Ak sa rozhodnete predať, darovať, založiť alebo vzdať sa podielu na dome, záhrade alebo poľnohospodárskej pôde, ostatní spoluvlastníci by o tom mali vedieť. Najmä vtedy, ak by sa novým vlastníkom vášho podielu mala stať cudzia osoba.
Výnimka pre najbližšiu rodinu
Existuje totiž obmedzenie, ktorým je zákonné predkupné právo. „To znamená, že prevádzajúci spoluvlastník je povinný ponúknuť svoj podiel na odkúpenie najprv ostatným spoluvlastníkom, a iba ak právo v primeranej lehote nevyužijú a neprejavia o jeho podiel záujem, môže svoj podiel previesť na tretiu osobu,“ ozrejmuje advokátka Katarína Bystrická z Právneho centra, s. r. o.
Toto obmedzenie podľa nej neplatí v tom prípade, ak svoj podiel prevádzate na blízku osobu, ktorou môžu byť iba príbuzní v priamom rade – rodičia, deti, manžel a súrodenci. Vtedy súhlas ostatných spoluvlastníkov na prevod nepotrebujete a nemusíte im ponúknuť svoj podiel. K porušeniu predkupného práva vtedy nedochádza.
Neplatný prevod
Iná situácia by nastala, ak by ste svoj podiel previedli na inú než blízku osobu bez toho, aby ste ho najskôr ponúkli ostatným spoluvlastníkom. Takýto úkon je neplatný a právo ostatných spoluvlastníkov bolo porušené. Ako to riešiť?
Môžete sa domáhať neplatnosti kúpno-predajnej alebo darovacej zmluvy na súde. „Ak preukážete svoj nárok, súd takýto prevod vyhlási za neplatný,“ potvrdzuje Bystrická. Rovnako môžete súdnou cestou do troch rokov žiadať od nadobúdateľa podielu, aby vám ho ponúkol na predaj za cenu, za ktorú ho kúpil. Pokiaľ podiel dostal darom, je povinný vám ho predať za trhovú cenu. „Je to druh sankcie za porušenie predkupného práva, “ dodáva advokát Milan Ficek.
Lehoty a forma
Výzvu na predkupné právo v prípade nehnuteľností musíte doručiť všetkým ostatným spoluvlastníkom písomne. „Ponuka musí obsahovať najmä predmet a cenu predaja, ktorú ponúka iný záujemca, ak nie je dohodnuté inak,“ konkretizuje Ficek. Ak sa ponúkajú popri cene aj podmienky nadobudnutia, podľa neho by mala ponuka obsahovať aj odhadnú cenu.
V zákone nenájdete žiadnu lehotu, dokedy treba využiť predkupné právo. Lehota musí byť primeraná, aby spoluvlastníci mohli predkupné právo využiť. Ak sa rozhodne jeden zo spoluvlastníkov predať svoj podiel a nie je dohodnutý čas, dokedy sa má predaj uskutočniť, ostatní spoluvlastníci by mali vyplatiť podiel na nehnuteľnosti do dvoch mesiacoch. „Nestačí len prejaviť súhlas s kúpou podielu, ale ho aj reálne zaplatiť, “ zdôrazňuje Ficek.
Zákon však nevylučuje dohodnúť sa aj na dlhších lehotách. Na kratšie lehoty na predaj nemusí spoluvlastník s predkupným právom pristúpiť. Ak do dvoch mesiacov alebo v inej dohodnutej lehote nikto zo spoluvlastníkov nereaguje na výzvu, tak predkupné právo zanikne a podiel môžete predať.
Lenže zákon pamätá aj na prípady, ak by predkupné právo spoluvlastník neuplatnil, prípadne by bolo pre neho veľmi nevýhodné, napríklad pre neprimerane vysokú cenu. „Predkupné právo zostane zachované,“ uviedla Bystrická.