Otázky správcu domu
Správca bytových domov v Čadci očakáva odpoveď redakcie HN na otázky: Komora umiestnená mimo bytu na tom istom podlaží ako byt, nie je vykurovaná. Do ktorej plochy bytu sa komora započítava a ako sa rozpočítava cena tepla bytu, za m2 plochy bytu vrátane komory? Jednoizbový byt bol prisúdený dvom nájomcom ako náhradné bývanie. V byte nie je namontovaný bytový vodomer na studenú vodu. Akým spôsobom stanoviť výšku nájomného obidvom nájomcom? Vlastník bytu v roku 2001 na vlastné náklady sa odpojil od ústredného vykurovania a zmenil ho na elektrické vykurovanie. V roku 2002 žiada správca domu hradiť demontáž vykurovacích telies (radiátorov) z fondu údržby domu. Vlastník bytu pri rekonštrukcii bytového jadra vymenil aj zvislé vodovodné a kanalizačné rozvody. Náklady uhradil správca domu z fondu opráv domu. Bol správca domu oprávnený uhradiť náklady z fondu údržby domu?
-- Komora je príslušenstvo bytu a započítava sa do podlahovej plochy bytu. Z toho však automaticky nevyplýva, že cena tepla sa rozpočítava podľa podlahovej plochy bytu vrátane plochy komory. O spôsobe rozpočítania množstva spotreby tepla rozhodujú vlastníci bytov v dome hlasovaním väčšinou vlastníkov v dome. Najjednoduchší spôsob rozpočítania je: vypočítať výšku mesačnej ceny nájmu a preddavkov na ceny služieb podľa príslušného opatrenia MF SR platného v roku 2002 akoby išlo o dvojčlennú rodinu s jedným nájomným vzťahom. Výslednú sumu nájomného rozdeliť potom na dve rovnaké časti. Vodné a stočné aj bez vodomeru sa rozdelí obvyklým spôsobom, ktorý správca aplikuje v podobných bytových domoch a bytoch. Ak vlastníci bytov v dome hlasovaním nerozhodli o tom, že pri výmene radiátorov sa náklady na demontáž budú hradiť zo spoločného fondu údržby domu, hradí náklady na demontáž vlastník bytu, ktorý sa odpojil od ústredného kúrenia a zriadil elektrické vykurovanie. Správca domu nebol oprávnený uhradiť náklady na rekonštrukciu rozvodov, ak nemal k tomu splnomocnenie od vlastníkov bytov v dome. O nákladoch, ktoré sa môžu hradiť z fondu údržby domu rozhodujú vlastníci v dome hlasovaním nadpolovičnou väčšinou. V dome, ktorého vek je 38 rokov, bola by potrebná výmena všetkých vnútorných rozvodov, preto je otázne, či vlastníci bytov dajú súhlas s úhradou nákladov len pre vlastníka jedného bytu, alebo sa rozhodnú na rekonštrukciu rozvodov v celom dome (z čoho by vyplývalo, že náklady pre jedného vlastníka v predstihu sa uhradia z fondu údržby domu).
Rozúčtovanie ceny tepla
V odpovedi uverejnenej v Poradenskom servise HN z 19. 9. 2002 sa tvrdí, že spôsob rozpočítavania tepla nie je stanovený žiadnym právnym predpisom. Možno spresniť toto tvrdenie?
-- V Poradenskom servise HN zo 7. 5. 2002 sme už uverejnili príspevok "Predpis o rozúčtovaní nákladov na služby spojené s bývaním". Napísali sme, že Ministerstvo financií SR uverejnilo k cenovému výmeru z 12. 3. 1996 č. R-1/1996 o cene tepla metodické usmernenie ako prílohu č. 4 výmeru: Smernicu MF, ktorá stanovila záväzné podmienky určovania cien, podmienky a výšky platieb užívateľom bytov (domácnostiam). MF SR výmerom č. R-13/1997 z 8. 12. 1997 zrušilo však reguláciu ceny tepelnej energie pre domácnosti MF SR a prenieslo pôsobnosť na okresné úrady. Tým došlo od 1. 1. 1998 k zrušeniu Smernice MF, ktorá bola vydaná k cenovému výmeru R-1/1996. Ustanovenia zrušenej Smernice sa môžu premietnuť do zmlúv o odbere tepla, ak zmluvné podmienky nie sú v rozpore s predpismi platnými v súčasnosti. Cena služieb sa môže rozúčtovať podľa neplatnej Smernice MF SR v prípade, že sa spôsob rozúčtovania zmluvne dohodne.
Odpojenie od ústredného kúrenia
V jednom dome zo siedmich vlastníkov bytov, sa rozhodol odpojiť kúrenie v byte z diaľkového vykurovania a vykurovať byt z vlastnej kotolne. Úrad životného prostredia začal stavebné konanie, na ktoré pozýva všetkých vlastníkov bytov v dome. Stúpačky teplej vody zamurované v stenách bytu, ktorý sa má odpojiť, dávajú tepelnú energiu a v kúpeľni bytu vedú otvorené stúpačky do bytu na vyššom poschodí, takže kúpeľňa sa bude naďalej vykurovať diaľkovým kúrením ústredného kúrenia. Nemusí sa vlastník odpojeného bytu finančne podieľať na vykurovaní domu ústredným kúrením? Existuje právny predpis, ktorý zohľadňuje tieto skutočnosti?
