Už je to takmer rok, čo NBS v reakcii na prudký rast zadlžovania domácností pri nízkych úrokových sadzbách pripravila balíček opatrení na ochladenie trhu s bývaním. Konkrétne obmedzila rozdávanie hypoték s financovaním viac ako 80% hodnoty nehnuteľnosti a hypoték v takej výške, po ktorej splátke by dlžníkom neostala dostatočná finančná rezerva. Minulý týždeň vyšli čísla z trhu s bývaním za tretí kvartál a tak je najlepší čas bilancovať, či sa NBS podarilo ochladiť trh s bývaním.
Zatiaľ to vyzerá tak, že áno. Medziročný rast cien rezidenčných nehnuteľností spomalil vo štvrtom kvartáli zo 6,4% na 4,3%. Nadol ho ťahali predovšetkým byty, pri ktorých spomalil medziročný rast z 8,3% na 6,6%. V štvrtom kvartáli 2016 a prvom kvartáli 2017 bol pritom ešte rast dvojciferný.
Medziročná zmena cien nehnuteľností podľa typu (zdroj: NBS)
Ochladenie trhu s bývaním pritom neukazujú len ceny nehnuteľností, ale aj ďalšie dáta, ktoré sú spoľahlivejšie, pretože stoja menej na odhadoch. Predovšetkým je to medziročná zmena objemu úverov na bývanie. Tá dosiahla v decembri úroveň 12,8%, čo je najnižšie číslo od leta 2014. A nie je to skreslené tým, že sa nové pravidlá obchádzajú tak, že sa časť hypotéky nahradí spotrebným úverom – výrazne totiž klesá aj tempo rastu celkového objemu úverov domácnostiam.
Vývoj medziročného tempa rastu úverov na bývanie (Zdroj: ECB)
Pozrime sa teraz ešte na môj obľúbený ukazovateľ – pomer priemernej ceny metra štvorcového k priemernej mzde. Teda zjednodušene povedané dostupnosti bývania. V zásade platí, že čím je tento pomer nižší, tým je väčšie riziko, že sa trh s bývaním dostane do problémov.
Vývoj v poslednom kvartáli dostupnosť bývania mierne zlepšila. Aktuálne jedna priemerná hrubá mzda (938 eur, čo je môj odhad pre Q4 2017) stačí na kúpu 0,69 metra štvorcového priemernej nehnuteľnosti. Je však potrebné povedať, že nahor ju ťahajú domy, pri bytoch dostupnosť naďalej mierne klesá. Aktuálne je pri bytoch tento ukazovateľ 0,57 metra štvorcového za priemernú mzdu.
Vývoj pomeru priemernej mzdy k priemernej cene nehnuteľností za meter štvorcový (zdroje: NBS, ŠUSR, výpočty autora)
Situácia ani zďaleka nie je taká, ako v rokoch 2007/2008, kedy bolo možné za priemernú mzdu kúpiť len niečo cez 0,4 metra štvorcového bytu. V tom čase rástli ceny nehnuteľností a aj objem úverov na bývanie medziročne o viac ako 30 percent, v porovnaní s týmto obdobím nevyzerá byť situácia z rokov 2016/2017 ani zďaleka tak prepálená. Navyše, určitý vankúš čo sa týka dostupnosti bývania, vytvorili roky 2009-2014, kedy rástli mzdy rýchlejšie ako ceny nehnuteľností.
Za ochladenie trhu s bývaním je potrebné určite pochváliť NBS, ktorá pribrzdila úverovú expanziu v relatívne skorej fáze. Tu sa ukazuje, aké dobré je mať nezávislú centrálnu banku, pretože politici by dobrovoľne k takýmto krokom nepristúpili. Napríklad líder jednej novovzniknutej strany vyslovene kritizoval tieto kroky NBS, a žiadal, aby sa netýkali mladých rodín, ktoré tvoria značnú časť dopytu po nových úveroch.
Stále je však na mieste opatrnosť: 1) ochladenie ťahajú nadol predovšetkým domy, ktorých ceny ťažšie merajú (sú menej likvidné, majú rozdielnejšiu kvalitu, sú geograficky podstatne menej koncentrované ako byty a pri ich oceňovaní vytvára problém oddelenie pozemku a zastavanej časti); 2) dostupnosť bývania nie je ani zďaleka geograficky rovnomerne rozmiestnenádelená; 3) nikde nie je napísané, že rast cien nemôže opäť zrýchliť, na základe dvoch/troch kvartálov ešte nie je možné vyvodiť definitívny záver. Najmä keď minuloročná báza, voči ktorej sa porovnávajú aktuálne ceny, bola vysoká.
Situácia však rozhodne vyzerá lepšie ako pred rokom. A za to môžeme vďačiť NBS.