Ako postupovať pri kúpe alebo zámene bytu

Nedostatok pracovných príležitostí v niektorých oblastiach Slovenska postupne núti ľudí zamýšľať sa nad zmenou miesta trvalého bydliska a odchodom za prácou do väčších miest. So zmenou však vo väčšine prípadov súvisí aj predaj súčasného bytu alebo rodinného domu a jeho náhrada za nové obydlie.

Realizácia takejto úvahy stojí nemálo finančných prostriedkov, ktoré inkasuje väčšinou štát vo forme daní a poplatkov. Účelom tohto príspevku je poukázať na niektoré zmeny, ktoré boli od januára 2003 a budú od januára 2004 uvedené do praxe a ktoré možno považovať za pozitívum z hľadiska potenciálnej úspory pre predávajúceho.

Sadzba dane z prevodu nehnuteľností bola od nového roku nižšia
Pri každom predaji bytu alebo rodinného domu, prípadne pri iných prevodoch nehnuteľnosti, vzniká zápisom do katastra nehnuteľností daňová povinnosť k dani z prevodu a prechodu nehnuteľností. Daň z prevodu sa platí vždy minimálne z úradnej ceny predávanej nehnuteľnosti. Vysvetlíme si, čo to znamená.
Ak napr. občan predá rodinný dom za cenu v celkovej výške 2 milióny Sk po dohode s druhou zmluvnou stranou, ale znalec v odbore nehnuteľnosť ocení iba na 1,5 milióna Sk, potom predávajúci musí zaplatiť daň z ceny dohodou. Výška sadzby dane závisí do konca decembra 2003 aj od príbuzenského vzťahu medzi predávajúcim a kupujúcim. V našom imaginárnom prípade sa môže pohybovať v intervale od 1 maximálne do 4 %, ak nie je medzi zúčastnenými stranami žiadny príbuzenský pomer.
Podľa pôvodného znenia zákona č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov, platného do 31. decembra 2002, by v uvedenom prípade zaplatil predávajúci daň z prevodu od 1 až do 5 %. Suma určite nie je zanedbateľná, ak vezmeme do úvahy, že predávajúci má v úmysle kúpiť si iný rodinný dom alebo byt. Väčšinou to bude v lokalite, kde sú ceny nehnuteľností pravdepodobne neporovnateľne vyššie vzhľadom na to, že predávajúci sa chce odsťahovať za prácou. Lokalizácia nehnuteľnosti a dostatok pracovných príležitostí sú významné faktory, ktoré ovplyvňujú cenovú situáciu na trhu s nehnuteľnosťami.

* Podľa schváleného nového znenia zákona o dani z prevodu a prechodu nehnuteľností bude sadzba dane z prevodu a prechodu nehnuteľností od 1. januára 2004 jednotná pre všetky skupiny daňovníkov a tiež pre všetky hodnotovo odlišné transfery majetku. Do konca decembra sa aplikuje kĺzavá progresia dane z prevodu a prechodu nehnuteľností. Od 1. januára 2004 sa predaje nehnuteľností zdražia medzi príbuznými a, naopak, zlacnia pre osoby, medzi ktorými nie je príbuzenský pomer.
Pre stanovenie úradnej ceny sa bude využívať už nová vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 86/2002 Z. z. o stanovovaní všeobecnej hodnoty majetku. Úradná cena by tak mala byť objektívnejšia a mala by odrážať reálnu situáciu na trhu nehnuteľností.

Zámena dvoch nehnuteľností je lacnejšia
Z hľadiska zdanenia daňou z prevodu a prechodu nehnuteľností je finančne určite výhodnejší do konca roka postup podľa § 10 odsek 2 zákona č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov. Ten spočíva vo vzájomnej výmene nehnuteľností.
Pri tejto transakcii sa daň platí iba z jedného prevodu, a to z prevodu tej nehnuteľnosti, ktorá má vyššiu cenu. Ak sú ceny vymieňaných nehnuteľností rovnaké, základom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je jedna z nich. Daň sa platí v rovnakej výške spoločne a nerozdielne obidvoma účastníkmi zámennej zmluvy. Výmena nehnuteľností je však veľmi náhodný a ojedinelý proces. Vo väčšine prípadov sa musí jedna nehnuteľnosť predať a druhá kúpiť, čím sa celá transakcia predražuje.

