojím vlastníctvom a nadobudla som ho vlastnou prácou, nie napríklad dedičstvom, výhrou, darom? Z tohto dôvodu nepokladám za správne platiť z tohto príjmu daň, keďže moje príjmy za prácu boli počas môjho pracovného života už raz zdaňované.
-- Vo vašom liste uvádzate, že ste sa rozhodli pre predaj svojho dvojizbového bytu a prípadnú kúpu alebo výmenu za jednoizbový byt. Keďže ustanovenia o kúpnej zmluve sa primerane použijú aj na zmluvu, podľa ktorej si zmluvné strany vymieňajú vec za vec podľa § 611 Občianskeho zákonníka, nie je možné povedať jednoznačne, či je vo vašom prípade vhodnejšie aplikovať zámennú zmluvu týkajúcu sa výmeny dvojizbového bytu za jednoizbový, alebo kúpnu zmluvu, kde prevediete váš dvojizbový byt do vlastníctva inej osoby a súčasne sa formou inej kúpnej zmluvy stanete nadobúdateľkou istého jednoizbového bytu. Súčasne finančný rozdiel, ktorý z týchto dvoch zmlúv vyplynie, použijete na kúpu ďalšieho jednoizbového bytu. Pokiaľ uzavriete zmluvy, ktoré budú z formálnej aj materiálnej stránky koncipované tak, že vám poskytnú dostatočnú ochranu pre prípad porušenia zmluvy alebo jej neplnenia druhou zmluvnou stranou, nie je dôvod obávať sa ktorejkoľvek zmluvnej formy, či už zmluvy zámennej alebo kúpnej. Uvádzaný § 715 Občianskeho zákonníka hovorí o dohode nájomcov bytu, teda nevzťahuje sa na vlastníkov bytu. Iba v prípade, že ste mali na mysli zmluvu, kde vystupuje viac zmluvných strán, teda takú, ktorá by sa týkala prevádzania vášho dvojizbového bytu a súčasného nadobúdania dvoch jednoizbových bytov, upozornili by sme vás na možné riziko, vyplývajúce z neprehľadnosti zmluvných povinností a istej technickej náročnosti takejto zmluvy, pokiaľ by v nej vystupovalo viac zmluvných strán. To však napriek tomu nevylučuje, že je možné uzavrieť dokonca aj takúto zmluvu, hoci by bolo podstatne účelnejšie uzavrieť napríklad jednu zámennú zmluvu ohľadne vášho dvojizbového bytu a jednoizbového bytu pre vás a následne kúpnu zmluvu na byt pre vášho syna. Je možné tiež použiť jednu zmluvu, ktorou prevediete byt do vlastníctva iného a zároveň dvoma od seba nezávislými zmluvami nadobudnete do vlastníctva dva osobitné jednoizbové byty. Pritom nerozhoduje, či budete vlastníčkou vy alebo priamo váš syn.
Odlišná situácia však nastane, ak sa rozhodnete realizovať kúpu bytu pre syna v čase, keď už bude ženatý, a teda byt bude musieť byť súčasťou jeho bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Vtedy budú na strane kupujúcich vystupovať spoločne syn a jeho manželka. Ak by ste sa takémuto kroku chceli vyhnúť a mali súčasne záujem, aby bol jeho vlastníkom len váš syn, potom vám odporúčame, aby sa buď stali jeho nadobúdateľom ešte pred uzavretím manželstva, alebo aby ste mu počas trvania jeho manželstva byt dali darom alebo odkázali dedičstvom za stavu, že vy budete jeho vlastníčkou počas svojho života. Podľa § 143 Občianskeho zákonníka je totiž v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom.
Na otázku, týkajúcu sa zdaňovania rozdielu získaného predajom dvojizbového a kúpou jednoizbového bytu, uvádzame, že ide o váš príjem, ktorý však z hľadiska filozofie zdaňovania nemá nič spoločné s príjmami, získanými vašou celoživotnou prácou, čo je zrejmé aj z toho, že z iného pohľadu na tento prípad je finančný rozdiel istým spôsobom výnosom z vynaloženia vášho majetku, ktorý môže, samozrejme, pochádzať z príjmov z vykonávania povolania. Predmetom dane z príjmov je podľa § 2 zákona o dani z príjmov príjem (výnos) z činnosti daňovníka a z nakladania s majetkom daňovníka, pričom príjmom je peňažné plnenie a nepeňažné plnenie dosiahnuté aj zámenou, ocenené cenami bežne používanými v mieste a v čase plnenia alebo spotreby.
Vzhľadom na skutočnosť, že prevediete byt vo vašom osobnom vlastníctve, prichádza do úvahy aj daň z prevodu a prechodu nehnuteľností, ktorej základom je pri výmene nehnuteľností vyššia z cien vymieňaných nehnuteľností. Ak sú ceny vymieňaných nehnuteľností rovnaké, základom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je jedna z nich. Predmetom takejto dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je odplatný prevod alebo prechod vlastníctva k nehnuteľnostiam. Podľa § 8 zákona o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností je daňovníkom uvádzanej dane prevodca, teda v tomto prípade vy ako vlastníčka dvojizbového bytu. V prípade, ak budete realizovať zámennú zmluvu, potom prevodca a nadobúdateľ, teda aj osoba, ktorá nadobudne váš dvojizbový byt do svojho vlastníctva.