Článok vznikol v spolupráci so spoločnosťou KNB Real Estate Agency, s.r.o.

 

Ako vnímate aktuálnu situáciu na realitnom trhu?  

Drvivá väčšina realitných kancelárii sa dnes venuje rezidenciám, to znamená bytom a domom. Ten kto chce pôsobiť v komerčných nehnuteľnostiach musí mať úplne iné znalosti a vedomosti. Nie je to len o „holej“ ponuke priestoru, ale o schopnosti pochopiť potreby klienta, dať mu komplexné informácie a vytvoriť mu ponuku šitú na mieru.

Okrem toho je podstatný rozdiel aj v tom, že rezidenčné nehnuteľnosti sa viac predávajú a komerčné sa predovšetkým prenajímajú. To zároveň znamená, že práca brokera nekončí podpisom nájomnej  zmluvy, ale je s klientom prakticky počas celej doby dlhodobého prenájmu a snaží sa mu pomôcť pri riešení požiadaviek spojených z prevádzkou nehnuteľností. Takisto je aj mediátorom medzi prenajímateľom a nájomcom.

Sú komerční klienti nároční?

Každý klient je špecifický a určitým spôsobom náročný. Jeden deň hľadáme priestory pre spoločnosť, ktorá prevádzkuje 4 veľké dopravné lietadlá, ďalší deň sedíme nad projektom stanice STK a následne hľadáme priestory pre natáčanie filmu svetového formátu. Preto je veľmi dôležité poznať vnútorné prevádzkové nastavenie klienta.

Treba si uvedomiť aj to, že pre každého klienta je hľadanie nového priestoru a s tým spojené sťahovanie náročne obdobie v jeho podnikateľskom živote. Ja to vždy nazývam projektom, ktorý musí byť dobre organizovaný a presne načasovaný. Niektorí klienti s tým majú skúsenosti, avšak pre väčšinu klientov to vytvára vrásky na tvári.  V takomto prípade som tu, aby som klientovi poradil a týmto procesom ho s ľahkosťou previedol. 

Ako v realite vyzerá hľadanie tej optimálnej nehnuteľnosti ?

Ja sa vždy snažím ísť do detailu, to znamená veľmi dobre a komplexne poznať nehnuteľnosť, ktorú ponúkam, nielen jej technické parametre ale aj napríklad okolie a ďalšie dôležité súvislosti. Veľmi dôležitý je aj spôsob prezentácie týchto informácií potenciálnym záujemcom. Príbeh vždy začína zdvihnutím telefónu. Ponuka klientovi musí byť zaslaná najneskôr do 24 hodín a už v úvodnom telefonáte musia byť veci pomenované jasne a presne. Veľmi dôležitá je návšteva u klienta, poznanie ako funguje jeho prevádzka v súčasnosti. Pokiaľ je klient napríklad výrobná firma je potrebné komplexne poznať požiadavky nielen na samotný priestor - jeho plochu, výšku, zaťaženie podlahy alebo teplotné interiérové parametre, ale aj bezpečnostné a legislatívne požiadavky, ktoré sa viažu k účelu využitia priestoru. Až následne viem záujemcovi poradiť, aký priestor by bol preňho ideálny. Ak to teda zhrniem, tak najskôr je potrebné pochopiť potreby klienta, nájsť riešenie a až potom vytipovať ten správny priestor.

Poďme k unikátnosti projektu, ktorý aktuálne prinášate do NITRY a ktorý sa veľmi úspešne ujal aj v Bratislave.

Obidva projekty sú unikátne tým, že v rámci jednej nájomnej jednotky má nájomca k dispozícii priestor pre predajňu, sklad ako aj kanceláriu. Toto všetko v komfortom a modernom prostredí, v zime sa kúri v lete sa chladí. Dostupné parkovanie je samozrejmosťou tak pre zamestnancov ako aj pre klientov, vrátane nabíjacích staníc pre elektro vozidlá. Okolie je dotvorené zeleňou, o ktorú sa stará prenajímateľ.

V Nitre boli dokonca použité tepelné čerpadlá, solárne panely a zelené strechy, ako aj izolačné 3 sklá a PUR panely s tým najlepším zateplením. To vo finále znamená, že sa tieto priestory stávajú ekologický a energeticky najúspornejšie v tomto segmente na trhu, čím budú mať nájomcovia náklady na energie dlhodobo pod kontrolou. Podlaha s vysokou nosnosťou bodového zaťaženia až 7,5 tony na 1m² s možnosťou kotvenia regálového systému, alebo aj napríklad servisných zdvihákov pre vozidlá. Obidva projekty majú výbornú dostupnosť a rýchle napojenie na existujúcu cestnú infraštruktúru.

Logistické parky takúto kombináciu doteraz neponúkali ?

