StoryEditor

Investovať do scelenia pôdy sa vám vyplatí, malé parcely využijete len ťažko

09.12.2021, 08:31
Napriek tomu, že sceľovanie pôdy prináša mnoho výhod, neboli v roku 2020 a ani v roku 2021 dokončené žiadne komplexné pozemkové úpravy. O tom, prečo je to tak, na čom sú vlastníci pozemkov a čo ich čaká už budúci rok, sme sa rozprávali s Antonom Julénym, projektantom pozemkových úprav.

Koľko hektárov pôdy sa podarilo sceľovať pod taktovkou štátu oproti minulému roku?
Koncom roku 2020 sa začali vykonávať, ale ich ukončenie je plánované na rok 2023. Vláda síce schválila zoznam katastrálnych území na roky 2022 a 2023, ktoré prešli aj medzirezortným pripomienkovým konaním, ale aktívne sa na nich nezačalo nič robiť. Minimálne len vyhlásenie verejného obstarávania. Preto snaha štátu vyznieva len ako prázdna fráza.

Akú môže mať v tomto úlohu Slovenský pozemkový fond?
Slovenský pozemkový fond môže zohrať úlohu hlavne pri financovaní projektov.

Agrorezort mal na rok 2021 v pláne niekoľko noviel zákona, ktoré by mali legislatívne pomôcť realizácii pozemkových úprav. Ktoré sa zrealizovali?
Z pohľadu vlastníka sa najbližšie štyri roky nič nezmení. A nezmení sa ani jeho postavenie ohľadne užívania pôdy. Novela zákona č. 330 z roku 1991 sa oproti tej, ktorú súčasná koalícia na prelome rokov 2019 a 2020 odmietla, sa v zásade nezmenila a súčasná vláda ju do dnešnej doby nedokázala predložiť do parlamentu. Pritom sa v nej zmenilo len minimum, a tak paradoxne musí prijať to, čo odmietli, lebo väčšinou ide o zmeny technického charakteru. V podstate jediný sporný bod je ukončenie alebo pokračovanie nájomných zmlúv po zápise projektu.

V čom pomohli legislatívne zmeny a čo ešte treba dotiahnuť v blízkom období, čo sa týka efektívneho sceľovania pozemkov?
V zásade zmeny zákonov a novely majú len veľmi malý vplyv na projektovanie a priebeh konania, aj keď ho môžu zjednodušiť alebo vyriešiť niektoré situácie, ktoré sme riešili na hrane, ale v medziach zákona. Vo väčšine prípadov ide o problémy správneho konania. V zásade by pomohli pri jednoduchých pozemkových úpravách, ale nie zásadne.

Aký je rozdiel v sceľovaní poľnohospodárskej a lesnej pôdy či iných typov pozemkov?
V podstate nie je žiadny rozdiel.

Viaceré sceľovanie pôdy musia riešiť vlastníci a obce prostredníctvom jednoduchých pozemkových úprav. Máte informáciu o tom, do akej miery sa toto snaženie darilo, respektíve darí?
Aj keď sa jednoduché pozemkové úpravy vykonávajú vo väčšej miere, riešia len lokálne problémy, ktoré prinášajú takmer okamžitý zisk alebo výhody. Aj keď si obce, ale aj samosprávne kraje a štát uvedomujú nutnosť majetkoprávneho vysporiadania, avšak nemajú také prostriedky, aby ich mohli riešiť. Na druhej strane zadávanie komplexných pozemkových úprav zvyšuje ich cenu, lebo dopyt vysoko prevyšuje ponuku, presnejšie kapacity projektantov a správnych orgánov.

