Pozícia Bratislavy
Vo svetovom rebríčku cien prenájmov kancelárskych priestorov obsadila vlani Bratislava 40. miesto. Najvyššie nájomné v hlavnom meste bolo 16,5 eura na štvorcový meter za mesiac. "Treba zdôrazniť, že ide o skutočne najvyšší nájom na celom bratislavskom trhu a reálne nájmy za nové kancelárske priestory sa pohybujú od dvanásť do trinásť eur," hovorí šéf spoločnosti J & T Global Peter Korbačka.
Spomedzi krajín V4 bola Varšava na 22. mieste (27 eur), Budapešť na 25. mieste (23 eur) a Praha na 30. priečke (22,5 eura). Krajiny strednej a východnej Európy zaznamenali väčšie oživenie ako západoeurópske štáty. Najviac rástlo nájomné v Rusku.
Cena vždy závisí od lokality a štandardu. Susedná Viedeň je rozhodne drahšia ako Bratislava a rozdiel sa podľa developerov bude prehlbovať. Očakávajú, že v Bratislave ceny mierne klesnú, kým vo Viedni, aj keď nie výrazne, porastú. Viedenské biznis centrá sú teraz asi o štvrtinu drahšie ako bratislavské.
Novým projektom sa darí
Ponuka kancelárskych priestorov v Bratislave sa vlani rozšírila o vyše 80-tisíc štvorcových metrov. Vyplýva to z analýzy spoločnosť J & T Global. Nové priestory zvýšili ponuku najkvalitnejších kancelárií, ktoré dlhší čas na trhu absentovali. Ich obsadenosť sa zvýšila takmer na 75 percent. "V rámci krajín V4 má Bratislava najnižšiu neobsadenosť novopostavených kancelárskych budov," konštatuje Korbačka. Dodáva, že trvá približne rok, kým sa novostavba zaplní. Niektorí nájomcovia si totiž vyberú konkrétny priestor, až keď je budova dokončená.
Nájomné zmluvy sa uzatvárajú v priemere na tri až sedem rokov. No sú špeciálni klienti, ktorí uzatvárajú zmluvy aj na desať rokov, čo sa potom odrazí na podstatne nižších cenách. Skutočne výhodné podmienky si dohodlo ministerstvo výstavby. Išlo o vôbec najväčšiu transakciu roka. Spoločnosť HB Reavis Group ministerstvu prenajal 7 900 m2 v biznis centre Apollo. Cena: 5,8 eura na štvorcový meter a mesiac. To je menej ako polovica oficiálne ponúkanej ceny. Podľa predsedu Predstavenstva HB Reavis Group Ivana Valenta treba k cene prirátať dve eurá za prevádzkové náklady, kým konkurencia pýta tri až 3,5 eura. "Investovali sme do moderných technológií, ktoré zaručujú lacnejšiu spotrebu energií v objekte," tvrdí.
"Dôležité je, aby administratívne centrum ponúkalo aj základné služby a zamestnanci neodchádzali z budovy, čo znižuje produktivitu práce," vysvetľuje Korbačka. Pripomína, že nerozvinutý trh sa vždy vyznačuje vyššími cenami, pretože chýba konkurencia. Keď sa situácia zmení, ceny klesajú a kvalita stúpa. Vlani sa tak ceny v Bratislave znížili o päť až pätnásť percent.
Menšie mestá bez zmien
V Žiline sa príchod strategického investora - automobilky Kia, v cenách prenájmov neprejavil. "Ponuka je vysoká, dostatok je lacných aj kvalitných priestorov. Oproti vlaňajšku nebadať žiadne mimoriadne zmeny," hovorí Robert Adamica zo spoločnosti Real Fin Žilina. Podobná je situácia v Trnave. "V segmente administratívnych priestorov sa záujem vôbec nezvýšil a stále prevláda ponuka nad dopytom," spresňuje Jaroslav Valovič zo spoločnosti Trnavské reality. Veľký záujem je, naopak, o pozemky, byty, výrobné haly a sklady. "Ceny pozvoľna stúpajú, firmy si pripravujú bývanie, prípadne výrobu pre strategického investora, no úradovať sa akosi nechystajú," uzatvára Valovič.
| Bratislava - ponuka a obsadenosť v novopostavených administratívnych budovách (v m2) | ||
|
Rok |
Ponuka |
Obsadené |
|
2000 |
469 870 |
- |
|
2001 |
83 000 |
68 200 |
|
2002 |
29 850 |
24 000 |
|
2003 |
76 550 |
39 863 |
|
2004 |
81 050 |
59 977 |
| Zdroj: J&T Global | ||
| Bratislava - priemerný prenájom v novopostavených administratívnych budovách v roku 2004 (v Sk/m2/rok) | |
| BA I. |
7 400 |
|
BA II. |
5 400 |
|
BA III. |
4 600 |
|
BA IV. |
5 100 |
| Zdroj: J&T Global | |
| Ceny prenájmov administratívnych priestorov v SR | |
| Mesto |
(v Sk/m2/rok) |
| Trnava |
2 200 - 15 000 |
|
Nitra |
1 725 - 7 000 |
|
Žilina |
1 500 - 3 700 |
|
Košice 1 |
1 800 - 3 200 |
|
Košice 2 |
1 300 - 3 500 |
|
Banská Bystrica |
1 300 - 2 550 |
| Zvolen | 1 500 |
| Martin | 3 000 |
| Prešov | 3 500 |
| Trenčín | 2 000 |
| Bojnice | 1 300 |
| Michalovce | 1 500 |
| Zdroj: aktuálne ceny podľa www.reality.sk | |