V roku 1967 moji rodičia zakúpili v III. bratislavskom obvode starší rodinný dom. Z rozličných príčin sa však doň nenasťahovali. Dom je jednoposchodový s 2 nadzemnými podlažiami, podkrovím a suterénom. V dome sú 2 byty, ktoré v čase kúpy boli a aj teraz sú obsadené nájomníkmi, ktorých tam umiestnil vtedajší Obvodný národný výbor. Títo mi ako majiteľovi platia nájomné podľa Opatrenia MF SR z 26.1.2002 č. R-1/2001. V liste vlastníctva je uvedená charakteristika 510 -- Dom (rodinný), čo zodpovedá aj definícii rodinného domu podľa § 43b ods. 3 zákona č. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov. Pretože som pri rozhovoroch s právnikmi počul aj názor, že ustanovenia uvedeného opatrenia Ministerstva financií SR z 26. 1. 2002 č. R-1/2001 sa v podstate vzťahujú na bytové domy a nie na rodinné, prosím vás o záväzný výklad, či a podľa akých predpisov je regulované nájomné v mojom rodinnom dome.
Zaujíma ma tiež otázka prechodu nájmu: Minulý mesiac zomrela 85-ročná nájomníčka jedného z bytov. Už viac rokov tam býva jej vnuk s manželkou. Teraz chce so mnou uzavrieť nájomnú zmluvu. Moja otázka znie, či je prechod nájmu chránený aj prípade takéhoto rodinného domu.
A tretia otázka -- existuje na Slovensku nejaké združenie majiteľov domov, podobne ako v Čechách?
Váš čitateľ D. J.
Odpoveď právnika:
Váš problém má, ako ste sám naznačili, dve roviny. Prvou je otázka nájomného a jeho regulácie:
Výška nájomného sa do roku 2000 určovala podľa vyhlášky Ústrednej správy pre rozvoj miestneho hospodárstva č. 60/1964 Zb. o úhrade za užívanie bytu a za služby spojené s užívaním bytu, v znení neskorších predpisov. Cena určená uvedenou vyhláškou sa v podstate nemenila až do roku 1992, keď bolo základné nájomné zvýšené o 100 % vyhláškou č. 15/1992 Zb. Keďže ani toto zvýšenie nezohľadnilo všetky náklady vlastníkov na údržbu a prevádzku bytového fondu bola vyhláška č. 60/1964 Zb. v roku 1999 zrušená a výška nájomného bola upravená Opatrením ministerstva financií SR č. R-11/1999. Ďalšia úprava cien nájomného sa uskutočnila Opatrením Ministerstva financií SR č. R-1/2001. Uvedená úprava vstúpila do platnosti 1. 2. 2001. V zmysle uvedeného predpisu, časť I. písm. A, položka 16 sa maximálne ceny nájmu bytu nevzťahujú okrem iného na byty: bytových družstiev zriadených alebo založených po roku 1958, ak ide o byty postavené podľa predpisov o finančnej, úverovej a inej pomoci družstevnej bytovej výstavbe, platných v čase ich výstavby, na byty vo vlastníctve fyzických osôb, ďalej na byty v domoch vo vlastníctve fyzických osôb a právnických osôb, a to len pri preukázateľne voľných bytoch, kde sa dohoduje nájomné s novým nájomcom po 1. februári 2001, okrem prípadov zákonného prechodu nájmu a výmeny bytu. Regulácia nájomného sa tiež nevzťahuje na byty v domoch postavených plne bez účasti prostriedkov štátneho rozpočtu, štátnych fondov a rozpočtov obcí, pre ktoré sa vydá kolaudačné rozhodnutie po 1. 2. 2001, na byty alebo časti bytov užívaných na podnikateľskú činnosť so súhlasom vlastníka. Podľa uvedeného opatrenia sa maximálne ceny nájmu bytu v bytových domoch vo vlastníctve fyzických osôb a právnických osôb, okrem preukázateľne voľných bytov (kde sa dohoduje nájomné s novým nájomcom) určujú vo výške jedenapolnásobku maximálnej ceny nájmu.