Čo odporúčate vlastníkom aj obciam, aby sceľovanie pôdy napredovalo?
Aby sa domáhali a aktívne využívali svoje práva a možnosti v konaní o pozemkových úpravách. Buď budú pasívnymi účastníkmi procesu prerokovania a schvaľovania kvalifikovaných návrhov správneho orgánu a zhotoviteľa v súlade s už schválenou dokumentáciou územného plánovania a ochrany prírody a krajiny, alebo výsledkom prerokovania a schvaľovania bude postup, akým vlastníci, nájomcovia a správcovia prispejú k naplneniu cieľov nielen v týchto dokumentáciách vo svoj prospech, ale aj v prospech komunity a spoločnosti. Mali by začať už od prípravného konania, aby bolo zrejmé, aké konkrétne ciele sa majú pozemkovými úpravami dosiahnuť, aké sú možnosti podieľať sa napríklad na zachovaní, ochrane a obnove biodiverzity, na zmierňovaní dosahov klimatických zmien vrátane výšky odplaty za vytvorenie verejných statkov.

Pripravujú sa aktuálne legislatívne zmeny, čo sa týka sceľovania pozemkov?
Momentálne sme ako komunita individuálnych projektantov „odstrihnutí“ od prípravy zmien v zákonoch a spravidla sa o nich dozvedáme až vtedy, ak MPaRV vydá nejakú tlačovú správu.

Kedy naposledy nastala zmena v legislatíve v danej oblasti a čo priniesla?
Naposledy nastala zmena v legislatíve odmietnutím novely zákona v roku 2019. Ani iniciatíva Komory pozemkových úprav, Asociácie zamestnávateľských zväzov a združení a ochranárskych združení vo forme Návrhu komplexnej pozemkovej reformy nepriniesla žiadne zmeny a ani sa nepreniesla do plánu obnovy, hoci balík opatrení, ktoré navrhovala, by bol priechodný cez štruktúry Európskej únie. Spájal totiž všetky činnosti do jedného a pozemkové úpravy boli nástrojom na realizáciu opatrení, a nie cieľom – hoci to niekedy vyzerá tak, ako by pozemkové úpravy boli cieľom. Prijatie takého balíka však vyžaduje trocha iný prístup hlavne zo strany ministerstva životného prostredia a ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka.

Priblížili by ste, ako to vyzerá so snahou zaviesť register užívacích vzťahov k pôde, ktorým sa má zamedziť špekulatívnym nájmom a predaju pôdy?
Snaha zaviesť register užívacích vzťahov k pôde by mala byť spojená s cieľom evidovať všetky pozemky, respektíve spoluvlastnícke podiely k pozemkom vo vlastníctve a v nájme toho istého vlastníka, nájomcu alebo správcu. Táto časť sa týka pozemkov, ku ktorým sú v katastri nehnuteľností na listoch vlastníctva zapísané právne vzťahy. V podstate by malo ísť o obnovu Evidenčných listov, ktoré boli zrušené k 1. januáru 2005. Nie je dôležité, či Evidenčné listy budú dokumentmi katastra nehnuteľností alebo Registra užívacích vzťahov k pôde, dôležité je zistiť výmeru pôdy, ktorú má užívateľ k dispozícii ako vlastník, nájomca alebo na základe iného právneho dôvodu.

Právne a technické predpisy predpokladajú možnosť súbežnej existencie a evidenciu viacerých užívateľov toho istého pozemku...
Keďže „nie je možné, aby na rovnakom mieste v tom istom čase orali, siali a brali plody dvaja rôzni užívatelia“, užívacie právo musí byť vyhradené jednému subjektu. Právo užívať pozemok má ten vlastník alebo nájomca, ktorý sám vlastní a/alebo má uzatvorené zmluvy o nájme pozemku s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel.

Logicky musí nasledovať otázka, či vyhradením užívacieho práva jednému užívateľovi, a to priamo zákonom, dochádza k nútenému obmedzeniu ostatných užívateľov toho istého pozemku. Zrejme nie, vlastník alebo nájomca menšinového spoluvlastníckeho podielu má slobodný priestor využiť právo, ktoré mu priznáva zákon č. 504/2003 Z. z. Má zákonnú možnosť doručiť užívateľovi pozemku výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku, po ktorej nasleduje reťazec právnych úkonov nadobúdania, zachovania a zmeny užívacích pomerov k pozemkom a plochám. Výsledkom budú dohody alebo rozhodnutia o vrátení pôvodných pozemkov – ak je to možné – alebo vyčlenení podnájomných pozemkov.

