Slovensko patrí ku krajinám s najväčšou rozdrobenosťou pozemkov a najväčším počtom vlastníkov nehnuteľností v rámci Európskej únie. Podľa rezortu pôdohospodárstva jeden list vlastníctva na konkrétny pozemok má zhruba päť až 30 spoluvlastníkov. Parcely tak majú priemernú výmeru len 0,45 hektára. Na 4 500 štvorcových metrov potom pripadá 12 až 15 vlastníkov. Výhodou úveru Moja pôda je, že ho farmári môžu využiť nielen na nákup celých parciel, ale taktiež spoluvlastníckych podielov.
Postup je náročný
Odkúpiť niekoho podiel na spoločnej parcele však nie je vôbec jednoduché. „Ak sa spoluvlastník rozhodne predať svoj podiel na poľnohospodárskej pôde tretej osobe, inej, ako osobe blízkej, bude musieť v prvom rade ponúknuť svoj podiel ostatným spoluvlastníkom,“ vysvetľuje Paulína Ondrášiková z advokátskej kancelárie ULC Čarnogurský. Takýchto spoluvlastníkov môže byť pritom až niekoľko stovák. Vyskytujú sa prípady, keď jednu parcelu vlastní až 3-tisíc ľudí. Až následne, ak títo neprejavia o podiel žiadny záujem, môže dôjsť k predaju tretej osobe, prípadne družstvu, ktoré si túto parcelu prenajíma.
Pokiaľ by sa spoluvlastník rozhodol uvedený postup ignorovať, napríklad kvôli jeho časovej a administratívnej náročnosti, a pôdu by odpredal priamo družstvu, môže sa mu tento postup v budúcnosti vypomstiť. „Ostatní spoluvlastníci sa totiž môžu dovolávať neplatnosti prevodu. V prípade úspechu tretia osoba nebude spoluvlastníkom,“ dodáva Ondrášiková. Poškodení vlastníci sa navyše môžu dožadovať na súde aj náhrady škody, ktorú im mohol spôsobiť spolumajiteľ, čo ich chcel obísť.
Cenu určuje posudok
Cena predávaného spolupodielu sa určuje na základe trhovej ceny alebo znaleckého posudku. V prípade poľnohospodárskej pôdy sa táto hodnota stanoví na základe takzvanej bonitovanej pôdno-ekologickej jednotky a príslušných sadzieb, ktoré upravuje vyhláška ministerstva pôdohospodárstva. Celková cena podľa Ondrášikovej sa tak určí na základe viacerých kritérií v závislosti od kvality pôdy, jej lokality, prístupu či tvaru pozemku. Pri predaji podielu nie je potrebné predkladať osobitné doklady. „Zákon vyžaduje len písomnú formu kúpnej zmluvy a úradné overenie podpisu prevádzajúceho,“ hovorí Ondrášiková.
Štátne odkúpite ťažko
Približne jednu tretinu všetkej pôdy určenej na farmárčenie obhospodaruje štát, konkrétne Slovenský pozemkový fond. Z menšej časti ide o pôdu vo vlastníctve štátu, z väčšej zas o pozemky, ku ktorým sa dosiaľ neprihlásili žiadni majitelia. Farmári si môžu od pozemkového fondu túto pôdu prenajať za nájomné, ktoré je v súčasnosti v priemere o polovicu nižšie, než je trhová komerčná cena. Odkúpiť tieto pozemky do osobného vlastníctva je takmer nemožné. Výnimkou sú prípady, ktoré presne vymenúva zákon. Ako hovorí Ondrášiková, fond môže pozemky predať napríklad z dôvodu vyrovnania podielového spoluvlastníctva, ak má pozemok okrem štátu len jedného spoluvlastníka. Navyše ten musí vlastniť nadpolovičný podiel, a nie je možné alebo pre fond účelné rozdelenie pozemku.