Najprv trocha čísel. Národná banka Slovenska (NBS) nedávno zverejnila, že priemerné ceny nehnuteľností v druhom štvrťroku na Slovensku utešene rástli až o 4,8 percenta medziročne. To síce nie je alarmujúce číslo, ale keď sa pozrieme na jednotlivé segmenty nehnuteľností a regióny, tak sa objavujú zaujímavejšie čísla.
Samozrejme, najviac rástli ceny bytov a domov v Bratislave a okolí až o 6,3 percenta. Pričom ceny bytov rástli až o osem percent a domy pomalšie len o dve percentá. Najvýraznejšie rástla priemerná cena jednoizbových bytov a to až o deväť percent. „Trh s bývaním je potenciálnym zdrojom rizika pre finančnú a celkovú ekonomickú stabilitu hlavne v prípade jeho kombinácie s rastúcim trendom úverov na bývanie v posledných mesiacoch,“ uvádza centrálna banka.
Prasknutie zatiaľ nehrozí
Príčiny nárastu cien sú známe. Ekonomika šliape na plyn, mzdy rastú, úroky sú na dne, a preto sa ľudia bezstarostnejšie zadlžujú. „Rast cien nehnuteľností skôr odzrkadľuje vyššie príjmy obyvateľstva v dôsledku rastu zamestnanosti a miezd, ako aj vyššiu dostupnosť úverov vďaka poklesu úrokových sadzieb,“ vysvetľuje Mária Valachyová, hlavná ekonómka Slovenskej sporiteľne. Ak sa byty kupujú len na bývanie, ešte to nemá formu veľkej bubliny. Lenže niektorí už kupujú byty aj na prenájom a to ťahá tiež dopyt a ceny hore. Centrálna banka považuje súčasný stav za hodný pozornosti, ale ešte nie alarmujúci.
„Aktuálna priemerná cena bývania sa dostala o takmer päť percent nad hodnotu jej dlhodobého priemeru, ale stále je o vyše 17 percent nižšia v porovnaní s maximálnou priemernou cenou bývania z polovice roku 2008,“ tvrdí banka. Za rizikový rast cien považuje centrálna banka až medziročný rast o šesť percent.
Realitní analytici tiež hovoria, že realitná bublina zatiaľ na trhu nie je, i keď sa jemne nafukuje. Podľa Dominiky Ondrovej, analytičky Poštovej banky, sa za rizikový rast cien môže považovať, keď sa zvyšujú dvojciferným tempom v dlhom časovom horizonte. To sa zatiaľ na slovenskom trhu nedeje, i keď pri niektorých bytoch sa k tejto hranici ceny blížia.
„Na druhej strane pri cenách voľných bytov v nových projektoch došlo k poklesu o necelé percento. Na sekundárnom trhu rástli ceny nehnuteľností vo všetkých kategóriách,“ dodáva Peter Ondrovič, risk manažér firmy LEXXUS. Aj podľa neho ceny nehnuteľností síce vykazujú medziročne nárast avšak ich hodnoty sú stále výrazne pod cenami nehnuteľností z rokov 2007 a 2008.
Navyše rast cien medzikvartálne nie je až tak dramatický. Byty rástli len o 2,7 percenta. „Cena bytov dlhodobo v ponuke je v princípe ustálená. Tento trend je badateľný nielen v Bratislave, ale aj v iných významných krajských mestách,“ tvrdí Ondrovič. Okrem Bratislavy významný nárast cien bytov bol je aj Košiciach, ale aj Nitre kvôli príchodu Jaguar Land Roveru a v Žiline.
Dokedy sa bude nafukovať
Niektorí realitní agenti však tvrdia, že ak by dopyt po lacných úveroch pokračoval celý rok mohla by sa bublina začať nafukovať viac. „Očakávame, že pozvoľný rast cien nehnuteľností bude pokračovať. V tomto roku by v priemere za celé Slovensko mohol dosiahnuť okolo päť percent, s tým že rast cien v bratislavskom kraji bude zrejme vyšší ako v iných regiónoch Slovenska,“ myslí si Valachyová.
Ondrovič tvrdí, že jeden z rozhodujúcich faktorov nafukovania bubliny je ochota záujemcov kupovať nehnuteľnosti nielen na účely bývania, ale aj ako investičného zámeru i pri vyšších cenách. Takýto záujem o kúpu podporuje developerské spoločnosti k ponuke stále drahších nehnuteľností, čo môže viesť k cenovej bubline. Vtedy sa stanú byty menej dostupné a dopyt po nich klesne.