Vydržanie pozemku
Mária Bubníková zistila, že na záhrade, ktorú má ohradenú a ktorú už 20 rokov užíva, je časť pozemku, ktorá patrí inému vlastníkovi. Pôvodný vlastník zomrel, no mal veľa detí a niektoré z nich už tiež zomreli a dedili po nich zase ich deti, takže pozemok má teraz asi 12 vlastníkov. Čo môže urobiť Mária, aby získala uvedenú časť pozemku do svojho vlastníctva?
Pozemok:
Časť pozemku môže byť v spoluvlastníckom podiele tretej osoby, alebo môže ísť o duplicitu vo vlastníctve. Teda ten istý pozemok vlastnia dvaja vlastníci, keďže laická verejnosť sa často domnieva, že podielové spoluvlastníctvo zakladá právo užívať "časť pozemku", ktorú si vlastníci akýmkoľvek spôsobom vyčlenia.
Riešenie:
Ak je časť pozemku v podielovom spoluvlastníctve (nie duplicity), väčšinový spoluvlastník, ktorý má záujem vlastniť celý pozemok, má možnosť žiadať ostatných spoluvlastníkov o zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva. Môže tak urobiť spôsobom reálnej deľby -- rozdelením pozemku alebo odkúpením podielov a vyplatením ostatných spoluvlastníkov.
Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, jediná možnosť je podať návrh na súd a domáhať sa zrušenia a vysporiadania podielového spoluvlastníctva prostredníctvom súdneho
rozhodnutia. Súd pritom prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci.
Ak nie je reálne rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.
Záver:
Mária nie je "dobromyseľná", že jej vec patrí. Na liste vlastníctva je totiž riadne evidovaný iný vlastník nehnuteľnosti. Preto nemôže nadobudnúť vlastnícke právo vydržaním. Jediná možnosť je kontaktovať vlastníkov a odkúpiť od nich podiel, a v prípade, že niektorý z nich nebude súhlasiť, podá návrh na súd.
Odpovedala: JUDr. Katarína Bystrická, advokátka
Nezistený vlastník pozemku
Pozemok pri rodinnom dome Zuzany Malíčkovej je vedený na nezisteneho vlastníka a aj na pozemkový fond. Dedičia tohto pozemku nie sú známi. Ako má pani Zuzana postupovať, keď chce pozemok vysporiadať po nezistenom vlastníkovi?
Pozemok: Pozemok je v podielovom spoluvlastníctve nezistených vlastníkov a Slovenskej republiky, t. j. pozemok je v správe Slovenského pozemkového fondu.
Riešenie: Ak pani Zuzana užívala pozemok nepretržite po dobu minimálne 10 rokov a bola dobromyseľná v tom, že jej pozemok patrí, má možnosť pretransformovať oprávnenú držbu na vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Osvedčenie vyhlásenia o vydržaní vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa vydáva formou notárskej zápisnice, ktorú spisuje notár. Osvedčenie bude následne podkladom pre vykonanie zápisu do katastra nehnuteľností. K spísaniu notárskej zápisnice je potrebné priložiť vyjadrenia osôb, ktorým posledný zápis v katastri nehnuteľnosti preukazuje vlastnícke právo k nehnuteľnosti, resp. ich právnych nástupcov, ak sú tieto osoby známe, že nemajú k vzniku vlastníckeho práva pani Zuzany výhrady, vyjadrenie obce a tiež Slovenského pozemkového fondu, že nemajú k vzniku vlastníctva pani Zuzany výhrady a ďalšie dôkazy potvrdzujúce osvedčované skutočnosti, napr. čestné prehlásenia min. dvoch nezaujatých osôb znalých miestnych pomerov, potvrdzujúce držbu nehnuteľností.
Pani Zuzana musí preukázať okolnosti odôvodňujúce začatie oprávnenej držby, jej trvanie a nepretržitosť. Vydržanie vlastníckeho práva rieši len momentálnu situáciu, avšak v budúcnosti môže spôsobiť komplikácie a problémy, nakoľko vlastnícke právo sa nepremlčuje. To znamená, že ak sa objaví pôvodný vlastník, resp. jeho právny nástupca, ktorý sa bude domáhať určenia vlastníckeho práva k predmetnému pozemku na základe určitého právneho titulu, napr. zápisu do pozemkovej knižky alebo Výmeru o prídele pôdy, v súdnom konaní by mohol uspieť, ak preukáže, že pani Zuzana nemohla byť dobromyseľná v tom, že jej právo patrí.
Záver: Pokiaľ ide o spoluvlastnícky podiel vo vlastníctve SR, ktorý spravuje Slovenský pozemkový fond, pani Zuzana má možnosť odkúpiť podiel od SR a za tým účelom by mala začať s pozemkovým fondom ako správcom nehnuteľnosti rokovať.
Odpovedala: JUDr. Katarína Bystrická, advokátka
Prenajatie pôdy družstvu
Jozef Kováč zdedil spolu so sestrou ornú pôdu (5 ha). O jej obhospodarovanie prejavilo záujem poľnohospodárske družstvo. Chcel by tento pozemok družstvu prenajať aj preto, lebo susediace pozemky už obhospodaruje. Na čo si má dať pozor pri nájomnej zmluve s družstvom?
