Poradenský servis - Výpoveď zmluvy vlastníka bytu o dodávke tepla

V bytovom dome s 30 bytmi viacerí vlastníci bytov sa odpojili od centrálneho vykurovania a ohrevu vody. Z toho dôvodu vypovedali niektoré časti zmluvy o výkone správy so správcom a nie sú ochotní hradiť náklady na nové hydraulické vyregulovanie sústavy tepla v dome ani náklady na vykurovanie spoločných priestorov v dome. Je prípustné vypovedať len niektoré časti zmluvy o výkone správy domu správcom? Sú vlastníci, ktorí sa odpojili od centrálneho kúrenia, povinní hradiť náklady na nové hydraulické vyregulovanie sústavy tepla v dome a prispievať na vykurovanie spoločných priestorov v dome?

- Prvý vlastník bytu uzavrie so správcom zmluvu o výkone správy domu, na ktorú sú povinní pristúpiť všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvu o výkone správy je možné vypovedať, ale ide o výpoveď celej zmluvy zo strany vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí rozhodujú o výpovedi hlasovaním. Jednotlivý vlastník bytu alebo nebytového priestoru nie je oprávnený vypovedať celú zmluvu o výkone správy. Má však oznámiť správcovi domu, že na základe povolenia stavebného úradu sa odpojil od centrálneho kúrenia a nebude preto hradiť mesačné preddavky do fondu domu na úhradu nákladov za teplo a teplú vodu. Vlastník, ktorý si zriadil individuálne kúrenie bytu alebo nebytového priestoru, je povinný hradiť všetky náklady spojené s odpojením od centrálneho kúrenia vrátane nákladu na nové hydraulické vyregulovanie sústavy tepla v dome. Hradenie týchto nákladov nemá zaťažovať tých vlastníkov, ktorí si nezriadili individuálne vykurovanie. Vlastníci, ktorí sa odpojili od centrálneho vykurovania, sú povinní prispievať na náklady spojené s vykurovaním spoločných častí a spoločných zariadení domu, lebo sú aj naďalej podielovými spoluvlastníkmi spoločných častí a spoločných zariadení domu.

Výmena radiátorov za väčšie

Volení zástupcovia vlastníkov bytov v bytovom dome so 65 bytmi zistili, že vlastníci niekoľkých bytov svojvoľne vymenili radiátory, čím celkove zvýšili počet článkov radiátorov v bytoch o 65. Zvýšenie počtu článkov radiátorov predstavuje väčšiu spotrebu na teplo a náklad predstavuje za dom asi 22 000 Sk ročne. Dodané teplo merané domovým meradlom sa rozúčtováva na byty podľa m2 podlahovej plochy bytu, čo znamená, že zvýšený náklad na teplo musia hradiť všetci vlastníci bytov v dome vrátane vlastníkov, ktorí radiátory nezväčšili ďalšími článkami. Je prípustné finančne zaťažiť vlastníkov bytov, ktorí si svojvoľným spôsobom zlepšili tepelnú pohodu bytu? Môžu sa vlastníci bytov dohodnúť na odstránení radiátorov s pridanými článkami? Ako je možné zabrániť podobnému konaniu v budúcnosti?