Nie, pretože veľmi dôležitá je aj veľkosť a interiérová teplota priestoru. Pred niekoľkými rokmi na Slovensku vyrástli veľké logistické haly. To je jeden typ priestoru s 10 metrovou výškou, minimálnou plochou prenájmu od 1000 m² a viac, kde je interiérová teplota 13 stupňov a sú prevažne využívané pre skladovanie. Nebola tu možnosť si prenajať niečo menšie, kde by bolo možné mať svoj biznis pod jednou strechou bez nutnosti riešiť logistiku medzi skladom, kanceláriou a predajňou s možnosťou naskladňovania aj menšími vozidlami a nielen kamiónmi.

Dopyt po tejto 3-kombinácii vzišiel od lokálnych menších a stredných firiem, ktoré potrebujú mať menší skladový priestor s regálovým systémom, showroom s presklenou fasádou, v ktorom vystavia svoje produkty a k tomu aj  kancelárske zázemie v troch veľkostných modifikáciách 40, 80 alebo 120 m². Unikátnosťou je taktiež aj skutočnosť, že prenajímateľ realizuje výstavbu týchto kancelárii na vlastné náklady, čím nájomca nemusí vkladať svoje peniaze a čas do úpravy interiéru. Prenajímateľ mu to kompletne pripraví, o všetko ostatné sa postará a nájomca iba platí nájom.

Prenajímateľ zabezpečuje okrem prenájmu aj komplexnú starostlivosť o nehnuteľnosť ako aj jej okolie. Je to postavené na odbornosti a profesionalite, nie je to žiadny pokus omyl. Prenajímateľ prenajíma takýto typ nehnuteľnosti aj v zahraničí a to, v Rakúsku, Českej republike a Poľsku. Nájomcu berieme ako partnera, s ktorým chceme dlhodobo korektne a vo vzájomnej symbióze vychádzať.

Čiže dá sa povedať, že je to niečo ako operatívny lízing pri motorových vozidlách, iba že v realitách.

Áno presne tak.

V akých mestách tieto priestory prenajímate ?

Začali sme v Bratislave a do konca roka kolaudujeme Nitru. Som presvedčený, že postupne pôjdeme s týmto konceptom aj do ďalších miest.

Kto je teda typický klient pre takéto priestory ?

Na bratislavských Boroch máme nájomcov, ktorí predávajú a servisujú bicykle, podlahové štúdio, rehabilitačné centrum, predaj športových potrieb, Stanicu technickej kontroly, výrobu papierových slamiek, najväčšie virtuálne štúdiu v Európe, je tam aj predaj a rezanie mramoru pomocou vodného lúča, sú tam tlačiarenské firmy či predaj potrieb pre remeselníkov. Svoju prevádzku tam aktuálne otvára aj prvý čisto taliansky supermarket Cortelazzi.

Typický klient je  firma, ktorá je dnes v Nitre na dvoch alebo troch miestach v starých priestoroch s tým, že na jednom mieste má showroom, inde sklad a na ďalšom napríklad kancelárie. U nás môže mať všetko na jednom mieste a to v nových a moderných priestoroch.

Kedy bude dokončený projekt v Nitre?

Teraz sa finišuje a tak ako som spomínal  v decembri plánujeme kolaudáciu. Následne od januára 2024 môžu do priestorov prichádzať prvé firmy. V Nitre máme 2 objekty. Prvý má 6600 m² úžitkovej plochy, druhý 3300 m². Priestory sú rozdelené na nájomné jednotky po 470 m². Samozrejme ak niekto potrebuje viac, tak si môže prenajať 2, 3 alebo aj 4 nájomné jednotky. Tie sa potom upravia klientovi na mieru podľa jeho potrieb.

Prečo tu takéto priestory doteraz chýbali ?

Dovolím si povedať, že aj keď v západnej Európe sú takéto priestory dnes samozrejmosťou, u nás sú limitované územnými plánmi. A to nielen v Bratislave, ale aj vo väčšine krajských a okresných miest. Historicky sa tieto územné plány prakticky vôbec nevyvíjajú. Mnohé firmy teda majú k dispozícii iba priestory, ktoré sú zastaralé so zlým parkovaním a nespĺňajú energetické ani kvalitatívne parametre. Nevyhovujú im, ale nemajú inú možnosť iba mať rozdelené priestory na viacerých miestach v rámci jedného mesta.  

Dnes firmy chápu, že pracovné prostredie, v ktorom pracujú ich zamestnanci je veľmi dôležité a vplýva na ich efektivitu ako aj celkovú pohodu. Trávia tam svoj denný čas a nechcú byť už v starých areáloch, kde neustále riešia nejaké problémy. Chcú mať priestory, za ktoré sa nemusia hanbiť, a o ktoré sa nemusia starať. Také, kde sa o všetko postará niekto iný a oni sa môžu naplno sústrediť na svoje podnikanie.

Dokážu si menšie a stredné firmy takéto priestory dovoliť ?

Keď si spriemerujú koľko platia za sklady, kancelárie a showroom dnes tak cena v nových moderných priestoroch, môže byť ešte nižšia ako to čo platia v súčasnosti. A to myslím úplne vážne.