Máte ušetrené nejaké financie navyše a chcete investovať do nehnuteľnosti? Najvyšší čas, aby ste stihli využiť aktuálne podmienky pri hypotékach v bankách, o dva mesiace sa totiž výraznejšie sprísnia.
Marže realitiek do troch percent
Na začiatok dobre zvážte, akú nehnuteľnosť a v akej lokalite kúpite. Dôležité je vedieť sa dobre jednať o cene a zistiť si, či nie je predpoklad, že majiteľ ešte čo-to zľaví. Pred pár rokmi sa vo veľkom stavali byty s obrovskými výmerami a málo izbami. Dnes ich je napríklad len v Bratislave prázdnych niekoľko tisíc. Podľa Richarda Churého, riaditeľa RE/MAX Slovakia, dnešné projekty zohľadňujú súčasné potreby zákazníka a predávajú sa pomerne rýchlo.
„Priestor na klesanie cien bytov je predovšetkým tam, kde sa predávajú pomaly. Dnes sme v situácii, keď pociťujeme skôr nedostatok menších bytov, čiže dopyt prevyšuje ponuku. Jedným z dôvodov bol aj nárast objemu poskytnutých hypoték, ktorý v porovnaní s predchádzajúcim rokom narástol v roku 2014 o takmer 10 percent.“ Ako ďalej Richard Churý spresňuje, marže realitnej kancelárie sa pohybujú na úrovni 1,5 – 3 percenta. Na cenu nehnuteľnosti má následne vplyv kvalita spracovania a predovšetkým cena pozemku.
Pozor na neseriózne kancelárie
Výška provízie sa odvíja jednak od samotných nákladov kancelárie, čo môže byť pri „obývačkovej kancelárii“ s gmailovým kontaktom iné, ako pri kancelárii fungujúcej v štandardných kancelárskych priestoroch. „Bohužiaľ kvalitná služba v našej brandži stále nie je samozrejmosťou. Mnohé realitné kancelárie fungujú spôsobom čo najviac nehnuteľností v ponuke bez ohľadu na kvalitu poskytovaného servisu. Dokonca tento fakt prezentujú ako svoju konkurenčnú výhodu,“ tvrdí Richard Churý.
Takéto realitky nemajú problém pracovať za dumpingovú cenu, pretože nemajú žiadne náklady spojené so službou. Do provízie vstupuje veľa faktorov a minimálny rozsah služieb, čo by mala mať každá renomovaná kancelárie uvedené na svojej webovej stránke.
Kedy zaradiť byt do obchodného majetku
Uvažujete, že v kupovanom byte budete aj podnikať? Zvážte si, či sa vám oplatí alebo nie dať do obchodného majetku. V zásade sa dá podľa daňového poradcu Samuela Diatku povedať, že pokiaľ nebudete mať zaradený byt v obchodnom majetku, nebudete mať ako dostať do nákladov ani obstaranie nehnuteľnosti vo forme odpisov, ani náklady na opravy bytu. „Ak však kupujte starší byt, dá sa predpokladať, že náklady na opravu budete mať. Preto by som v určitých prípadoch doporučil byt zaradiť do obchodného majetku.“
Banky pomaly obmedzujú hypotéky
Banky už dnes obmedzujú 100-percentné hypotéky: ak nemáte „našetrené“, môžete mať už čoskoro vážny problém získať financovanie na celú kúpu bytu či domu. Ako tvrdí Janka Pracharová, obchodná vedúca pre OVB Allfinanz Slovensko, môže za to opatrenie Národnej banky Slovenska, ktorým sa sprísňujú podmienky na trhu. Týka sa to najmä úverov, pri ktorých parameter LTV, teda pomer výšky hypotéky a hodnoty zábezpeky presahuje 90 percent.
„Do konca júna 2015 môže prefinancovanie nad 90 % získať iba každá štvrtá hypotéka. Vyššiu hypotéku majú šancu dostať ľudia najmä vo väčších mestách na čele s Bratislavou a Košicami, naopak, v menších mestách a obciach bude kompletné prefinancovanie stále ťažšie napriek nižším cenám nehnuteľností. Okrem toho banky sú opatrnejšie pri oceňovaní nehnuteľností,“ uzatvára Pracharová.
Na čo myslieť, ak idete do kúpy bytu s realitkou
– zistite si, či vám ponúka iba byty zo svojej ponuky alebo aj z ponuky iných kancelárií
– overte si šírku jej služieb: trvajte na poskytnutí poradenstva pri celom procese kúpy
– mala by vám vedieť vyjednať lepšiu kúpnu cenu a prezradiť i prípadné riziká kúpy
– nechajte si poradiť aj pri zhodnotení investície, či už prenájmom či rekonštrukciou
Na čo sa sústrediť, ak idete do kúpy bez realitky
– všímajte si stav bytu, preverujte si u majiteľov informácie o okolí, parkovaní, susedoch či mesačných platbách
– dobre si „preklepnite“ aj vlastnícke vzťahy i právne obmedzenia pri nakladaní s nehnuteľnosťou
– kúpa sa väčšinou financuje hypotékou, preto je vhodné vopred vedieť, aký máte rozpočet
– stanovte si časový plán a kroky, vrátane termínu zaplatenia a nasťahovania
– dbajte na dobrú kúpnu zmluvu, prípadne si ju dajte pripraviť odborníkovi