Ceny nových bytov v Bratislave, Prahe, Varšave a Budapešti rastú rýchlejšie ako príjmy ľudí.
Napriek spoločným trendom existujú medzi nimi rozdiely v tempe rastu cien a príjmov, rýchlosti výstavby, dostupnosti bývania aj v tom, ako rýchlo sa predávajú nové byty.
Spoločnosť Cushman & Wakefield porovnala štyri metropoly krajín V4 na základe dát z Builtmind. K prvému štvrťroku 2026 mala Varšava dostupných 14 770 nových bytov, Budapešť 9490, Praha 5870 a Bratislava 3730.
Ponuka nových bytov sa líši
Podľa prepočtu novostavieb v ponuke Varšava má 7,9 dostupného bytu na 1000 obyvateľov, Bratislava 7,8, Budapešť 5,3 a Praha 4,2.
Jednou z príčin najnižšieho pomeru novostavieb na počet obyvateľov v Prahe je dlhodobo komplikovaný a zdĺhavý povoľovací proces, ktorý spomaľuje vstup nových projektov na trh. Podobný problém, aj keď v menšej miere, sa týka aj Bratislavy.
„Varšava zaznamenala za posledných šesť rokov najvyšší rast cien novostavieb - o 127 percent, pričom stále zostáva cenovo najlacnejšou v regióne,“ uviedol analytik Cushman & Wakefield Lukáš Brath. Štvorcový meter (m2) nového bytu v poľskej metropole stojí 4330 eur.
„Na druhej strane je Praha s najpomalším rastom o 73 percent a najvyššou absolútnou cenou 6400 eur za m2,“ podotkol. Bratislava zaznamenala za šesť rokov nárast cien nových bytov o 90 percent na 4540 eur za m2, Budapešť o 83 percent na 5320 eur za m2. Ceny novostavieb sú uvedené bez dane z pridanej hodnoty (DPH).
Tá je na Slovensku 23 percent, v Maďarsku päť percent, Poľsku osem percent a Česku dvanásť percent. Znížená DPH na bývanie podľa spoločnosti výrazne podporuje dostupnosť novostavieb a ich výstavbu.
Ako je na tom Slovensko?
„V rámci strednej Európy je Praha jediným trhom, kde rast miezd relatívne drží krok s rastom cien novostavieb. Naopak, v ostatných metropolách, najmä vo Varšave a v Bratislave, sa rozdiel medzi príjmami a cenami bývania za posledných šesť rokov výrazne prehĺbil,“ porovnal Brath.
V Bratislave vzrástli nominálne mzdy za to isté obdobie o 43 percent. Vysoká inflácia z rokov 2022 a 2023 prispela k tomu, že reálna kúpyschopnosť domácností narástla len minimálne.
Vo Varšave sa nominálne mzdy zvýšili o 59 percent, v Prahe o 57 percent, v Budapešti o 56 percent. Pomer predaných bytov voči celkovej ponuke za posledných päť štvrťrokov dosiahol v Bratislave 20 percent, vo Varšave 22,3 percenta, v Prahe 28,8 percenta.
Zdravá miera absorpcie pre takéto mestá sa podľa Cushman & Wakefield pohybuje v rozmedzí 20 až 30 percent, trhy teda nie sú prehriate ani nestagnujú.