Čo všetko by mal register užívacích vzťahov k pôde vo všeobecnosti zdokumentovať?
Po prvé, vo všetkých katastrálnych územiach všetky nehnuteľnosti v užívaní toho istého užívateľa, respektíve držiteľa, nájomcu, správcu. Po druhé, reťazec právnych úkonov nadobúdania, zachovania a zmeny užívacích pomerov. Po tretie, dohody a rozhodnutia o vrátení pôvodných pozemkov a/alebo umiestnení plôch podľa rozdeľovacích plánov na vyčlenenie podnájomných pozemkov.

A napokon po štvrté, právo užívať vlastný pozemok alebo plochu – podnájomný pozemok – ako vlastník, nájomca alebo na základe iného právneho dôvodu. Zaručenie právnej istoty nadobúdania, zachovania a zmeny užívacích pomerov prostredníctvom zákonných postupov k vlastným alebo podnájomným pozemkom, ako aj vytvorenie, aktualizácia a využívanie Registra užívacích vzťahov k pôde ako referenčného registra na kontrolu práva užívania obmedzuje do vykonania pozemkových úprav možnosti špekulatívnych nájmov v súvislosti s plnením podmienok poskytnutia priamych podpôr.

K špekulatívnemu predaju pôdy, na čo ste sa pýtali vyššie, sa neviem vyjadriť. Nerozumiem, ako by mu mohol zabrániť Register užívacích vzťahov k pôde.

Už je legislatívne zabezpečená evidencia, kontrola a regulácia trhu s poľnohospodárskymi pozemkami?
Nie je. V zásade nie je žiadna kontrola a regulácia trhu s poľnohospodárskymi pozemkami. Po pozemkových úpravách však dochádza k vytvoreniu reálneho trhu s pôdou a ceny sa dostávajú na reálne hodnoty a pravdepodobne dochádza v podstatne menšej miere k podvodom.

Do akej miery vplýva aktuálny stav pozemkov na rôzne projekty? V čom dokáže štát pomôcť?
Štát túto problematiku vôbec nerieši. Nevyužíva pozemkové úpravy na majetkoprávne vysporiadanie pozemkov pre priemyselné parky, pre diaľnice a podobné investičné zámery, nevyužíva ich na riešenie problému zonácie a usporiadania vlastníctva v chránených územiach a podobne.

Aj keď je tu jeden príklad, keď boli pozemkové úpravy využité v prospech investičnej výstavby – ide o areál automobilky Peugeot-Citroën pri Trnave, kde boli tesne pred rozhodovacím procesom ukončené pozemkové úpravy, a teda vysporiadanie bolo veľmi jednoduché. V tomto prípade to však nebol zámer, ale asi náhoda.

V katastrálnych územiach, kde sa vykonávali pozemkové úpravy, sme tieto problémy vyriešili. Ide o pozemky štátnej infraštruktúry, pozemky pod cestami druhej a tretej triedy. Priemerne každý projektant „ušetril“ štátu okolo päť miliónov eur. Bohužiaľ, štát sa pozerá na pozemkové úpravy len očami potrieb, a nie aj výhod z nich plynúcich. Problém je asi v tom, že pozemkové úpravy prinášajú zisk až cez niekoľko volebných období.

Projekty pozemkových úprav sa financujú v Česku aj zo štátneho rozpočtu a každý rok sa pravidelne zadávajú...
Presne tak. Český Státní pozemkový úřad vyčerpal v roku 2020 na pozemkové úpravy finančné prostriedky vo výške 700 miliónov českých korún (27 268 123 eur) zo Všeobecné pokladní správy, 610 miliónov českých korún (23 762 221 eur) z rozpočtu Ministerstva zemědělství, 48 miliónov českých korún (1 869 814 eur) z rozpočtu pozemkového úradu, približne 134 miliónov českých korún (5 219 897 eur) na predfinancovanie projektov z Programu rozvoje venkova a 3,5 milióna českých korún (136 340 eur) z Operačního programu Životní prostředí.

