Čo by ste mali vedieť o zmluve medzi správcom a vlastníkom

Každý bytový dom zohľadňuje v zmluve o výkone správy svoje špecifiká. Na ktoré veci by ste mali pri jej zostavení pamätať, upozorňuje Eugen Kurimský, prezident Združenia správcov a užívateľov nehnuteľností.

– Zmluvu uzatvárajú vlastníci bytov so správcom na neurčitý čas a musí byť písomná. Ide o osobitný typ zmluvy, ktorý neupravuje Občiansky zákonník, ale zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ako špeciálny predpis.

– Dôvodom na neplatnosť uzavretej zmluvy je to, ak ju neschválila nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Riadne schválená je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, aj keď za ňu nehlasovali.

– Správca je povinný zmluvu doručiť každému vlastníkovi, ktorého sa týka. Buď v byte, v sídle podnikania vlastníka, na jeho pracovisku alebo kdekoľvek ho zastihne. Ak ho nezastihne, hoci sa v mieste doručenia zdržiava, môže zmluvu doručiť aj inej dospelej osobe, ktorá v byte býva. Alebo susedovi, ak je ochotný zmluvu odovzdať. Ak správca zmluvu doručiť nevie, môže ju uložiť na pošte alebo na obecnom úrade, ktorý adresáta vyzve, aby si ju vyzdvihol. Ak sa zmluva odovzdá tomu, kto má protichodný záujem, je doručenie neúčinné.

Vlastník si môže zvoliť zástupcu na doručovanie. Ak zásielku odmietne, považuje sa za doručenú dňom, keď ju neprijal.

– Zmluva má podstatné náležitosti, ktorými sú: a) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov pri zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu; b) spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku; c) zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia disponovať nimi; d) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi; e) zásady určenia výšky platieb za správu; f) rozsah a obsah správy o činnosti správcu za každý kalendárny rok.

– Táto zmluva sa považuje za spotrebiteľskú zmluvu. Nesmie obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech vlastníka. Pokiaľ obsahuje neprijateľné podmienky, nie sú platné.

– Vlastníci môžu skončiť zmluvný vzťah so správcom výpoveďou, potrebujú na to rozhodnutie nadpolovičnej väčšiny. Zákon upravuje trvanie výpovednej lehoty počas troch mesiacov. Začína sa prvým dňom kalendárneho mesiaca, ktorý nasleduje po doručení výpovede. Pri jej uzatváraní je potrebné dbať na to, aby nedošlo k dojednaniu takého spôsobu výpovede, ktorý by bol v rozpore so zákonom. Napríklad, ak správca v snahe poistiť svoje postavenie dojednal v zmluve spôsob výpovede tak, že by bol viazaný na rozhodnutie napríklad dvojtretinovej väčšiny.

– Správca je povinný vykonávať správu dovtedy, kým vlastníci neuzavrú zmluvu s novým správcom alebo si nezaložia spoločenstvo vlastníkov bytov. Ak sa to nestane do jedného roka od uplynutia výpovednej lehoty, vzniká spoločenstvo zo zákona. Prechádzajú naň všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu.

Pozrite si vzor zmluvy o výkone správy

Zmluva o výkone správy č...
uzatvorená podľa ustanovenia § 8a a nasl. zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov
(ďalej len „zmluva“)

Čl. I Zmluvné strany
Obchodné meno:
Sídlo:
Registrácia:
Zastúpené:
IČO: DIČ: IČ pre DPH: Bankové spojenie: IBAN:
ďalej len „správca“

a

vlastníci bytov a nebytových priestorov a podieloví spoluvlastníci spoločných častí, spoločných zariadení, príslušenstva, pozemku bytového domu:
Ulica:
Súpisné číslo:
Parcelné číslo:
Zápis na LV č.:
Vedený: Okresným úradom Bratislava, katastrálny odbor, pre kat. územie ... na liste vlastníctva č. ... (ďalej len „dom“)
ďalej len „vlastníci, vlastník“
správca a vlastníci/vlastník ďalej spolu ako „zmluvné strany“

Čl. II Predmet zmluvy
1. Predmetom tejto zmluvy je úprava práv a povinností zmluvných strán pri výkone správy podľa zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ďalej len „zákon“.

2. Správa domu je obstarávanie služieb a tovaru správcom pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v rozsahu podľa § 6 a nasl. zákona a v rozsahu podľa tejto zmluvy.

3. Správca vykonáva správu samostatne, v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

4. Správca vyhlasuje, že v súlade s § 8 ods. 1 zákona má potrebné oprávnenia na výkon činnosti správcu v zmysle tejto zmluvy a tieto sa zaväzuje udržiavať v platnosti počas celého obdobia trvania tejto zmluvy.

Čl. III Práva a povinnosti ...