Pozemok: Navštívte poľnohospodárske družstvo. Predložte im výpis z listu vlastníctva; ak sú ešte v katastri nehnuteľnosti zapísaní pôvodní vlastníci, tak aj osvedčenie o dedičstve. Týmito listinami preukážete vlastnícky vzťah k pôde. Akú presnú výmeru, v ktorom katastrálnom území a aký druh pôdy ste zdedili, sa dozviete z listu vlastníctva, kde sú tieto informácie sú uvedené.
Riešenie:
Družstvo vám predloží návrh nájomnej zmluvy, ktorý bude okrem iných náležitostí obsahovať dobu na akú sa nájom uzatvára. Táto doba je najmenej 5 rokov. Ak by vám navrhli dlhšiu dobu, treba trvať na 5 rokoch a ak budete sestra i vy spokojní s nájomcom, môžete ju predĺžiť na ďalšie obdobie. Ak by ste ornú pôdu prenajali na dobu neurčitú, musíte rátať s tým, že možno ju vypovedať len písomne, pričom výpovedná lehota je jeden rok a nesmie skončiť pred uplynutím času nájmu 5 rokov, ak sa nedohodnete s nájomcom inak. Čo sa týka výšky nájomného za prenájom ornej pôdy, stanovuje sa dohodou. Nemusíte mať žiadny znalecký posudok na ohodnotenie ceny pozemku. Nájomné by malo byť najmenej vo výške 1 % z ceny poľnohospodárskej pôdy, určenej podľa vyhlášky. Vždy závistí od kvality a bonity pôdy. Iná je výška nájmu na Žitnom ostrove a iná výška je v horských oblastiach. V dnešnej dobe je však veľký záujem o prenájom poľnohospodárskej pôdy, preto nájomcovia majú záujem o každý hektár ornej pôdy. Ak by ste chceli po skončení nájmu vrátiť prenajatý pozemok, musíte nájomcu rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, písomne vyzvať na jeho vrátenie a prevzatie. Inakšie sa zmluva obnoví na čas určitý (5 rokov )!
Záver:
Na čo by ste nemali zabudnúť, je skutočnosť, že ak nájom k poľnohospodárskemu pozemku trvá aspoň päť rokov, mali by ste to ako spoluvlastníci so sestrou oznámiť príslušnej správe katastra, ktorá formou záznamu zaeviduje vznik tejto právnej skutočnosti.
V každom prípade, návrh zmluvy hneď nepodpisujte. Ak vám nie je niečo zrozumiteľné, nechajte si to vysvetliť. Najlepšie je obrátiť sa na právnika a poradiť sa s ním.
Odpovedal: JUDr. Peter Varsányi, právnik
Prenájom pozemku od mesta
Firma Koleso, s. r. o, má záujem si prenajať od mesta Banská Bystrica pozemok s rozlohou 3 000 m2 na prevádzkovanie autobazára na okraji mesta na obdobie 5 rokov. Za akých podmienok môže mesto so záujemcom uzavrieť nájomnú zmluvu?
Pozemok:
Mesto môže zaviazať podnikateľa k dodržiavaniu účelu využívania pozemku, udržiavať ho v užívateľnom stave, aby nedošlo k poškodeniu pozemku, bez súhlasu mesta nesmie pozemok prenajať tretej osobe a nedopustiť, aby na prenajatom pozemku vznikla skládka odpadu. Prenajímateľ by mal mať možnosť kedykoľkvek vstúpiť na pozemok a vykonať kontrolu.
Riešenie: Nájomnú zmluvu môže mesto uzatvoriť tak na neurčitý čas, ako aj určitý čas, teda na 5 rokov. Pri stanovení ceny za nájom pozemkov sa zohľadňuje účel využitia pozemku a či sa nachádza mimo cenovej mapy mesta alebo v nej. V zmysle Zásad nakladania s majetkom mesta zaplatí firma za prenájom pozemkov 15 percent z ceny za m2 zistenej podľa tzv. cenovej mapy ročne, najmenej však 20 eur ročne pod jestvujúcimi stavbami trvalého a dočasného charakteru s okolím a pod novými stavbami nové stavby trvalého a dočasného charakteru, ktoré slúžia na podnikanie. Nájomná zmluva môže skončiť buď dohodou alebo výpoveďou (prenajímateľa i nájomcu). Výpovedná lehota je zvyčajne 3 mesiace. Mesto môže žiadať úroky z omeškania zaplatenia nájomného, alebo dať pokutu za užívanie pozemkov na iný účel, alebo keď bol pozemok prenajatý tretej osobe bez súhlasu mesta, alebo ak po skončení nájmu neboli vypratané pozemky a odovzdané v užívateľnom stave.
Záver: Mesto a mestské organizácie môžu prenechať majetok do užívania inej právnickej alebo fyzickej osobe na základe písomných zmlúv vypracovaných v zmysle Občianskeho a Obchodného zákonníkaV záujme vyššej transparentnosti a väčšej výnosnosti samospráva i mestské organizácie uplatňujú pri prenechaní majetku do užívania obchodnú verejnú súťaž alebo priamy predaj. Pri nájme pozemku sa realizuje verejná súťaž vtedy, ak má o nájom záujem viac žiadateľov a keď o tom rozhodnú mestskí poslanci.
Firma nemusí pri prenájme prenájmu na podnikanie platiť daň z nehnuteľnosti.
Odpovedala: Ing. Branislav Slaný, ekonomický námestník, Mestský úrad Banská Bystrica