Teda 1 358 miliónov českých korún (52 900 159 eur) zo štátnych zdrojov a približne 137,5 milióna českých korún (5 356 238 eur) zo zdrojov Únie. Pritom na projekty pozemkových úprav išlo 447 miliónov českých korún, teda viac ako 17,4 milióna eur.

Má nárast cien pozemkov vplyv na sceľovanie pôdy?
Cena pozemkov sa priblíži reálnej hodnote pozemkov. Má vplyv aj na výšku nájmu, bohužiaľ, predstavy vlastníkov o výške nájmu sa odvíjajú od výšky priamych platieb. Aby sa zvýšila konkurencieschopnosť našich poľnohospodárov, tak štát by mal regulovať výšku nájmu na hranici reálnych výnosov z poľnohospodárskych pozemkov.

Ako to vyzerá s komplexnými pozemkovými úpravami u nás?
Komplexné pozemkové úpravy sú zatiaľ – a asi aj dlho budú, a mali by byť na pleciach štátu. Obce vstupujú do projektov len ako účastníci.

Vysvetlili by ste, aké problémy dokáže vyriešiť scelenie rolí?
Sceľovanie pozemkového vlastníctva rieši problém spoluvlastníckych vzťahov k pozemkom. Do vykonania pozemkových úprav o využití pozemku rozhoduje spoluvlastník, ktorý má v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel. Po vykonaní pozemkových úprav o využití pozemku rozhoduje výlučný vlastník pozemku. Okrem špecifických prípadov, keď nie je možné, alebo si vlastníci želajú zachovať či vytvoriť spoluvlastníctvo k pozemkom v novom usporiadaní. Nástroj a spôsob, akým sa pozemkové úpravy vykonávajú, niektoré problémy riešia, iné sa vytvárajú.

Uviedli by ste aj príklad?
Napríklad, v novom usporiadaní vznikne v dôsledku nutnosti zachovať primeranosť pôvodných a nových pozemkov vlastníka väčší počet pozemkov, často aj malých výmer. Zmysel sceľovania sa síce naplní, ale problémy môžu vznikať pri nájme pozemkov v novom usporiadaní. Vyriešil sa problém súbežnej existencie viacerých užívateľov toho istého pozemku aj prístup na pozemky, ale vznikol problém racionálneho užívania pozemkov malých výmer a veľkého počtu vlastníkov. V prípade, ak ich prenajali viacerým nájomcom.

Tento spomínaný problém pozemkové úpravy neriešia, existujúce užívacie vzťahy vykonaním projektu pozemkových úprav zanikajú. Nové nájomné zmluvy je možné uzavrieť až po zápise údajov o pozemkoch v novom usporiadaní do katastra nehnuteľností. Po vykonaní pozemkových úprav už nie je možné vyčleňovať podnájomné pozemky.

KPÚ

Do akej miery dokáže scelenie pôdy riešiť prekážky vlastníctva?
V istom zmysle sú pozemkové úpravy absolútne riešenie. Nevyriešia však všetko, ale nevedia riešiť problémy do budúcnosti, ak nepočítame aktuálny stav, napríklad územný plán. Časom sa však znova vynoria problémy, pre ktoré sa pozemkové úpravy riešili, ale už bude ich riešenie jednoduchšie.

Kto bude môcť disponovať pozemkami po ich scelení?
Po scelení pozemkami disponujú ich vlastníci, veď to je dôvod vykonania pozemkových úprav.

