Ak nepriznáte dane z predaja bytu alebo domu, peňažná sankcia vás neminie. „Finančná správa sleduje predaj nehnuteľností, ktoré boli nadobudnuté pred menej ako piatimi rokmi, a vyzýva ľudí, ktorí nepodali daňové priznanie, aby tak urobili, uhradili daň a vyhli sa tak úroku z omeškania vo výške 15 percent,“ pripomína aj odborník na správu majetku fyzických osôb Milan Beňo zo spoločnosti Finportal.
Za akých okolností treba priznať daň z predaja nehnuteľnosti alebo z prenájmu bytu či domu? Podľa ministerstva financií tieto príjmy patria medzi zdaniteľné príjmy podľa zákona o dani
z príjmov.
Nie je pritom podstatné, či je prenajímaná nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku predávajúceho, alebo na podnikanie, či na inú samostatnú zárobkovú činnosť, ak v momente predaja nehnuteľnosť už nie je zahrnutá do obchodného majetku predávajúceho.
Spôsob nadobudnutia
Pri posudzovaní splnenia podmienok pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti sa berú
do úvahy dva faktory, a to spôsob nadobudnutia, čo môže byť prostredníctvom dedenia, darovania či kúpy, a dĺžka vlastníctva. Nezabudnite, že napríklad pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa.
Ako podotkne Beňo, povinnosťou fyzickej osoby, ktorá predala v priebehu roka 2021 nehnuteľnosť
a vlastnila ju menej ako 5 rokov, je príjem z predaja nehnuteľnosti priznať v daňovom priznaní a zaplatiť vypočítanú daň. Daňové priznanie treba podať do konca marca 2022.
Výpočet sadzby dane
„Daň sa platí zo zisku z predaja nehnuteľnosti, ktorý sa vypočíta ako rozdiel medzi predajnou cenou a cenou, za ktorú bola nehnuteľnosť nadobudnutá. Ak je výška zisku zo všetkých činností vrátane príjmu zo zamestnania, z podnikania či iných príjmov spolu do 37 981,94 eura, tak je zisk zdaňovaný 19 percentami, ostatný zisk nad 37 981,94 eura je zdaňovaný 25 percentami,“ vysvetľuje Beňo.
Sadzba na výpočet dane je podľa platnej legislatívy 19 percent na tú časť základu dane, ktorá nepresiahne spomínanú sumu 37 981,94 eura.
„Na tú časť základu dane, ktorá túto sumu presiahne, sa použije už sadzba 25 percent.“ Ako dodáva Finančná správa, suma 37 981,94 eura predstavuje 176,8-násobok sumy platného životného minima.
V prípade, že nehnuteľnosť prenajímate na základe uzavretej nájomnej zmluvy, pričom nejde
o prenájom nehnuteľnosti vykonávaný podľa živnostenského oprávnenia, príjem je považovaný za
príjem podliehajúci dani.
„Sadzba dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti podľa zákona o dani z príjmov je 19 percent
z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne sumu 37 981,94 eura, respektíve 25 percent z tej časti základu dane, ktorá presiahne sumu 37 981,94 eura,“ poznamenáva Drahomíra Adamčíková, referentka komunikácie Finančnej správy.
Príliš vysoké dane
Výška dane pri príjme z predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti je 19 percent. Odborníci z oblasti
financií, ale aj realít však už dlhodobo upozorňujú na to, že tieto sadzby sú až príliš vysoké
a často komplikujú nielen životy ľudí, ale poškodzujú aj ekonomiku štátu.
Zníženie daní počas pandémie
Podľa Beňa je výška daní pre ľudí v tejto oblasti skutočne dosť vysoká. „Keby štát znížil dane aspoň na 15 percent, tak by ľudia neboli motivovaní na optimalizáciu zisku z predaja a prenájmu a priznali by reálny zisk a tých 15 percent by zaplatili aj v tomto čase. Tým by bolo menej špekulácií a viac zaplatených daní a ekonomika by bola na tom tiež lepšie.“
Aj realitná maklérka Gabriela Vážna si myslí, že vysoké dane, ako aj rapídne zvýšenie daní za
vlastníctvo nehnuteľnosti, ktoré platíme obciam a mestám, neurobilo dobre v komplikovanom pandemickom období fyzickým osobám, ani podnikateľom.
