Situácia na realitných trhoch v rôznych častiach sveta je rôzna. Niekde ešte ceny hľadajú dno (Španielsko), inde už dlho vrchol (Čína). Aktuálne je najviac skloňované Nemecko po správe Bundesbanky, ktorá naznačuje možný vznik bublín predovšetkým v najväčších mestách. Varovania pred vznikom bublín sa už pár mesiacov ozývajú tiež v súvislosti s americkým realitným trhom po strmom raste cien. Stále viac to však vyzerá tak, že obavy zo všeobecného nafukovania cien na trhu sú predčasné.
Jedným z dôvodov je, že zafungoval korekčný mechanizmus v podobe spätnej väzby na dopyt. Rýchlo rastúce ceny znížili záujem domácností, keď tempom výrazne prekonali rast príjmov. Zatiaľ čo ceny domov (index Case-Shiller) sú zhruba o 12,5 percenta vyššie ako v minulom roku, osobné disponibilné príjmy stúpli iba o necelé tri percentá, medián príjmov domácností dokonca iba o dve percentá. Rast dopytu vrcholil v tohtoročnom prvom polroku, následne ale dochádza k poklesu.
Ďalším dôležitým faktorom je hospodárska politika. Menej významnú rolu pritom hrá tá fiškálna. Problémy s rozpočtom, dlhovým stropom a zablokovaný Kongres se negatívne podpísali na spotrebiteľskej dôvere a veľmi pravdepodobne i na sklone k tak zásadným výdajom, ako je kúpa domu. Vplyv by však mal rýchlo odznieť, pokiaľ se Kongresu podarí v budúcich mesiacoch zhodnúť na dlhodobom fiškálnom pláne.
Zásadnejší dopad na reálny i špekulatívny dopyt má politika menová. Už len samotná zmienka, že by menová stimulácia mohla strácať na sile, mala značný vplyv na trh. Úverové podmienky sa zhoršili - 30-ročné hypotekárne sadzby stúpli a pri raste zatiaľ zostali. Zdražujúce financovánie je okrem ceny ďalším dôležitým faktorom, ktorý reálny dopyt tlmí. Index dosupnosti domov zostavovaný NAR (Národnou asociáciou realitných maklérov) sa v prvom štvrťroku nachádzal nad 200 bodmi, v auguste už bol len ľahko nad 150 bodmi. Tento index zohľadňuje práve ceny, hypotekárne sadzby a príjmy.
Okrem toho je ale drahšie financovanie tiež obmedzením pre nárast špekulácií. Nafukovanie bublín je spojené práve s tým, že špekulatívny dopyt naberie na sile na úkor reálneho dopytu. Rast cien ho totiž ďalej priživuje (až do spľasknutia), zatiaľ čo reálny dopyt tlmí. Prísnejšie menové podmienky ale tomuto bránia.
Fed od zmienky o ústupe z kvantitatívneho uvoľňovania ešte neurobil žiadny reálny krok týmto smerom a termín se stále odsúva. Lenže to pokles sadzbám, ktoré sú pre realitný trh relevantné, neprinieslo. Presvedčenie o tom, že ďalší krok bude smerom k sprísneniu menovej politiky, zatiaľ nie je narušené.
Ponuka domov bola jedným z faktorov, ktorý prispel k rastu cien. NAR ešte behom tohto roku upozorňoval na nízku zásobu domov na predaj. Stavebná aktivita se ale od najväčšieho útlmu v roku 2009 predsa len dosť zdvihla a pri vyšších cenách by mala s dopytom vyrovnávať krok.
Americký realitný trh sa po páde a následnom útlme v rokoch 2007-11 už slušne zdvihol a prispel k oživeniu ekonomiky. Varovanie pred bublinami väčšinou vychádzajú z technickej analýzy, podobnosti s vývojom pred rokom 2007 a pod. Vyššie spomenuté faktory ale vypovedajú proti tomu, že by trh po odraze nahor vstupoval do fázy, kedy rast cien dokáže živiť sám seba. Pravdepodobnejšie je, že ceny namiesto akcelerácie stratia na tempe, aby sa nožnice medzi nimi a príjmami domácností toľko neotvárali. Vidieť to môže byť najmä v štátoch s vysokými cenami, ako je New York, Kalifornia či Havaj. Tým by sa i trochu vyrovnali regionálne nerovnováhy.
Patria Online
Obchodovanie: www.patria-direct.sk
Spravodajstvo: www.patria.cz