O tomto vývoji sme sa porozprávali s manažérom Investičného Realitného Fondu HB Reavis Jakubom Hromadom.
Prečo realitné fondy neklesli, ale naopak vzrástli v tomto inflačnom období?
Realitné fondy sú konzervatívna a stabilná investícia. Investujú do podkladových aktív, ktoré majú stabilný cashflow, ktorý následne vyplácame späť investorom. To znamená, že typický klient, ktorý investuje do realitného fondu je klient, ktorý hľadá konzervatívnejšiu investíciu, ktorá dokáže dosahovať výnosy stabilne aj v dobe vysokej inflácie. Realitné fondy to dokážu vďaka tomu, že jedným z dôležitých zdrojov ich príjmu je nájomné od nájomníkov budov, ktoré sa v prípade nášho fondu každoročne zvyšuje o priemernú mieru inflácie. Za uplynulých dvanásť mesiacov zarobili realitné fondy podľa Slovenskej asociácie správcovských spoločností až 6,7 percenta, čím porazili aj podielové fondy.
Ako to je to konkrétne v prípade Investičného Realitného Fondu HB Reavis?
Klienti vedia, že pri investíciách do nášho fondu sa dokážu vyhnúť 20 či 30 percentným výkyvom, ktoré sú pokojne možné napríklad pri akciových trhoch či private equity, ktoré sú Slovákom dobre známe. Investičný Realitný Fond HB Reavis dokázal od svojho založenia, čo bolo pred takmer dvanástimi rokmi, investorom zabezpečiť celkový výnos očistený od poplatkov vo výške 167,5%, čo je niekoľkonásobne viac ako bola inflácia v tomto období. Podľa údajov Asociácie dôchodkových správcovských spoločností tak napríklad predbehol väčšinu fondov v druhom pilieri, vrátane najvýkonnejších indexových fondov, ktoré sú na trhu porovnateľne dlho ako Investičný Realitný Fond HB Reavis. To všetko pri každoročne plusových výnosoch. Fond od svojho založenia nemal ani jediný rok, kedy by nevygeneroval investorom plusový výnos, to znamená, že stále dostávali pozitívne výnosy.
Aké nehnuteľnosti má vo svojom portfóliu Investičný Realitný Fond HB Reavis? A aká je ich obsadenosť?
V portfóliu máme celkovo päť nehnuteľností, pričom štyri z nich sú prémiové kancelárske budovy v novom bratislavskom downtowne. Sú to Twin City B a C a City Business Center 1 a 2. Sú to všetko budovy v atraktívnej zóne Mlynské Nivy. A máme v portfóliu aj nákupné centrum Aupark v Hradci Králové, teda v meste, ktoré opakovane vedie rebríček najlepších miest pre život v Českej republike. Diverzifikácia portfólia je tak 25 percent v retaili a 75 percent v kanceláriách.
Sú to teda najmä moderné kancelárskej priestory, pri ktorých je dôležitá obsadenosť. Aké sú prognózy, bude návrat zamestnancov do kancelárií pokračovať?
Pre investorov fondu je ďalšou dobrou správou, že návrat zamestnancov z home officu do kancelárií pokračuje. Najnovší stredoeurópsky prieskum CBRE o obsadenosti kancelárií zistil, že až 87% firiem v regióne strednej a východnej Európy chce, aby ich zamestnanci pracovali v kancelárii aspoň tri dni v týždni. Rovnako to vidíme aj u našich nájomcov, chcú mať ľudí späť v officoch. Naše kancelárske priestory sú už dnes obsadené na vyše 90%.
Aké sú hlavné dôvody návratu ľudí do kancelárií?
Dôvodov je niekoľko. Dáta potvrdzujú, že tímy dosahujú v kanceláriách vyššiu výkonnosť, pri niektorých činnostiach až o 18 percent. Dôvodom je absencia spolupráce s kolegami, vrátane chýbajúcej možnosti obrátiť sa na kolegu či kolegyňu o radu pri práci doma. Pozitíva sú však aj na strane zamestnancov. Sú to najmä často nevyhovujúce pracovné podmienky doma, pomalší kariérny rast a náročnejší nábeh a zaúčanie sa u nováčikov. Preto aj ja som toho názoru, že budúcnosť práce bude hybridná.
Čo je dôležité pri výbere kancelárskej budovy, je to dostupnosť alebo služby v blízkom okolí?
Sú tu viaceré trendy. Všimli sme si, že v zvýšenej miere dochádza k redizajnu kancelárií. Firmy chcú, aby kancelárie pôsobili útulnejšie, otvorenejšie a podporovali spoluprácu a sociálny kontakt. Chcú väčšie spoločné priestory kde sa môžu stretávať, rozprávať sa. Ďalej je záujem o väčšie kuchynky, lobby priestory, chcú mať viac eventových priestorov. Je viacero spôsobov, pomocou ktorých lákajú zamestnancov späť do kancelárií. Niekedy však redizajn nestačí a firmy sú nútené zmeniť aj lokalitu. Podľa európskeho prieskumu CBRE je dĺžka dochádzania do práce najdôležitejším faktorom pri výbere zamestnávateľa, hneď po plate a tak najdôležitejším kritériom pri výbere budovy je lokalita. Vidíme to pri obsadenosti áčkových budov v lokalite Mlynské Nivy a takisto vidíme, akú obsadenosť majú budovy, ktoré sú mimo tejto zóny. Dostupnosť sa tak stáva kľúčom pri výbere kancelárskej budovy aj pre firmy na Slovensku. Žiadané sú okrem toho kvalitné služby priamo v budove alebo blízkom okolí. Medzi ďalšie dôležité kritériá patrí čoraz častejšie aj udržateľnosť samotnej budovy, ktorá je dôležitá pre takmer 60% účastníkov spomínaného prieskumu, čo sú najmä veľké nadnárodné spoločnosti. Dbajú nato, aby pôsobili v budovách, ktoré fungujú udržateľne.
Prémiové kancelárske budovy vášho fondu sa nachádzajú v novom downtowne hlavného mesta, aké sú z pohľadu spomínaných nárokov na budovy?
Všetky kancelárske priestory, ktoré vlastníme a takisto aj naše retailové priestory majú BREEAM certifikát a poskytujú výbornú dostupnosť a všetky potrebné služby. Dôkazom toho je, že sú obsadené na vyše 90 percent a priemerná dĺžka nájomných kontraktov dosahuje štyri roky.
Bude aj naďalej rásť dopyt po udržateľných budovách?
Nielen my, ale aj trh očakáva, že dopyt po kancelárskych budovách v štandarde A a A+ zostane v Bratislave naďalej silný. Naše budovy majú britský BREEAM certifikát, Twin City C je dokonca WELL Platinum certified office, čo sú všetko certifikáty potvrdzujúce udržateľnosť budov. Pri certifikácii sa sleduje napríklad energetická efektívnosť, uhlíková stopa budovy a tiež parametre, ktoré majú dopad na zdravie ľudí.
Cieľom Investičného Realitného Fondu HB Reavis je uhlíková neutralita projektov. Veríme, že táto stratégia bude naďalej podporovať atraktívne výnosy nášho fondu. O to viac, že našimi nájomcami sú predovšetkým medzinárodné spoločnosti, pre ktoré je udržateľnosť rovnako dôležitá.
Článok vznikol v spolupráci s Investičným Realitným Fondom HB Reavis.