Priblížili by ste, ako vlastne vyzerá proces scelenia pôdy?
V zásade pozostáva z troch etáp, zjednodušene úvodné podklady, teda technická etapa, kde sa spracujú všetky podklady potrebné pre projekt – určenie obvodu pozemkových úprav, mapovanie polohopisu, určenie hodnoty pozemkov a register pôvodného stavu, miestny územný systém ekologickej stability a všeobecné zásady funkčného usporiadania. Zladia sa požiadavky vlastníkov, užívateľov, ochrany prírody, územného plánu, sociálneho a hospodárskeho rozvoja obce, čo je vlastne druhá etapa, a jej výsledkom je návrh umiestňovacieho plánu. V tejto časti sa na projektovaní zúčastňujú aj samotní vlastníci osobne. Môžu priamo riešiť svoje požiadavky, kontrolovať ich plnenie.

Dôležité je, aby sa do projektu aktívne zapojili. Tu v projekte sú ďalšie dve etapy, ktoré sa schvaľujú 2/3 výmerou so všetkými možnosťami na riešenie námietok a nesúladov. Výsledkom spomínanej etapy je schválený umiestňovací plán, ktorý sa v následnej časti zapíše do katastra, čo je vlastne len technická etapa projektu. Po vykonaní projektu, teda zápisu do katastra, by mala nasledovať etapa realizácie navrhnutých opatrení. A tu je aj jeden kameň úrazu pozemkových úprav: realizácie návrhov opatrení sa financovali a realizovali len v minimálnej miere.

Musí byť nový pozemok po sceľovaní primeraný tomu pôvodnému? Prečo?
Primeranosť je základom aj v bežnom živote a aj v ekonomickom systéme. A aj pri pozemkových úpravách. Zabezpečuje, aby sa zachoval pomer pôvodných pozemkov a nových pozemkov k celku a ostatným vlastníkom. V zásade sú pozemkové úpravy účtovným systémom: dal/dostal.

Koľko hektárov pôdy bolo už vysporiadaných?
Celkovo bolo pozemkovými úpravami od roku 1991 do roku 2020 s prestávkami vysporiadaných približne 560-tisíc hektárov pôdy v 420 katastrálnych územiach v celkovej cene asi 140 miliónov eur. Vzhľadom na to, že sa spojite vykonávali len asi 10 rokov, tak na jeden rok predstavovali náklady okolo 14 miliónov ročne.

Na rok 2020 boli navrhnuté katastrálne územia, ale proces nešiel cez medzirezortné pripomienkové konanie. Na roky 2021 a 2022 prešiel návrh zoznamu katastrálnych území cez medzirezortné pripomienkové konanie podľa agrorezortu bez pripomienok a hlavne, bez pripomienok ministerstva financií. Pravdepodobne na ministerstve pôdohospodárstva nikto nemá odvahu ich spustiť.

Jedným z aktuálnych problémov je poberanie agrodotácií na obrábanú poľnohospodársku pôdu. Tie sa priraďujú na základe pôdnych blokov s reálnymi hranicami ornej pôdy v teréne. Tieto hranice však nie vždy korešpondujú s reálnym stavom. Čo sa dá s tým urobiť?
Hranice užívania nekorešpondujú s reálnymi hranicami ornej pôdy v teréne. A áno, poberanie agrodotácií na obrábanú poľnohospodársku pôdu je do istej miery problém. V systéme identifikácie poľnohospodárskych pozemkov sú evidované kultúrne diely, alebo takzvané diely pôdnych blokov, ktoré predstavujú ucelené časti poľnohospodárskej krajiny vymedzenej prírodnými alebo umelými hranicami a s jednou kultúrou – orná pôda, trvalý trávny porast či vinica. Správca registra je povinný vykonávať pravidelné prehodnotenie predmetného systému. Podkladom pre jeho aktualizáciu sú najmä ortofotomapy odvodené z opakovaného leteckého snímkovania, satelitné údaje z diaľkového prieskumu Zeme, kontroly na mieste a žiadosti o priame platby.

Čo je hlavnou úlohou aktualizácie údajov v systéme identifikácie poľnohospodárskych pozemkov?
Preveriť existenciu a správnosť všetkých objektov získaných k danému časovému horizontu. Hranice užívania si žiadatelia o priame podpory následne zakresľujú na podklade aktualizovaných údajov systému. Ak údaje referenčného registra systému nie sú úplné a správne, žiadateľ o priame podpory na chybu neupozorní a zároveň nespadne do kontrolovanej vzorky žiadateľov a plôch vybranej podľa príslušných nariadení Európskej únie, výsledkom je, že Pôdohospodárska platobná agentúra poskytne platbu aj na plochu nespôsobilú.

