Záujemca o kúpu pozemku chce realizovať developerský projekt. Pri skúmaní vlastníckych vzťahov zistil, že predávajúci, ktorým je obchodná spoločnosť, tento pozemok nadobudol od svojho spoločníka. To by mohlo spôsobiť problém pri nadobúdaní vlastníckeho práva k pozemku. Aké riziká z toho plynú a na čo všetko sa pri skúmaní vlastníckych vzťahov zamerať?
Zákonodarca kontroluje nadobúdanie majetku firiem od svojich spoločníkov. Chce tak zistiť pomer a primeranosť takýchto obchodov. Platí, že ak spoločnosť nadobúda na základe zmluvy nehnuteľnosť alebo akýkoľvek iný majetok od svojho spoločníka za protihodnotu vo výške najmenej 10 percent svojho základného imania, musí byť tento obchod posvätený znaleckým posudkom. Ten má určiť hodnotu zamýšľaného prevodu majetku. Prikazuje to Obchodný zákonník. Aj preto sa pred zamýšľanou kúpou pozemku odporúča skúmať, či predajca – firma nadobudla vlastnícke právo k nehnuteľnosti v súlade s podmienkami, ktoré stanovuje zákon.
Režim je prísny
Legislatíva je v tomto prípade prísna. Platí nielen pre obchody so svojím spoločníkom, ale aj so zakladateľom firmy či osobou blízkou zakladateľovi. „Režim uplatňovania § 59a Obchodného zákonníka sa uplatňuje aj vtedy, ak firma uzatvorí zmluvu s osobou, ktorá už nie je spoločníkom, avšak bola jej zakladateľom. Naopak, tento režim sa nepoužije, ak spoločnosť uzatvára zmluvu s osobou, ktorá už nie je spoločníkom a nebola ani zakladateľom spoločnosti,“ vysvetľuje advokát Tomáš Zahradník.
Obchodný zákonník protihodnotou rozumie také plnenie, ktoré firma dá ako odplatu tomu, od ktorého majetok nadobúda. Nadobúdať majetok môže napríklad kúpnou zmluvou či zmluvou o predaji podniku. V prípade, ak je protihodnota nižšia ako jedna desatina základného imania, špeciálne zákonné podmienky sa nepoužijú. Tie sa neaplikujú ani v prípade darovania či nadobudnutia majetku na základe rozhodnutia súdu alebo správneho orgánu. Zákon tiež z právneho režimu § 59a vylučuje zmluvy uzatvárané pri bežnom obchodnom styku. „Hoci bežný obchodný styk nie je v slovenskom právnom poriadku definovaný, môžeme zaň považovať napríklad situáciu, ak prevodca je predajcom elektrotechniky a nadobúdateľ uňho za bežných obchodných podmienok nadobudne tovar za vyššiu cenu ako 10 percent hodnoty základného imania,“ tvrdí právnička Zuzana Tačovská z advokátskej kancelárie AK Zahradnik & Spol.
Fatálne následky
Na to, aby dosiahol obchod, ktorý spadá pod režim §59a Obchodného zákonníka, aj právne účinky, musí byť zmluva uložená spoločne aj so znaleckým posudkom v zbierke listín obchodného registra. Bez toho účinnosť nenadobudne. „Zmluvné strany sa nemôžu vzájomne dohodnúť ani na skoršej účinnosti zmluvy,“ objasňuje Zahradník.
Zmluva so znaleckým posudkom musí byť do zbierky listín obchodného registra uložená navyše skôr ako bude vykonaný vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. „Ak táto povinnosť nie je splnená, zmluva, na základe ktorej má dôjsť k nadobudnutiu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, nenadobudne účinnosť, a teda aj následný vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností nemôže vyvolať požadovaný právny účinok, ktorým je prevod vlastníckeho práva na nadobúdateľa. Hoci je v katastri evidovaný ako vlastník kupujúci, v skutočnosti je vlastníkom ten, kto nehnuteľnosť prevádzal, a teda pôvodný vlastník,“ vysvetľuje Tačovská. To môže spôsobiť, samozrejme, problémy.
Nepomer nemá vplyv
Preto je pri skúmaní histórie vlastníckych vzťahov potrebné okrem iného preskúmať, či predávajúci alebo aj predchádzajúci vlastníci rešpektovali ustanovenie § 59a Obchodného zákonníka o znaleckom posudku, a tým sa vyvarovať prípadnému uzatvoreniu zmluvy s „nevlastníkom“. Zákon sleduje len túto formálnu povinnosť, nejde však do hĺbky a nezaujíma ho, či bola hodnota uvedená napríklad v kúpnej zmluve naozaj reálna. „Na účinnosť prevodu nemá vplyv fakt, že by došlo k výraznému nepomeru medzi hodnotou nadobúdaného majetku určenou v znaleckom posudku a dojednanou protihodnotou. Na druhej strane to nevylučuje možnosť takému úkonu odporovať, prípadne uplatniť si nároky voči konateľom spoločnosti,“ hovorí Zahradník. Pokiaľ majetok získava spoločnosť, ktorá vznikla pred menej ako dvomi rokmi, musí byť okrem splnenia ostatných náležitostí návrh zmluvy schválený valným zhromaždením spoločnosti. Nedodržanie tohto postupu taktiež nemá vplyv na platnosť, ani na účinnosť zmluvy.
Nie na všetky spoločnosti
Povinnosť dokladať obchod znaleckým posudkom, ktorý určuje hodnoty predmetu zmluvy, sa od nového roka vzťahuje len na akciovú spoločnosť. Dovtedy sa týkal aj spoločnosti s ručením obmedzeným.
„Ak spoločnosť s ručením obmedzeným nadobudla majetok pred 1. januárom tohto roka, treba pri kúpe nehnuteľnosti alebo iného majetku od takejto spoločnosti skúmať, či boli splnené podmienky podľa § 59a Obchodného zákonníka. Po tomto dátume nesplnenie povinnosti v prípade eseročky nespôsobuje neúčinnosť takejto zmluvy,“ tvrdí Zahradník. Zákonodarca zatiaľ neplánuje túto povinnosť zaviesť ani na jednoduchú spoločnosť na akcie, ktorú bude možné na Slovensku zakladať od nového roka.