Musia slovenskí občania alebo právnické osoby získať nejaké osobitné povolenie na kúpu nehnuteľnosti v Chorvátsku?
Anja Haramija: Občania členských štátov EÚ/EHP a právnické osoby z členských štátov EÚ/EHP môžu nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnostiam podľa rovnakých pravidiel ako chorvátski občania a právnické osoby so sídlom v Chorvátsku. V praxi to znamená, že slovenskí občania a právnické osoby so sídlom v Slovenskej republike môžu nadobudnúť nehnuteľnosť v Chorvátsku bez nutnosti získať osobitné povolenie. Budú však musieť získať chorvátske osobné identifikačné číslo (PIN/OIB), ktorú slúži na to, aby mohli svoje vlastnícke právo k nehnuteľnosti zapísať do katastra nehnuteľností. Chorvátske úrady PIN zvyčajne vydajú do niekoľkých dní odo dňa podania žiadosti, takže táto formalita proces kúpy nezdržuje.
Ako nadobudnúť vlastníctvo nehnuteľnosti v Chorvátsku?
Anja Haramija: Vlastníctvo nehnuteľnosti sa nenadobúda len uzavretím kúpnej zmluvy a zaplatením kúpnej ceny. Na to, aby ste sa stali vlastníkom nehnuteľnosti, je potrebný zápis vlastníckeho práva do chorvátskeho katastra nehnuteľností. Návrh na zápis vlastníckeho práva sa podáva na katastrálnom odbore príslušného mestského súdu podľa miesta kde sa nehnuteľnosť nachádza, pričom ho podáva buď právnik kupujúceho alebo notár. Na zápis vlastníckeho práva k nehnuteľnosti musí kupujúci katastrálnemu odboru príslušného mestského súdu predložiť vyhotovenú a notársky overenú kúpnu zmluvu a notársky overenú registračnú listinu (tzv. Clausula Intabulandi), ktorou predávajúci umožní kupujúcemu zapísať vlastnícke právo k nehnuteľnosti bez akýchkoľvek obmedzení. Príslušný katastrálny odbor nevykoná zápis prevodu vlastníckeho práva, pokiaľ uvedené dokumenty neobsahujú všetky podstatné ustanovenia predpísané zákonom. Aby sa predišlo prípadným problémom, vždy sa preto odporúča, aby tieto dokumenty vypracoval alebo preskúmal právnik kupujúceho.
Riešili ste alebo riešite prípady týkajúce sa nehnuteľností, ktoré nadobudli slovenskí občania? Aké sú podľa vašich skúseností najčastejšie problémy, s ktorými sa dnes stretávajú kupujúci nehnuteľností v Chorvátsku?
Anja Haramija: V prvom rade je dôležité uviesť, že dokážeme so slovenskými záujemcami o kúpu nehnuteľnosti v Chorvátsku komunikovať v ich rodnom jazyku. Popri tom máme bohaté skúsenosti s riešením rôznych právnych situácií, ktoré vznikli slovenským občanom a právnickým osobám po nadobudnutí alebo v procese nadobúdania nehnuteľnosti v Chorvátsku. Podľa našich skúseností mnoho problémov, s ktorými sa stretávajú kupujúci nehnuteľností v Chorvátsku, súvisí s nepochopením údajov o nehnuteľnostiach zapísaných v dvoch rôznych katastrálnych knihách: v katastri nehnuteľností a v tzv. katastri (niekedy sa prekladá aj ako pozemková kniha), nedostatočným overením získaných povolení na výstavbu nehnuteľností a nepochopením územnoplánovacej dokumentácie, ktorá obsahuje záväzné pravidlá územného rozvoja a plány budúcej výstavby. Mali sme tiež veľký počet prípadov týkajúcich sa vád nehnuteľností, ktoré si kupujúci všimli až po ich kúpe. Vo väčšine týchto prípadov sme dokázali úspešne uplatniť zákonné nároky kupujúceho voči predávajúcemu (napríklad zníženie kúpnej ceny), pokiaľ sa teda kupujúci na nás obrátil v zákonnej lehote na uplatnenie týchto typov nárokov. Riešili sme aj veľké množstvo iných sporných situácií v neprospech kupujúcich, kde domáci predávajúci využili fakt, že kupujúci nemali od začiatku odborného poradcu, ktorý by im poskytoval poradenstvo v zmluvných otázkach a snažili sa ťažiť z neprimeraných zmluvných podmienok. Podľa našich skúseností sa takmer všetkým právnym nástrahám dá predísť, ak má kupujúci primeranú právnu podporu a nepodcení právnu a technickú previerku nehnuteľnosti.
Čo by ste na záver odporučili budúcim kupujúcim nehnuteľností v Chorvátsku?
Anja Haramija:
1. Nájdite si právnika so skúsenosťami v oblasti nehnuteľností, ktorý vás prevedie celým procesom kúpy. Vyberte si takého, ktorému dôverujete, a ktorý bude chrániť výhradne len Vaše záujmy. Právnik odporúčaný inými osobami zapojenými do procesu predaja alebo kúpy nehnuteľnosti nemusí tieto nároky spĺňať.
2. Pred uzavretím kúpnej zmluvy vykonajte právnu a technickú previerku vyhliadnutej nehnuteľnosti. Zásadne tým znížite riziko sporov v budúcnosti. K sporom týkajúcim sa nehnuteľností v Chorvátsku dochádza pomerne často a môžu byť veľmi komplikované, zdĺhavé, nákladné a časovo náročné.
3. Návrh kúpnej zmluvy predložený predávajúcim alebo realitnou kanceláriou by v každom prípade mal vidieť Váš právnik. Je tiež nevyhnutné zabezpečiť, aby všetky dokumenty podané do katastra nehnuteľností za účelom zápisu vlastníctva nehnuteľnosti boli presné a v súlade s chorvátskymi právnymi predpismi.
4. Zvážte daňové aspekty. Berte do úvahy daňové povinnosti, ktoré môžete mať v súvislosti s nadobudnutím nehnuteľnosti v Chorvátsku, najmä pri dani z pridanej hodnoty a dani z prevodu nehnuteľnosti. Okrem toho sa v závislosti od druhu nehnuteľnosti a lokality môžu uplatňovať aj iné dane a poplatky, napríklad turistická daň.
Anja Haramija, advokátka PETERKA & PARTNERS odvjetničko društvo d.o.o., Záhreb, Chorvátsko
Prípadné otázky môžete zaslať na Táto e-mailová adresa je chránená pred spamovacími robotmi. Na jej zobrazenie potrebujete mať nainštalovaný JavaScript. alebo Táto e-mailová adresa je chránená pred spamovacími robotmi. Na jej zobrazenie potrebujete mať nainštalovaný JavaScript.
PETERKA PARTNERS je advokátska kancelária pôsobiaca v ôsmich štátoch strednej a východnej Európy
Česká republika | Slovenská republika | Ukrajina | Bulharsko | Poľsko | Rumunsko | Maďarsko | Chorvátsko
