Doživotné užívanie časti domu
Svojej dcére sme predali náš rodinný dom s tým, že v zmluve sme si dali zriadiť vecné bremeno doživotného užívania dvoch izieb. Máme toto vecné bremeno tiež zdaniť?
-- To ste urobili veľmi dobre. Len málo ľudí si uvedomuje následné riziká spojené s transakciou prevodu nehnuteľností na svojich potomkov. Z hľadiska zdanenia ste daňovníkom vy, keďže ide o kúpnu zmluvu. Základom dane je dohodnutá cena, minimálne však cena zistená podľa platných cenových predpisov, ktorá bude vo vašom prípade zvýšená o hodnotu vecného bremena. Pokiaľ hodnota vecného bremena nie je v zmluve určená, potom je určená podľa § 26 ods. 2 zákona č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov. Uvedené platilo, ak daňová povinnosť vznikla do 1. apríla 2002. Ak daňová povinnosť vznikla po tomto termíne, potom podľa nového znenia § 9 hodnota vecného bremena už nie je predmetom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností, a teda nebudete platiť daň z hodnoty zriadeného vecného bremena. Ustanovenia § 26 v pôvodnej verzii zákona pojednávajúce o vecných bremenách boli nahradené ustanoveniami o súčinnosti orgánov štátnej moci a štátnej správy pri zdaňovaní prevodov a prechodov nehnuteľností.
Brachmanova metóda oceňovania nehnuteľností
V novinách sme čítali, že bola zrušená Brachmanova metóda oceňovania nehnuteľností. Je to pravda a odkedy uvedené platí? Sme právnická osoba so zahraničnou majetkovou účasťou a máme záujem o kúpu jednej nehnuteľnosti na Slovensku. Kupujúci však špekuluje, že bude platiť vysokú daň za prevod a nemôžeme ho presvedčiť, že uvedený spôsob oceňovania už bol zrušený.
-- Novelou Vyhlášky č. 87/1996 Z. z., ktorou sa vykonával zákon o cenách, a to Vyhláškou č. 375/1999 Z. z., bola zrušená štvrtá časť vyhlášky č. 465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov, ktorá určovala spôsob výpočtu Brachmanovou metódou. Pri prevode nehnuteľných vecí na tuzemskú právnickú osobu so zahraničnou majetkovou účasťou alebo zahraničnú osobu sa do jej zrušenia postupovalo tak, že cena sa vypočítala v cenovej úrovni zahraničného trhu na základe technického ohodnotenia podľa metodiky bežnej v zahraničí a prepočítala sa na tuzemskú menu kurzom platným ku dňu vypracovania ocenenia. Bolo však možné dojednať aj odlišnú cenu od vypočítanej, tá však bola platná až po schválení Ministerstvom financií SR. Schválená cena sa považovala za cenu zistenú podľa tohto predpisu a bola základom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností. Od 1. januára 2000, keď nadobudla účinnosť novela spomínanej vyhlášky, platia rovnaké pravidlá pre oceňovanie nehnuteľností na daňové účely pre tuzemské a zahraničné osoby. V súvislosti s novelizáciou zákona č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov sa očakávala aj novelizácia spomínaného cenového predpisu vzhľadom na nutnosť prechodu na oceňovanie nehnuteľností na princípe trhovej ceny.
Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností
Sme štátny podnik a v rámci výstavby jedného objektu sme si zamenili pozemky s jedným podnikateľom. Ide o pozemok, ktorý sme nevyhnutne potrebovali na zastavanie a vlastník bol ochotný ho predať, resp. vymeniť, len za náš pozemok v inej časti mesta, ktorého hodnota bola podstatne vyššia. Keďže sme nemali inú možnosť, museli sme na jeho podmienky pristúpiť a uzavreli sme zámennú zmluvu. Zaujíma nás, kto bude teraz platiť daň z prevodu a prechodu nehnuteľností a v akej výške.