Na základe uvedených právnych predpisov a informácií, ktoré ste uviedli vo vašom liste, sa domnievame, že regulácia nájomného sa na byty vo Vašom dome vzťahuje. Svoj postoj opierame o skutočnosť, že v Opatrení Ministerstva financií č. R-1/2001 sú špecifikované byty, na ktoré sa maximálne ceny nájmu nevzťahujú. Pretože váš prípad (aspoň pokiaľ môžeme podľa poskytnutých informácií posúdiť) medzi uvedené kategórie nepatrí, nakoľko nie je splnená podmienka, že sa jedná o preukázateľne voľný byt, kde sa dohoduje nájomné s novým nájomcom po 1. februári 2001. Výnimkou v zmysle Opatrenia, sú prípady dohody o nájomnom, ak sa jedná o zákonný prechod nájmu a výmenu bytu. Na to, aby sme mohli poskytnúť právne záväzné stanovisko, bohužiaľ nedisponujeme dostatočnými relevantnými informáciami a listinami. Preto vám odporúčame, aby ste sa v tejto veci obrátili na komerčného právnika resp. advokáta.
Pokiaľ ide o druhú otázku, možno zhrnúť nasledovné: zákonom č. 261/2001 Z. z. sa novelizovali ustanovenia Občianskeho zákonníka upravujúce nájom bytu, skončenie nájmu a bytové náhrady, pričom nájom bytu je aj naďalej zákonom chránený.
V zmysle uvedenej novely po smrti nájomcu prechádzajú jeho práva vyplývajúce z nájomnej zmluvy na jeho deti, vnukov, rodičov, súrodencov, zaťa a nevestu. Zákon pritom stanovuje dve podmienky, ktoré pri prechode nájmu musia byť splnené: Prvou je, aby uvedené osoby žili s nájomcom v deň jeho smrti v spoločnej domácnosti, a druhou, že nemajú vlastný byt. Nájomcami sa stávajú aj osoby, ktoré sa starali o spoločnú domácnosť zomretého alebo na neho boli odkázaní výživou, pričom s ním žili v spoločnej domácnosti aspoň tri roky pred jeho smrťou a nemajú vlastný byt. K prechodu práv dochádza priamo zo zákona, teda nie je potrebné uzatvoriť novú nájomnú zmluvu. Ak sa však prenajímateľ domnieva, že neboli splnené podmienky prechodu nájmu bytu, môže sa v zákonom stanovenej trojmesačnej lehote domáhať na súde, aby určil, že k prechodu nájmu bytu nedošlo. Lehota začína plynúť dňom, kedy sa prenajímateľ o prechode nájmu dozvedel, nesmie to byť však neskôr ako tri roky odo dňa smrti nájomcu.
Ako z uvedeného vyplýva, zákon pri ochrane nájomcu nerozlišuje či byty vlastnia fyzické alebo právnické osoby, iba určuje podmienky, ktoré musia byť splnené, aby práva a povinnosti vyplývajúce z nájomnej zmluvy mohli prejsť na nového nájomcu. Či k prechodu nájmu vo vašom prípade prišlo alebo nie, takisto z dostupných informácií nie je možné posúdiť, podľa nášho názoru je prechod nájmu chránený. Teda nájomný vzťah sa môže skončiť dohodou zmluvných strán, dobou na ktorú bol nájom dojednaný (ak ide o nájomnú zmluvu na dobu určitú) alebo výpoveďou. V zmysle novely zák. č. 261/2001 Z. z. sa k výpovedi prenajímateľa nevyžaduje privolenie súdu. Na druhej strane, ak sa nájomca domnieva, že výpoveď je neplatná, a v zákonom stanovenej trojmesačnej lehote sa obráti na príslušný súd s návrhom na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu, účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu o zamietnutí návrhu.
K poslednej otázke, či existuje združenie majiteľov domov podobne ako v Čechách -- podľa našich dostupných informácií v súčasnosti nie. Existujúce Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov so sídlom v Košiciach a sieťou regionálnych centier, síce poskytuje poradenské služby vlastníkom bytov aj jednotlivo, ale predovšetkým usmerňuje a ochraňuje spoločenstvá vlastníkov bytov.
Mgr. Martina Pilátová