„Žijeme v období, keď sme všetci nútení flexibilnejšie reagovať na zmeny v každodennom živote. Pripadá mi ako dosť veľký problém, že ak človek v súčasnosti musí zrazu predať nehnuteľnosť, ktorú vlastní menej ako päť rokov, tak musí zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti. Mnohé zákony a nariadenia by mali byť upravené na mieru tejto modernej doby,“ zdôrazňuje Vážna s tým, že to platí ešte viac najmä v súčasnom pandemickom období..
Vyhnite sa problémom
Podľa finančného sprostredkovateľa je lepšie daňovú povinnosť priznať. Nikoho to neminie, aby
nezaplatil daň z predaja nehnuteľnosti, v prípade, ak nehnuteľnosť vlastnil menej ako päť rokov.
„Na katastri nehnuteľností je všetko archivované a kto si nesplní svoju daňovú povinnosť, tak dostane list od Finančnej správy, kde ľudí upozorňujú, že majú povinnosť podať daňové
priznanie k príjmu z predaja nehnuteľností a zaplatiť daň. Tak sa vyhnete nepríjemnostiam
a následným sankciám,“ zdôrazňuje Beňo
Finančná správa pripomína, že sankcie za ignorovanie daňovej povinnosti v prípade predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti sú definované v zákone o správe daní, teda v daňovom poriadku.
„Sankcia za nepodanie daňového priznania v ustanovenej lehote alebo v lehote určenej správcom dane vo výzve podľa daňového poriadku je od 30 eur do 16 000 eur. Úrok z omeškania na základe daňového poriadku správca dane vyrubí, ak daňový subjekt nezaplatí alebo neodvedie v ustanovenej lehote či v ustanovenej výške, alebo v lehote či vo výške určenej rozhodnutím správcu dane daň alebo rozdiel dane,“ upozorňuje Adamčíková.
Pri výpočte úroku z omeškania platby dane sa použije štvornásobok základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky platnej v deň vzniku daňového nedoplatku. Ak nedosiahne 15 percent, pri výpočte úroku sa použije ročná úroková sadzba 15 percent.
Suma 2 255,72 eur
Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2021 v prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov vrátane príjmu z prenájmu nehnuteľnosti za zdaňovacie obdobie roku 2021 presiahne sumu 2 255,72 eura.
Ako pripomína Finančná správa, príjem z prenájmu nehnuteľností je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie, a preto daňovník zahrnie do
základu dane len príjem z prenájmu nehnuteľností presahujúci sumu 500 eur.
Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v oddieli VI. v tabuľke číslo jeden v stĺpci jeden. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci dva.
„Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva. Z uvedeného dôvodu nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani
z príjmov fyzickej osoby účtovné výkazy,“ spresňuje Adamčíková.
Ak máte príjem z podnikania alebo zo zamestnania a zároveň aj z prenájmu a tieto príjmy sú vyššie ako 2 255,72 eura, priznávate podľa realitnej maklérky Vážnej prenájom len v prípade, ak je príjem z neho vyšší ako 500 eur. „Na daňový bonus máte nárok aj v prípade prenájmu nehnuteľnosti len na časť roka.“
Prenájom a výdavky
Ak máte prenajímanú nehnuteľnosť len v súkromnom vlastníctve, to znamená, že ste ju nezaradili do obchodného majetku, môžete si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na prevádzku nehnuteľnosti, teda platby za vodu, energie.
„Ak prenajímate nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, môžu si rozdeliť príjem aj výdavky a každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 eur,“ hovorí Vážna. Zároveň upozorní, že ak nie ste registrovaní na daňovom úrade, musíte tak urobiť do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom ste prenajali byt alebo nebytový priestor či ich časti okrem pozemku.
„Ak tak neurobíte, hrozí vám pokuta, a to od 66,38 eura do 3 319,39 eura,“ dodáva Vážna s tým, že príjmy z prenájmu sa nezapočítavajú do vymeriavacieho základu pre platenie odvodov do zdravotnej ani do Sociálnej poisťovne.