Byt v dome v Bratislave je rovnako veľký ako iný byt v tom istom dome (93 m2). V jednom byte platí vlastník bytu preddavok na náklady spojené s bývaním do fondu domu v roku 2003 mesačne 2 827 Sk, kým v inom, rovnako veľkom byte 4 191 Sk. Ako je to možné? Nemala by sa za rovnako veľký byt platiť rovnako veľká úhrada za náklady spojené s bývaním?
- V bytoch vo vlastníctve sa hradí príspevok na opravy a údržbu spoločných častí a zariadení domu a hradia sa náklady súvisiace so službami spojenými s bývaním do fondu domu. Výšku príspevku na opravy a údržbu, spôsob rozpočítania nákladov na služby súvisiace s bývaním dohodnú vlastníci bytov v dome v zmluve o spoločenstve alebo v stanovách spoločenstva. Od roku 1998 neexistuje v SR záväzný predpis alebo smernica, ktorá by stanovila spôsob rozpočítania nákladov na služby spojené s bývaním. Platí však zásada, že všetky skutočne vynaložené náklady sa musia uhradiť. Ak sa vlastníci nedohodnú na spôsobe úhrady nákladov, prispievajú do fondu prevádzky, údržby a opráv domu podľa výšky spoluvlastníckeho podielu. Rozpočítanie nákladov podľa spoluvlastníckeho podielu nevyhovuje však každému vlastníkovi bytu a pre každý druh služieb spojených s bývaním. Je preto prípustné dohodnúť sa na inom spôsobe rozúčtovania nákladov spojených s bývaním, a to podľa
l skutočne nameranej spotreby určitej služby, ak meranie je efektívne,
l podlahovej, prípadne obytnej plochy bytu,
l počtu bytov, počtu izieb v byte (na každý byt rovnakým podielom).
V súčasnosti sa skutočné náklady spojené so službami vynaloženými na bývanie rozpočítavajú na jednotlivé byty spravidla takto:
l dodávka tepla podľa veľkosti podlahovej plochy bytu v m2 alebo v m3 bytu (s prihliadnutím na prípadné bytové meradlá),
l dodávka teplej úžitkovej vody podľa bytových vodomerov (ak ich montáž je efektívna), alebo podľa počtu osôb (osobomesiacov),
l dodávka studenej vody podľa osobomesiacov (prípadne podľa bytových vodomerov),
l osvetlenie spoločných priestorov podľa osobomesiacov alebo rovnakým podielom na každý byt,
l upratovanie spoločných priestorov podľa osobomesiacov,
l odvoz a likvidácia tuhého domového odpadu podľa osobomesiacov,
l prevádzka výťahu podľa osobomesiacov.
Voľba počtu osôb ako kľúča rozpočítania nákladov na služby spojené s bývaním, ktorý sa v najväčšom počte uplatňuje, má svoje nevýhody. Ťažko možno stanoviť, koľko osôb sa skutočne zdržiava v byte. Kľúč rozpočítania nákladov by sa mal mesačne meniť podľa počtu osôb v byte, mal by sa neustále prispôsobiť zmeneným podmienkam, napríklad zohľadniť odchod na dovolenku, rozdielnu dĺžku dovolenky, pobyt v nemocnici alebo na liečení, na návšteve atď. Z toho plynie požiadavka administratívnej náročnosti, vysokého nákladu na rozpočítanie. Prenajímateľ by mal nielen žiadať čestné vyhlásenie o pohybe osôb, ale ho aj kontrolovať. V prípade sporu by prenajímateľ musel dokazovať, že rozpočítanie bolo spravodlivé, že počet osôb správne vypočítal. Veľká spravodlivosť nie je pravdepodobne úmerná nákladom, ktoré s jej uplatnením súvisia. Bolo by dobré a zaujímavé vykonať prieskum nákladov spojených s vykazovaním a kontrolou "osobomesiacov" a vypočítať, či by nebolo lacnejšie upustiť od tejto "spravodlivosti", zjednodušiť rozpočítanie a služby rozpočítať podľa bytov rovnakým podielom, a nie podľa osobomesiacov. Okrem zjednodušenia by sa dosiahla rovnaká úhrada za rovnako veľké byty.
Súčasný komplikovaný systém rozpočítania možno ukázať na konkrétnom príklade (pozri tabuľka). Prvý byt, v ktorom býva vlastník bytu sám, označíme ako byt A. Druhý byt, v ktorom vlastník bytu býva s ďalšími dvoma osobami, označíme ako byt B. Vlastník bytu A platí dvakrát viac ako pripadá na jednu osobu v byte B, ale má k dispozícii trikrát väčšiu podlahovú plochu ako osoba v byte B. Rozdiel na bývajúcu osobu (1 364 Sk mesačne) môže vlastník bytu A (má k dispozícii 93 m2 v troch izbách) získať prenájmom časti bytu. Súčasný rozdiel v mesačnej úhrade za byt (rozdiel medzi sumou 4 191 Sk a 2 827 Sk) nie je podnetom na predaj väčšieho bytu za menší, najmä preto, lebo vlastne celý rozdiel vyplýva z ceny za ústredné kúrenie, ktoré sa rozpočítava na byt. Všetky ostatné náklady sa rozpočítavajú podľa osobomesiacov, lebo v dome nie sú žiadne bytové meradlá (ide o starší dom, inštalácia meradiel by bola neefektívna). Cena rozpočítavania podľa osobomesiacov nezohľadňuje kvalitu bývania (93 m2 a 31 m2) a vedie k anomálii, že horšia kvalita bývania je drahšia. Riešenie sme už v prvej časti tejto odpovede uviedli: rozúčtovať náklady na služby spojené s bývaním rovnako na každý byt. Takéto riešenie je v súčasnosti nereálne, vlastníci bytov považujú zaužívaný spôsob rozpočítania podľa osobomesiacov za spravodlivejší ako rozpočítanie rovnakým podielom na byty. Ani avizované zvýšenie nákladov spojených s bývaním od januára 2004 nezmení pomer nákladov na bývanie v málo obsadených a mnohopočetne obsadených bytoch. Otázku by vyriešilo legislatívne opatrenie, ktorému by mali kompetentné orgány venovať náležitú pozornosť.
Porovnanie nákladov na bývanie dvoch rovnako veľkých bytov
*Skutočnosť**Prepočet na 1 osobu v byte B
*Byt A*Byt B*
1. Veľkosť trojizbového bytu*93 m2*93 m2*-
2. Počet bývajúcich osôb*1*3*-
3. Na jednu osobu v byte pripadá*93 m2*31 m2*-
4. Mesačné úhrady nákladov do fondu prevádzky, údržby a opráv domu***
- na údržbu a opravy*240 Sk*240 Sk*80 Sk
- na správu (réžiu) domu*160 Sk*160 Sk*53 Sk
- na upratanie chodníkov*5 Sk*5 Sk*2 Sk
5. Mesačné úhrady do fondu domu za spotrebu tepla na kúrenie podľa m2 bytu*1 740 Sk*1 740 Sk*580 Sk
6. Mesačné úhrady do fondu domu podľa osobomesiacov za***
- teplú úžitkovú vodu*307 Sk*921 Sk*307 Sk
- studenú vodu*180 Sk*540 Sk*180 Sk
- upratovanie spoločných priestorov*20 Sk*60 Sk*20 Sk
- spoločný elektrický prúd*9 Sk*27 Sk*9 Sk
- používanie výťahu*55 Sk*165 Sk*55 Sk
- odvoz smetí*111 Sk*333 Sk*111 Sk
Spolu*2 827 Sk*4 191 Sk*1 397 Sk