Začiatkom tohto roka hypotekárny trh na Slovensku výrazne rástol. Pravdepodobne však už dosiahol svoj vrchol a v najbližších mesiacoch dôjde k jeho ochladeniu.
Predpokladá to Národná banka Slovenska aj oslovení analytici. Negatívne na tento trh vplýva opätovný rast úrokov, ako aj zhoršovanie ekonomickej situácie slovenských domácností.
Rast hypoték
Medziročný rast úverov na bývanie sa od decembra 2025 do apríla 2026 zrýchlil zo 7,3 na 8,5 percenta a toto tempo bolo jedno z najvyšších v rámci Európskej únie, vyčíslila NBS v aktuálnom komentári k rizikám na slovenskom finančnom trhu.
Zároveň však podľa nej pribúdajú signály, že rast hypoték zrejme dosiahol svoj vrchol. Hlavným dôvodom je zmena trendu vo vývoji úrokových sadzieb.
“Predchádzajúci pokles hypotekárnych sadzieb sa zastavil a v apríli sa priemerná sadzba zvýšila o 0,1 percentuálneho bodu na 3,5 percenta. Aktuálne úpravy cenníkov bánk naznačujú, že mierny nárast môže pokračovať aj v najbližších mesiacoch,” avizovala centrálna banka.
Analytici očakávajú, že úročenie hypoték môže postupne vzrásť až k úrovni štyroch percent. Závisieť to bude od ďalších rozhodnutí Európskej centrálnej banky, ako aj vývoja úročenia štátnych dlhopisov.
V apríli počet poskytnutých hypoték na Slovensku výrazne narástol, keďže ľudia urýchlili nákupy bývania v snahe získať ešte rýchlo úver s nižším úrokom, zhodnotil finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.
“Je zrejmé, že aprílový vysoký dopyt po hypotékach bol výnimočný a rozhodne z neho nemožno robiť trend. Práve naopak, vysoký dopyt v sebe obsiahol aj úvery, ktoré si ľudia pôvodne chceli brať v priebehu roka. To znamená, že vysoko pravdepodobne v máji a ďalších mesiacoch uvidíme jasný pokles nových hypoték,” predpokladá.
Dopyt po bývaní bude podľa neho v najbližších mesiacoch limitovať kombinácia vyšších úrokov, drahších nehnuteľností a opatrnejších domácností.
Trh však nečaká prudký pád, skôr ochladenie a návrat k prirodzeným objemom poskytnutých hypoték. Refinancovanie a refixovanie starších úverov totiž bude pokračovať a ľudia s vyššími príjmami si naďalej budú môcť dovoliť hypotéku. Ak sa inflácia upokojí a mzdy budú rásť, trh sa postupne vráti k vyšším objemom.
“V krátkom horizonte sa však dá očakávať, že domácnosti budú pri kúpe bývania vyčkávať. Banky sa tomu budú musieť prispôsobiť a prípadne viac zabojovať o udržanie vlastných a získanie nových klientov,” doplnil Búlik.
Vyššie úroky
“Vyššie úrokové sadzby na hypotékach sa v kombinácií s pomalou výstavbou a prudkým zdražovaním bytov prejavia nižším záujmom domácnosti o hypotéky. Mnoho rodín si kúpu nehnuteľnosti nebude môcť dovoliť,” očakáva analytik investičnej platformy Portu Marek Malina.
Tento efekt bude podľa neho mierne tlmiť nové usmernenie NBS, podľa ktorého budú môcť banky poskytovať 90 percent hypotéky na kúpu bývania pre mladých ľudí. Na druhej strane sa však zníži záujem investorov do nehnuteľností, keďže tí získajú od bánk po novom maximálne 70 percent financovanie.
“Neočakávam, že by sa tento rok hypotekárny trh zotavil. Oživenie očakávam s odznením inflačných tlakov, uvoľnením menovej politiky a znížením úrokových sadzieb. To bude ale závisieť od svetového trhu s ropou, a teda najmä od diania na Blízkom východe,” vysvetlil Malina.
Riziko, ktoré môže priniesť spomalenie hypotekárneho trhu, vidí vo zvýšení úrokových sadzieb aj analytik Slovenskej sporiteľne Marián Kočiš.
“Očakávame, že trh bude rásť pomalšie ako v ostatných dvoch rokoch, keď sme videli oživenie po predchádzajúcej vlne sprísnenia menovej politiky. Dynamika rastu trhu by sa však z nášho pohľadu mohla udržať na stále solídnej úrovni približne šesť percent medziročne,” avizoval.
Mierne spomalenie rastu hypoték očakáva aj centrálna banka. “Domácnosti vnímajú postupné zhoršovanie ekonomickej situácie. Viaceré zložky spotrebiteľského barometra poukazujú na náročnejšiu ekonomickú situáciu, prípadne zvýšenú neistotu ohľadom blízkej budúcnosti, ktorá odráža aj slabší trh práce,” uviedla vo svojej aktuálnej Správe o finančnej stabilite.
Pri odhade ďalšieho vývoja hypotekárneho trhu pracuje NBS s viacerými alternatívnymi scenármi. Pokiaľ by dopyt z hľadiska počtu novoposkytovaných úverov zostal zachovaný a rast cien nehnuteľností by sa len mierne spomalil, rast hypoték by sa zmiernil na sedem percent. Ak by sa rast cien nehnuteľností zastavil úplne a dopyt by sa znížil o desatinu, rast hypoték by poklesol približne na päť percent.
“Výraznejšie spomalenie by mohlo nastať v stresových scenároch, ani tu však NBS neočakáva zastavenie rastu alebo dokonca pokles portfólia. Dôvodom je, že produkcia nových hypoték dlhodobo výrazne prevyšuje splácanie existujúcich hypoték,” doplnila centrálna banka.
