Novela prináša prehľadnejšie pravidlá
Stavbou vo verejnom záujme sa rozumie stavba dopravnej infraštruktúry a technickej infraštruktúry, stavba určená na vybavenosť v oblasti výchovy a vzdelávania, sociálnych služieb, zdravotnej starostlivosti a verejnej správy, alebo stavba určená na výrobu, ochranu kultúrneho dedičstva, historického dedičstva, prírodného dedičstva a ochranu a tvorbu krajiny a stavba určená na rozvoj alebo ochranu územia štátu, regiónu, obce alebo zóny vymedzená v územnoplánovacej dokumentácii.
Reflektujúc oprávnené záujmy obcí a vyšších územných celkov, spočívajúce v tvorbe a podpore pracovných miest, zvyšovaní kvality života občanov a diverzifikácii regionálneho rozvoja, s účinnosťou od 24. júla 2024 došlo k novelizácii zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách (ďalej len „Zákon“).
Kľúčovú úlohu v procese nakladania s nehnuteľnosťami vo vlastníctve štátu má Slovenský pozemkový fond, ktorý ako právnická osoba spravuje určené nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu.
Pôvodná právna úprava ukladala Slovenskému pozemkovému fondu výlučne možnosť previesť do vlastníctva obce alebo vyššieho územného celku nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu, na ktorých podľa záväznej časti územnoplánovacej dokumentácie majú byť umiestnené stavby vo verejnom záujme, ktorých stavebníkom bude obec alebo vyšší územný celok. Práve Zákonom upravená možnosť, nie povinnosť, spôsobovala v aplikačnej praxi značné problémy spôsobené situáciou ohľadom nevysporiadaných pozemkov.
Prihliadajúc na uvedené má novela Zákona zabezpečiť prehľadnosť pravidiel, na základe ktorých bude Slovenský pozemkový fond realizovať bezodplatný prevod vlastníckeho práva k pozemkom v prospech obcí a vyšších územných celkov.
Zmluva o prevode vlastníctva
Platná právna úprava, účinná od 24. júla 2024, zakotvuje vo vzťahu k Slovenskému pozemkovému fondu povinnosť previesť do vlastníctva obce alebo vyššieho územného celku pozemok vo vlastníctve štátu, a to za Zákonom stanovených predpokladov.
Prvým predpokladom je, že ide pozemok vo vlastníctve štátu, na ktorom podľa záväznej časti územnoplánovacej dokumentácie má byť umiestnená stavba vo verejnom záujme, ktorej stavebníkom bude obec alebo vyšší územný celok.
Alternatívnym predpokladom je, že ide o pozemok vo vlastníctve štátu, na ktorom je umiestnená stavba vo verejnom záujme vo vlastníctve obce alebo vyššieho územného celku, na ktorú je vydané právoplatné kolaudačné rozhodnutie, ak pozemkový fond vydal súhlasné stanovisko k územnému konaniu alebo stavebnému konaniu.
Novelou Zákona je upravený aj spôsob, akým sa predmetné nehnuteľnosti majú prevádzať do vlastníctva obcí a vyšších územných celkov. V prípade plánovanej, ako aj jestvujúcej stavby vo verejnom záujme, ktorej stavebníkom, resp. vlastníkom je obec alebo vyšší územný celok, je podkladom zmluva o prevode vlastníctva.
Samotná zmluva o prevode vlastníctva však nepostačuje, pričom v prípade plánovej stavby vo verejnom záujme je nevyhnutné disonovať právoplatným územným rozhodnutím o umiestnení stavby. V prípade už jestvujúcej stavby je za účelom prevodu vlastníckeho práva potrebné disponovať právoplatným kolaudačným rozhodnutím, ak pozemkový fond vydal súhlasné stanovisko k územnému konaniu alebo stavebnému konaniu.
Na to, aby bola zmluva o prevode vlastníctva platná, v súlade s ustanovením § 34 ods. 11 Zákona, musí zakotvovať právo Slovenského pozemkového fondu na odstúpenie od zmluvy alebo nárok Slovenského pozemkové fondu na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške dvojnásobku hodnoty prevedených pozemkov určenej znaleckým posudkom podľa osobitného predpisu ku dňu uplatnenia nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty, a to v prípade ak (i) na nájomné byty vo vlastníctve obce alebo vyššieho územného celku, ktoré majú byť umiestnené na pozemkoch vo vlastníctve štátu, nebude do troch rokov odo dňa účinnosti zmluvy vydané právoplatné stavebné povolenie, (ii) na nájomné byty vo vlastníctve obce alebo vyššieho územného celku, ktoré majú byť umiestnené na pozemkoch vo vlastníctve štátu, nebude do piatich rokov odo dňa účinnosti zmluvy vydané právoplatné kolaudačné rozhodnutie, (iii) umiestnené nájomné byty prestanú slúžiť na poskytovanie sociálneho bývania obcou alebo vyšším územným celkom alebo (iv) dôjde k prevodu vlastníckeho práva umiestnených nájomných bytov z obce alebo vyššieho územného celku na inú fyzickú osobu alebo právnickú osobu.
Súčasne je nutné uviesť, že nadobúdateľ, teda obec alebo vyšší územný celok, je povinný odo dňa účinnosti zmluvy o prevode vlastníctva strpieť kontrolovanie zo strany Slovenského pozemkové fondu, ktorého cieľom je overenie dohodnutého účelu stavby a trvalé zachovanie tohto účelu.
Prihliadajúc na všetko uvedené by sa obce a vyššie územné celky mohli dočkať toho, že nadobudnutie vlastníctva k pozemkom vo vlastníctve štátu bude časovo a administratívne jednoduchý postup. Na druhej strane však evidujeme aj názory, ktoré kritizujú nedostatky prezentovanej právnej úpravy, a to v tom význame, akým spôsobom budú obce a vyššie územné celky nadobúdať vlastníctvo k pozemkom, na ktorých je umiestnená stavba vo verejnom záujme, ktorá nebola skolaudovaná alebo skolaudovaná bola, ale neexistuje súhlasné stanovisko Slovenského pozemkového fondu k územnému alebo stavebnému konaniu. Odpoveď na túto polemiku však poskytne aplikačná prax.
JUDr. Roman Lunter
L/R/P advokáti, s.r.o.