Máte pozemok či inú nehnuteľnosť a obávate sa, aby vás o ňu niekto nepripravil? Alebo dlhujete štátu na daniach a chcete sa vyhnúť exekúcii, prípadne máte doma seniora a máte strach, aby ho niekto neokradol? Poradíme vám, ako predchádzať týmto situáciám a neprísť tak o peniaze či iný majetok.

Ľahší prístup k pôde

Životná situácia
Seriózni farmári sa k pozemkom alebo k ich prenájmom dostávajú ťažko. Chcú, aby im to štát uľahčil a obmedzil špekulatívne nákupy pôdy na nepoľnohospodárske účely.

Riešenie
Zmeniť to má novela zákona o nájme poľnohospodárskych a lesných pozemkov, ako aj podnikov, ktorú pripravuje rezort pôdohospodárstva. Chce tak chrániť poľnohospodársku a lesnú pôdu. Novela zákona uľahčí prístup farmárov k prenájmu parciel a zavádza tiež poriadok do evidencie nájomných vzťahov.
Nový nájomca bude musieť dať do šiestich mesiacov prenajímateľom návrh novej nájomnej zmluvy. Ak by tak neurobil, alebo ak prenajímateľ jeho návrh do dvoch mesiacov odo dňa jeho doručenia neprijme, nájomný vzťah zanikne po zbere úrody. Zákon spresní aj postup v prípadoch, ak počas platnosti nájomnej zmluvy dôjde k predaju podniku alebo jeho väčšinového podielu.

Po skúsenostiach z praxe sa vypúšťa zo zákona automatická obnova nájomného vzťahu. Posilnia sa tak práva vlastníka pozemku aj stabilita podnikateľského prostredia pre tie subjekty, ktoré na pôde naozaj hospodária. Nájomcovia tiež budú musieť predkladať nájomné zmluvy na zápis do katastra nehnuteľností. Na liste vlastníctva tak bude zapísaný nájomný vzťah pre konkrétneho nájomcu s uvedením obdobia nájmu. Ministerstvo novelou reaguje aj na fakt, že v súčasnosti nikto na Slovensku nemá prehľad v štruktúre nájomných vzťahov pri užívaní poľnohospodárskej pôdy.

MPRV

Riziká pri výmene pozemkov

Životná situácia
Pri pozemkových úpravách môže vlastník v rámci výmen dostať nevyhovujúcu parcelu, na čo si treba dať pozor.

Riešenie
Pri pozemkových úpravách v zásade strata pozemku nehrozí, lebo majiteľ dostane iný pozemok s rovnakou výmerou a hodnota nového pozemku by mala zodpovedať hodnote pôvodného. Niekedy však spriaznené spoločnosti skupujú pozemky od rôznych vlastníkov a samy iniciujú začatie pozemkových úprav. V takomto prípade sa síce overuje u všetkých vlastníkov záujem o pozemkové úpravy a vyžaduje sa súhlas od vlastníkov aspoň polovičnej výmery, no firmy už idú neraz na istotu a samy vlastnia vyše polovice výmery, prípadne presvedčia aj ostatných vlastníkov. Hoci osamotený majiteľ pozemku môže ešte podať námietky voči rozdeľovaciemu plánu, jediný hlas len ťažko prehluší formulku, že pozemkové úpravy sú vo verejnom záujme. Na pohľad sa zdá, že majiteľ pôvodného pozemku o nič neprišiel, veď má predsa iný pozemok, ibaže niekde inde, ale o to práve ide. To „inde“ sa môže nachádzať ďalej, než je pôvodný pozemok, môže byť odtiaľ ťažší prístup k vode a pod. Čo je ešte podstatnejšie, pôvodný pozemok sa v spojení s ostatnými zmenil na lukratívnu parcelu. V každom prípade, v celom procese pozemkovej úpravy odporúčame konať aktívne, pýtať sa úradníkov, kde presne a ako vyzerajú pozemky, ktoré máte dostať, overujte si, či je správne vypočítaná výmera, a využite možnosť ukázania pozemkov priamo v teréne. Ako vlastník by ste si mali vopred pozrieť územný plán obce a kraja, aby ste zistili, aký je účel využitia vašich možných nových pozemkov a či sa nechystajú zmeny týchto plánov, ktoré by v lokalite počítali s výstavbou.

Veronika Pázmányová, vedúca advokátka a vedúca slovenskej pobočky kancelárie Glatzova & Co., Danica Valentová, advokátka spolupracujúca s kanceláriou Glatzova & Co.

Prepis pozemkov zo starých dokumentov

Životná situácia
Pri zápisoch na listy vlastníctva v rámci usporadúvania vzťahov k pozemkom (tzv. proces registra obnovenej evidencie pozemkov) sa mohli vyskytnúť chyby. Do listov vlastníctva pribudli napríklad noví podielnici. Pôvodní vlastníci si to musia ustrážiť.

Riešenie
Riziko, keď ako vlastník môžete prísť o pozemok, hrozí aj z chybných zápisov na listoch vlastníctva v procese známom pod skratkou ROEP (register obnovenej evidencie pozemkov). Prepis vlastníckych práv z pôvodných pozemkovo-knižných vložiek na listy vlastníctva totiž nebol bez chýb – na niektorých listoch pribudli noví podieloví spoluvlastníci a na iných zase odbudli. Stávalo sa, že pozemky podľa pozemkovo-knižných vložiek svojich majiteľov mali, ale v katastri sú tieto pozemky evidované na neznámych vlastníkov. Majiteľ fakt, že jeho parcela podľa katastra nemá žiadneho vlastníka, zistí zvyčajne až vtedy, keď ju chce predať, a niekedy to vyjde najavo až v dedičskom konaní, prípadne je potrebné ho obnoviť.

Chyby sa vyskytujú aj v nesprávnom identifikovaní vlastníka, ako aj vo výmere pozemkov.
Problémom môže byť aj duplicita vlastníckeho práva k pozemkom či iným nehnuteľnostiam. Takáto situácia nastáva, ak má kataster zapísať zmenu vlastníckeho práva, tá však nenadväzuje na už zapísané údaje v katastri. Najčastejšie sa to stáva, ak sa v dedičskom konaní rozhodlo viackrát o totožnej nehnuteľnosti alebo sa pozemok viackrát zmluvne previedol pred zápisom zmeny v katastri. Viaceré osoby sa tak domáhajú práva k tej istej nehnuteľnosti a kataster často nevie a najmä nesmie určiť pravého vlastníka sám. To môže len súd určovacou žalobou, preto vtedy kataster len vyznačí na nehnuteľnosti poznámku, že hodnovernosť údajov bola spochybnená. To potom bráni zapísanému, ale aj domáhajúcemu sa vlastníkovi s nehnuteľnosťou nakladať. Riešiť to možno jednak spomínanou žalobou alebo mimosúdno...