Daň z príjmu fyzických osôb do konca decembra 2003
Okrem dane z prevodu musí predávajúci platiť aj daň z príjmu, ak nesplní podmienky na oslobodenie od dane z príjmov ustanovené v § 4 zákona č. 366/1999 Z. z. o daniach z príjmov v znení neskorších predpisov. V súvislosti s daňovou reformou malo od začiatku roka dôjsť aj k zmene pri zdaňovaní predaja bytov daňou z príjmu. Išlo o predĺženie minimálneho času vlastnenia nehnuteľnosti, pri ktorom sa po jej predaji neplatí daň z príjmu. Od prvého januára sa mal zvýšiť z dnešných dvoch rokov pri predaji bytu na budúcich päť rokov. Uvedená zmena nebola však v parlamente schválená a zostala zachovaná pôvodná verzia. Schválenie navrhovanej zmeny by malo negatívny dosah na rozvoj trhu s bytmi aj na mobilitu pracovnej sily.
Podmienkou v prípade predaja bytu alebo obytného domu je vlastníctvo bytu a súčasne trvalý pobyt v byte najmenej počas dvoch rokov bezprostredne pred predajom. Podmienka sa považuje za splnenú, ak sa občan preukáže, že návrh na povolenie vkladu do katastra nehnuteľností je starší ako dva roky.

* Ak ide o predaj bytu alebo domu nadobudnutého dedením, prípadne postupným dedením, v priamom rade alebo niektorým z manželov v dôsledku smrti poručiteľa, do tejto lehoty sa započítava lehota, po ktorú bol taký byt alebo dom vo vlastníctve poručiteľa. Predávajúci musí predaj zdaniť v prípade nesplnenia podmienok podľa § 10 odsek 1 písmeno d zákona č. 366/1999 Z. z. v znení neskorších predpisov. Nezdaňuje sa však celý príjem. Základom dane z príjmov je príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie.
Výdavkami, ktoré si môže predávajúci odpočítať, môžu byť:
a) kúpna cena, ktorú daňovník za vec preukázateľne zaplatil,
b) cena zistená na účely dane z dedičstva alebo dane z darovania, ak vec bola nadobudnutá dedením alebo darovaním,
c) cena veci zistená v čase jej nadobudnutia, ak ju daňovník získal zámenou,
d) finančné prostriedky, ktoré daňovník preukázateľne vynaložil na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom,
e) zaplatená daň z prevodu nehnuteľností, ak ide o príjem z predaja nehnuteľností,
f) výdavky, ktoré daňovník preukázateľne vynaložil, ak ide o majetok, ktorý daňovník obstaral alebo vyrobil vo vlastnej réžii.
Na hodnotu vlastnej práce daňovníka na veci, ktorú si sám vyrobil alebo vlastnou prácou zhodnotil, sa pri určení výdavkov neprihliada. Z uvedeného vyplýva, že je vhodné si pri svojpomocne postavenom rodinnom dome odkladať všetky doklady potvrdzujúce aspoň nákup materiálu potrebného na stavbu rodinného domu, neskôr sa možno niekomu zídu.

* Ak sa predá iná nehnuteľnosť, na ktoré sa nevzťahuje uvedené oslobodenie, alebo ide o inú stavbu, než je špecifikovaná v ods. a § 4 zákona o daniach z príjmov, potom je stanovená doba medzi nadobudnutím a predajom päť rokov. Platí tiež pravidlo o dedení, ktoré sa vzťahuje až na päť rokov. To znamená, že ak sa predá takáto nehnuteľnosť do piatich rokov, podlieha zdaneniu daňou z príjmu, ak po piatich rokoch nepodlieha zdaneniu daňou z príjmu fyzických osôb.