- Vlastníci bytov sa môžu hlasovaním rozhodnúť, že budú žiadať úhradu nákladov za zvýšenú spotrebu tepla od vlastníkov bytov, ktorí si svojvoľne rozšírili počet článkov radiátorov. Zvýšenú spotrebu možno vypočítať ako podiel článkov pripadajúcich na byt podľa projektového riešenia ústredného kúrenia v dome v porovnaní so skutočným počtom radiátorov v byte; zisteným koeficientom sa zvýši podiel spotreby tepla príslušného bytu. Vlastník bytu má náklady uhradiť v prospech vlastníkov bytov bez zväčšených radiátorov. Vlastníci bytov, ktorí postupovali svojvoľne, porušili § 11 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (z. č. 182/1993 Z. z. v platnom znení), ktorý vlastníkom v dome ukladá, aby pri nakladaní s bytom nerobili také úpravy, ktoré spôsobujú škody ostatným vlastníkom. Jednorazová úhrada ročných nákladov za vyššiu spotrebu tepla nevyrieši problém do budúcnosti. Vlastníci bytov, ktorí zväčšili počet článkov radiátorov, môžu namietať, že postupovali síce svojvoľne, ale v bytoch bola nevyhovujúca tepelná pohoda. Odstránili ju na vlastné náklady, nezaťažili fond domu, napravili chybu pôvodného projektového riešenia. Nevzali však do úvahy žiadne ďalšie hľadisko (stav kotolne, zreteľ na ostatných vlastníkov a pod.). Budú odmietať úhradu nákladov iným spôsobom ako podľa veľkosti podlahovej plochy bytu v m2, budú odmietať aj jednorazovú platbu. Vlastníci bytov spolu so správcom a s výrobcom tepla sa musia dohodnúť na ďalšom postupe. Ten má pozostávať z komplexného posúdenia systému ústredného kúrenia po zväčšení spotreby tepla. Znalci, tepelní technici, by mali dať svoje konkrétne posudky a návrhy na riešenie technickej stránky nového systému kúrenia. Na základe toho, a najmä podľa výsledkov preskúmania tepelnej pohody v každom byte, vlastníci bytov rozhodnú o spôsobe rozúčtovania nákladov na ústredné kúrenie (naďalej podľa m2, alebo iným spôsobom, napr. podľa počtu článkov radiátorov v byte, podľa spoluvlastníckeho podielu a pod.).

Reklamácia nedoplatku

Vlastníčka bytu reklamovala vyúčtovanie nákladov za byt a služby za rok 2000 v lehote stanovenej správcom domu (do 30. 6. 2001). Správca nereagoval na reklamáciu, ale vyúčtovanie za rok 2001 obsahuje aj reklamované a neuhradené vyúčtovanie za rok 2000. Je stanovená zákonná lehota na vybavenie reklamácie? Má správca právo na úhradu nedoplatku za rok 2000, i keď reklamáciu nevybavil?

- Zákon o ochrane spotrebiteľa stanovuje, že vybavenie reklamácie nesmie trvať dlhšie ako 30 dní. To však neznamená, že zanikol nárok správcu na inkasovanie nedoplatku (nepremlčal sa nárok správcu). Vlastníčka bytu je povinná uhradiť náklady vyúčtované za rok 2001 a súčasne znova žiadať vybavenie reklamácie uplatňovanej do 30. 6. 2001. Vlastníčka bytu nie je povinná uhradiť reklamovanú sumu nedoplatku za rok 2000, kým správca domu nereaguje na jej reklamáciu.

Zodpovednosť za haváriu kotolne

Pri odpojení niekoľkých bytov a nebytových priestorov v dome od centrálneho vykurovania z domovej kotolne a zriaďovaní individuálneho zdroja tepla v bytoch a nebytových priestoroch môže dôjsť k narušeniu bezpečnosti kotolne. Správcu domu znepokojuje otázka, kto bude zodpovedať za prípadné škody spôsobené narušením bezpečnosti kotolne a následnými haváriami?

- Správca domu zodpovedá za riadnu opravu a údržbu spoločných častí a zariadení domu, teda za predchádzanie havárií v kotolni. Poistenie kotolne je nevyhnutné, havária sa bude vyšetrovať a hľadať, kto ju zapríčinil. Správca domu má však vykonávať preventívne opatrenia, aby k havárii nedošlo. Odporúčam preto, aby správca domu zabezpečil znalecké posúdenie technického stavu kotolne. Na základe posudkov a v dohode s prevádzkovateľom kotolne má navrhnúť vlastníkom v dome výšku potrebných nákladov na predchádzanie havárie kotolne. Ak správca domu neupozorní vlastníkov v dome na hroziacu haváriu, zodpovedá za škody spôsobené narušením bezpečnosti kotolne. Vlastníci v dome, vrátane vlastníkov, ktorí zostali napojení na centrálne kúrenie, budú zodpovední za prípadnú haváriu kotolne, ak neuhradia nevyhnutné náklady potrebné na predchádzanie havárie, napriek predchádzajúcim upozorneniam a výzve správcu domu alebo prevádzkovateľa kotolne.