Využívajú metódu výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vypracovanú Ústavom súdneho inžinierstva na Žilinskej univerzite. Hodnotu nehnuteľnosti odvíjajú od technickej ceny. Tá by mala byť vyjadrením nákladov na stavbu a jej vek. Tu vstupuje do hry trhový koeficient predajnosti, ktorý berie do úvahy atraktívnosť lokality, dopravu, kvalitu životného prostredia. Každý z týchto faktorov má však inú váhu. Najväčšiu váhu má miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Znalec musí každý obodovať a potom koeficientom, ktorý dostane, upraví technickú cenu. Podobne postupuje, keď hodnotí rozostavaný dom. V tomto prípade prepočítava budúcu hodnotu stavby podľa rozostavanosti.
Najväčšia váha
Najväčšiu váhu pri hodnotení má miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Je tu prítomná veľká dávka subjektivity. Znalec odmeria nehnuteľnosť, pozrie si jej vybavenosť. Nájde si porovnateľný objekt v niektorom publikovanom katalógu. Vyhláška hovorí, že katalógy, ktoré schválilo ministerstvo a sú publikované, môže znalec použiť ako základ na výpočet. Sú to katalógy, ktoré hovoria o základnej cene za jeden kubík obstavaného priestoru. V nich si nájde podobnú budovu. "Stále rozprávame o budove akoby zavesenej vo vzduchoprázdne. Napríklad má 10-tisíc cm3 obstavaného priestoru, v katalógu si znalec nájde cenu 5-tisíc korún za jeden obstavaný cm3, ktorou vynásobí obstavaný priestor domu. Musí prekontrolovať, v ktorom roku bol katalóg vydaný. Ak to bolo pred piatimi rokmi, potom musí vynásobiť "kubíkovú cenu“ koeficientom zmeny cien, ktorý vydáva štatistický úrad štyrikrát do roka,“ vysvetľuje postup znalec v odbore stavebníctvo Juraj Nagy.
Východisková hodnota
Východisková hodnota budovy je tá, za čo ju postavím. Napríklad ju postavím za 5 miliónov korún. Potom musím odpočítať jej amortizáciu, pretože už stojí 20 rokov. Robím to buď lineárne alebo analyticky. Pri lineárnej amortizácii odpočítam z hodnoty budovy 20 percent ceny. Takto dostaneme technickú hodnotu budovy. Situáciu môže skomplikovať to, ak budova nemala dobrú strechu a zatiekla. Tu už nemôžeme postupovať lineárne, ale použijeme analytickú amortizáciu, musíme analyzovať všetky prvky nehnuteľnosti. Teda stav základov, konštrukcie, strechy. Túto budovu teraz umiestnime do určitého priestoru - napríklad na Kolibu v Bratislave. Robí sa to prostredníctvom koeficientu polohovej diferenciácie. Vyhláška hovorí, že ho stanoví znalec. Určí ho subjektívne, avšak na základe objektívnych vstupov. Používa sa tu metodika Žilinskej univerzity, kde je navrhnutých 19 faktorov. V ich rámci sa určí kvalitatívny stupeň od jedna po päť, každý tento stupeň má pritom inú váhu. Napríklad výrazne negatívny faktor s malou váhou neovplyvní tak všeobecnú hodnotu ako názor znalca, ktorý jednému z tých faktorov dá váhu napríklad 20. "Napríklad skutočnosť, že nehnuteľnosť nie je v blízkosti zastávky MHD, nie je takým vážnym faktorom ako to, že znalcovi sa ako odborníkovi technikovi tá nehnuteľnosť celkom nepozdáva,“ dodáva Nagy.
Technický koeficient polohovej diferenciácie nám technickú hodnotu nehnuteľnosti na bratislavskej Kolibe znásobí. Nedá sa na takomto všeobecnom príklade povedať, či sa jej hodnota strojnásobí alebo bude až päťnásobná. Môže sa stať, naopak, že technická hodnota a prirodzená amortizácia budovy sú neefektívne, koeficient predajnosti bude menší ako "1“ v určitých lokalitách, kde nie je záujem o kúpu a predaj podobných nehnuteľností. Napríklad hotel Carlton má v centre Bratislavy hodnotu 8 miliárd korún. Predajnosť toho istého hotela napríklad v Rimavskej Sobote bude 0,7, v Bratislave je to 2,7. Ak znalec ocení prázdny sklad, nemôže však tvrdiť, že aj keď nemá nájomcu, že nemá žiadnu hodnotu. Pri nehnuteľnostiach, ktoré môžu priniesť výnos, sa používa pri hodnotení kombinovaná metóda, ktorá spája metódu polohovej diferenciácie s metódou výnosov. Okrem nehnuteľností na bývanie a rekreáciu všetky ostatné by sa mali hodnotiť kombinovanou metódou.
Aké doklady potrebujete na vypracovanie znaleckého posudku
Pri prevode nehnuteľností potrebujete znalecký posudok, ktorý vám vypracuje znalec z odboru stavebníctva, odvetia oceňovania nehnuteľností. Registre súdnych znalcov vedú súdy.
- list vlastníctva, výpis z pozemkovej knihy, ktoré získate na katastrálnom úrade. Tieto doklady nemôžu byť staršie ako tri mesiace.
- snímku z pozemkovej alebo katastrálnej mapy
- ak sa prevádza len časť pozemku, musíte mať geometrický plán odčleňujúcej časti parcely
- pri oceňovaní pozemkov (orná pôda, vinica, chmeľnica alebo ovocný sad) musíte mať doklad o bonite pôdy