Ako napríklad v prípade mediálne známeho letiska. Tu treba rozlišovať zodpovednosť správcu registra, teda ministerstva, a zodpovednosť Pôdohospodárskej platobnej agentúry. Údaje registra sú hodnoverné a záväzné pre rozhodovanie o poskytnutí podpory. Kvalitu registra, teda spomínaného systému, posudzujú aj audity a kontroly Únie. Výsledkom zistených nedostatkov sú opatrenia na ich odstránenie a prípadne uloženie finančnej opravy. Slovenská republika nevyčnieva z rámca finančných opráv uložených iným členským štátom.

Ako to teda vyzerá aj s tými hranicami?
Tvrdenie, že hranice užívania korešpondujú s reálnymi hranicami ornej pôdy v teréne, nie je presné. Z hľadiska uvedeného je to skôr zavádzajúce. Môže sa týkať rozdielov v presnosti zamerania, zákresu a zobrazenia lomových bodov hraníc užívania medzi takzvanou geodetickou presnosťou v centimetroch a presnosťou požadovanou právnymi a technickými predpismi Únie pre už spomínaný register.

Podobne je nepresné aj tvrdenie, že poberanie agrodotácií na obrábanú poľnohospodársku pôdu je problém. Problém je skôr neistota, či každý poľnohospodár disponuje výmerou pôdy ako vlastník, nájomca alebo na základe iného právneho titulu. Alebo či poľnohospodári, vzhľadom na rozdrobenosť a roztrieštenosť pozemkového vlastníctva, zahrnuli do nimi vymedzených hraníc užívania napríklad aj výmeru – napríklad menšinových – podielov, ktoré nevlastnia a nemajú v nájme. Či pozemky známych vlastníkov, ktoré sú neprístupné, nie je ich možné racionálne obhospodarovať či vytvárajú prekážku v obhospodarovaní susedných pozemkov. Za predpokladu, že vlastník takýchto pozemkov nevyzval užívateľa na ich vrátenie a prevzatie.

Ako by mal byť riešený vami spomínaný problém?
Tento problém je zložitejší a mal by byť riešený zmenou právnych predpisov, ktoré zaručujú právnu istotu nadobúdania, zachovania a zmeny užívacích pomerov prostredníctvom zákonných postupov k vlastným alebo podnájomným pozemkom. Zároveň so zmenou právnych predpisov musí byť vytvorený aj nástroj na kontrolu, či presnejšie na obnovu evidencie užívacích vzťahov k pôde vo forme referenčného registra.

01 - Modified: 2022-06-30 19:18:24 - Feat.: - Title: Vydala sa do Indie: Užívala som si najmä pohľady Indov, hovorí východniarka Veronika 02 - Modified: 2022-06-30 10:49:04 - Feat.: - Title: Šéf agentúry Focus Slosiarik pre HN: Ficova minulosť limituje možnosti rastu dôvery voči nemu 03 - Modified: 2022-06-27 12:19:21 - Feat.: - Title: Agroexpert pre HN: Pšenica sa pre sever Afriky stáva nedostupnou 04 - Modified: 2022-06-23 16:42:23 - Feat.: - Title: Juraj Krúpa: Nie je asi nič transparentnejšie ako my. V kuloároch neudržíme nič, každú hádku máte live 05 - Modified: 2022-06-22 13:36:58 - Feat.: - Title: Kominár Andrej: Raz som v komíne našiel peniaze nebohej pani, ročne spravíme aj 600 komínov
menuLevel = 2, menuRoute = prakticke-hn/obcan-a-majetok, menuAlias = obcan-a-majetok, menuRouteLevel0 = prakticke-hn, homepage = false
01. júl 2022 07:24