-- Pre váš prípad je dôležité vychádzať z úradnej ceny, ktorú stanoví súdny znalec podľa Vyhlášky 465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov osobitne pre obidve nehnuteľnosti. Podľa novelizovaného znenia § 9 ods. 3 zákona č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov, výmena nehnuteľnosti sa považuje za jeden prevod. Podľa § 10 odseku 2 základom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností pri výmene nehnuteľností je vyššia z cien vymieňaných nehnuteľností. Ak sú ceny vymieňaných nehnuteľností rovnaké, základom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je jedna z nich. Vzhľadom na to, že hodnota vašej nehnuteľnosti je vyššia, budeme vychádzať z tohto predpokladu a vypočítame základ dane a daň z fiktívnych súm na ilustráciu. Za prevod vašej nehnuteľnosti, ktorej hodnota je podľa znaleckého posudku napr. 500 000 Sk, bude základ dane 500 000 Sk a daň 20 000 Sk. Z prevodu nehnuteľnosti z vlastníctva podnikateľa do vlastníctva štátneho podniku je základ dane 400 000 Sk, avšak podľa § 18 ods. 7 zákona č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov je prevod do vlastníctva štátu oslobodený od dane, to znamená, že daň bude nulová. Ustanovenia § 17 a § 18 boli od 1. apríla 2002 úplne zrušené a boli nahradené všeobecnou definíciou daňovníka dane z prevodu a prechodu nehnuteľností. Účastníci právneho aktu však platia podľa zákona daň spoločne a nerozdielne a základom dane je cena zistená podľa platného cenového predpisu tej nehnuteľnosti, z ktorej vychádza vyššia daň. V našom fiktívnom prípade je to daň z prevodu nehnuteľnosti, ktorá prechádza do vlastníctva podnikateľa, t. j. tej prvej.
Inštitút zmluvy o zabezpečení záväzku prevodom vlastníckeho práva
Pracujem ako úverový referent v banke. Pri poskytovaní úverov často využívame inštitút zmluvy o zabezpečení záväzku prevodom vlastníckeho práva väčšinou k nehnuteľnostiam. Máme povinnosť uvedené zdaniť daňou z prevodu a prechodu nehnuteľností?
-- Vami spomínaný inštitút je prechodným zabezpečovacím nástrojom veriteľa voči dlžníkovi na plnenie dlhu a banky ho využívali a využívajú, aby obišli prednostné právo štátu pri uspokojovaní pohľadávok. Do 1. apríla 2002, keď nadobudla účinnosť novela zákona č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov, existovali na uvedenú problematiku z hľadiska zdanenia dosť kontroverzné názory. V čase zápisu do katastra nehnuteľnosti nie je splnená základná podmienka na zdanenie, a to podmienka odplaty vlastníckeho práva, ktorá možno bude a možno ani nebude splnená niekedy v budúcnosti. Preto nie je možné uvedené zmluvy považovať za klasické prevody nehnuteľností, ktoré podliehajú zdaneniu daňou z prevodu a prechodu nehnuteľností. V prípade, že sa ani po uplynutí času zabezpečenia nehnuteľnosť neprepíše z veriteľa na dlžníka, prevod sa stáva odplatným a je predmetom zdanenia. Daňovníkom bol doteraz podľa názorov niektorých odborníkov pôvodný vlastník, dlžník. Základom dane je minimálne úradná cena zistená podľa platného cenového predpisu -- Vyhlášky 465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov. Od 1. apríla ostatná novela zákona č. 318/1992 Zb. priniesla zásadnú zmenu a v § 8 odseku 1 písmena c) striktne stanovila za daňovníka dane z prevodu a prechodu nehnuteľností aj veriteľa pri zabezpečení záväzku prevodom práva. Daňová povinnosť k dani z prevodu a prechodu nehnuteľností vzniká podľa § 19 odseku 3 písmena c) zákona č. 318/1992 Zb. až dňom nesplnenia zabezpečeného záväzku prevodom práva.