-- Je jednoznačné, že vlastník bytu, ktorý sa má odpojiť od ústredného vykurovania, bude povinný hradiť ústredné vykurovanie za priame vykurovanie kúpeľne bytu podľa spôsobu rozpočítania spotreby tepla dohodnutého s vlastníkmi bytov (m2 alebo m3 plochy kúpeľne). Odpojený byt sa bude čiastočne vykurovať teplom zo stien, v ktorých sú zabudované stúpačky a prienikom tepla zo stien susedných bytov. Z toho dôvodu má vlastník odpojeného bytu prispievať na náklady ústredného vykurovania bytov v dome. Výšku príspevku nestanovuje právny predpis; je závislá od polohy bytu, resp. jeho miestností, preto sa vlastníci bytov na výške príspevku majú dohodnúť (10 -- 15 % nákladu na ústredné vykurovanie bytu), prípadne vyžiadať odborné stanovisko znalca, kúrenára, tepelného technika, inšpektora Štátnej energetickej inšpekcie a pod.
Rozpočítanie tepla pre krajné byty
Užívatelia krajných bytov v bytovom dome v podpisovej akcii súhlasili s tým, že pri rozpočítavaní spotreby tepla sa zohľadní poloha bytu. Vlastníci vnútorných bytov doplácajú na cenu tepla krajných bytov. Užívatelia vnútorných bytov nie sú spokojní s vyššou platbou za teplo, ani s tvrdením správcu, že táto možnosť vyplýva z predpisu. Konal správca v súlade so zákonom?
-- Vykurovaním sa má dosiahnuť tepelná pohoda v každej miestnosti bytu. Ak správca overil tepelnú pohodu jednotlivých bytov, ich zaradenie do rôznych kategórií konzultoval s odborníkmi -- energetikmi a užívatelia zaradenie bytov do kategórií v dome odsúhlasili väčšinou hlasov -- postupoval správca domu správne a neporušil žiadny predpis.
Opravy z fondu opráv družstva
V bytovom dome v Komárne, ktorý spravuje bytové družstvo, je 10 percent bytov vo vlastníctve členov družstva, ostatné byty užívajú nájomcovia. Predseda domovej samosprávy nie je vlastníkom bytu. Medzi nájomcami a vlastníkmi bytov sú rozdiely v úhrade nákladov za bežnú opravu, drobnú údržbu a výmenu predmetov vybavenia bytu. Nájomcom sa poskytujú služby údržbárskej dielne bez priamej platby, hradia sa z fondu opráv domu, kým vlastníci hradia služby údržbárskej dielne priamo, z vlastných prostriedkov. Mesačné príspevky vlastníkov bytov sú rovnaké ako príspevky užívateľov bytov platených v rámci nájomného, ale o používaní prostriedkov rozhoduje sám predseda samosprávy bez súhlasu schôdze samosprávy. Prečo nesmú využiť služby údržbárskej dielne rovnako vlastníci ako nájomníci? Je oprávnený predseda samosprávy rozhodovať sám?
-- Náklady na opravy v byte súvisiace s jeho užívaním ako aj výmenu predmetov vybavenia bytu hradia družstevníci z vlastných prostriedkov. Ak nie sú v dome žiadne byty v inom vlastníctve, môže družstvo poskytovať opravárenské a údržbárske služby nájomcom servisnou údržbárskou dielňou a tieto náklady hradiť zo spoločného fondu opráv. Spôsob poskytovania a rozpočítania nákladov a služieb poskytovaných servisnou údržbárskou dielňou sa má presne dohodnúť a schváliť v stanovách družstva. Ak sú však v dome družstevné nájomné byty a tiež byty v inom vlastníctve, nie je mysliteľné, aby sa riešili servisne opravárenské a údržbárske služby, poskytované družstevnou dielňou, rozdielne pre nájomcov a pre vlastníkov. Vlastníci bytov hradia opravy, údržbu a výmenu predmetov vybavenia bytu z vlastných prostriedkov, prispievajú tiež do fondu údržby domu, preto z ich prostriedkov nie je prípustné hradiť náklady nájomcov. Nič však nebráni tomu, aby družstvo zo zriadeného fondu opráv domu čerpalo prostriedky na opravu a údržbu bytov tak nájomcov ako vlastníkov bytov. Dôležité je prijať v stanovách družstva správne pravidlá čerpania prostriedkov z fondu opráv domu. Členovia družstva majú právo a povinnosť kontrolovať dodržanie stanov, zúčastňovať sa schôdzí samosprávy a zabrániť svojvoľnému počínaniu výkonného výboru i samotného predsedu domovej samosprávy, i keď ho stanovy prípadne splnomocňujú na rozhodovanie o použití určitej sumy vynakladaných nákladov.