Kupujete dom či byt? Tieto zmeny sa týkajú takmer každého

Hoci návrh nového katastrálneho zákona sľubuje zrýchlenie a zefektívnenie katastrálneho konania či kvalitnejšiu evidenciu nehnuteľností, nevyhneme sa ani jeho „menším“ nedokonalostiam. Advokátka a partnerka spoločnosti Squire Patton Boggs Tatiana Prokopová upozoňuje najmä na problémy, ktoré môžu nastať pri odstúpení od zmluvy.

Žalovať a dokazovať

„Dnes platí, že v prípade, ak sa od zmluvy o kúpe pozemku odstúpi, kataster zapíše vlastníctvo spätne len ak súhlasí s odstúpením aj druhá strana,“ vysvetľuje. Po novom sa celý proces odstúpenia od zmluvy skomplikuje - a to dosť výrazným spôsobom. „Nový zákon hovorí, že odstúpenie od zmluvy sa zapisuje záznamom, len ak obe strany súhlasia a len ak sa nehnuteľnosť medzičasom nepredala niekomu ďalšiemu. Pri treťom vlastníctve nie je možné urobiť spätný záznam - jedinou možnosťou je podať návrh na súd,“ hovorí Prokopová.

A tento krok môže byť pre občanov nebezpečný. „Keď vám niekto od zmluvy odstúpi a vy nevyjadríte súhlas, nemôže dôjsť k spätnému záznamu,“ objasňuje a dodáva, že v takomto prípade bude kataster povinný vyzvať vás, aby ste podali návrh na súd, teda žalobu. Ak však do 60 dní žalobu nepodáte, kataster jednoducho zapíše spätným záznamom odstúpenie o zmluvy. V praxi to môže vyzerať tak, že ak ste kúpili nehnuteľnosť a predávajúci odstúpi, ste prakticky nútení podať žalobu. Ak tak neurobíte, kataster automaticky po uplynutí šesťdesiatdňovej lehoty zapíše odstúpenie. „Je to vážny zásah, pretože iniciátor žaloby musí byť ten, kto neodstúpil a zároveň to pre neho znamená dôkazné bremeno, teda musí dokazovať svoje tvrdenie,“ uzatvára Prokopová.

Šedá zóna

Advokátka Alexandra Gacíková hovorí o ďalšej „šedej zóne“ katastrálneho zákona. Po novom budú ceny nehnuteľností sprístupnené len určitým osobám, a to konkrétne vlastníkovi nehnuteľnosti, štátnym orgánom a Národnej banke Slovenska, súdu, znalcovi a - osobe, ktorá vyhotovuje cenové mapy. „V legislatíve nie je nikde napísané, o akú osobu ide. Jej činnosť nie je nikde regulovaná a teda je otázka: ako sa takáto osoba preukáže?“ uvádza Gacíková. Na druhej strane, o prístup k evidencii cien nehnuteľností prebieha momentálne veľký boj, pokúšajú sa o to najmä ostatné banky, no zatiaľ bez výsledku.

„Zverejnením cien z kúpnych zmlúv by malo vzniknúť to, že cenová mapa bude odrážať realitu - teda trhové ceny - a nie tie, ktoré sú uvedené v inzerátoch,“ hovorí Prokopová. „Je však otázne, ako budú tieto údaje sprístupňované a komu,“ uzatvára.

Elektronizácia katastra

Nový katastrálny zákon by mal fungovať od júla budúceho roka, zmeny nastanú napríklad aj v lehotách, pribudnú aj nové druhy katastrálneho konania, napríklad doplnenie údajov - pri zmene priezviska či trvalého pobytu. Zároveň pribudne nový geometrický plán, v ktorom budú určené hranice pozemku.

Zmeny nastanú aj v jednotlivých definíciach, napríklad dnešná výmera parcely bude definovaná ako výmera pozemku. Medzi najvýznamnejšie zmeny patrí zjednodušenie prístupu k údajom evidovaných v katastri - výpisy a odpisy dostanete prostredníctvom každého okresného úradu, a to aj v elektronickej podobe. V praxi teda bude možné získať výpis z listu vlastníctva či kópiu katastrálnej mapy aj na pošte. „Dnes to funguje tak, že ak chcete výpis z listu vlastníctva, musíte si ho pýtať v konkrétnom meste. Po novom si ho budete môcť vybaviť odkiaľkoľvek, na pobočkách Slovenskej pošty,“ dodáva Prokopová. Zatiaľ takto funguje dvanásť pobočiek Slovenskej pošty, od budúceho roka by ste mali dostať potrebné dokumenty už na každej pobočke.