Podľa Národnej banky Slovenska dosiahli ceny nehnuteľností svoj vrchol v treťom kvartáli minulého roka, keď sa cena za štvorcový meter vyšplhala na 2 714 eur. Oproti vlaňajšku tak išlo o 21,9-percentný medziročný nárast. Aké ste mali začiatkom roka očakávania od trhu?
Začiatkom roka sme predpokladali, že príde k stabilizácii cien materiálov a energií, ktoré v roku 2022 zaznamenali prudký nárast. Taktiež sme očakávali ochladenie trhu, zapríčinené infláciou, zvýšenými úrokovými sadzbami hypoték a zvýšenou opatrnosťou kupujúcich. Predpokladali sme, že ceny bytov sa stabilizujú a v niektorých prípadoch budú klesať, a to najmä pri starších bytoch. Tieto predpoklady sa potvrdili a ceny secondhandových bytov sa výraznejšie znížili. Stalo sa tak aj pri cenách novostavieb, ale v oveľa menšej miere.
Aktuálne sa medziročne ceny prepadli o vyše desať percent. Štatistický úrad hovorí, že sa zlacnenie týka aj novostavieb. Ako je to u vás?
Počas roka sme sa primárne snažili zaujať potenciálnych klientov dodatočnými bonusmi. Išlo napríklad o dizajnové kuchyne v cene bytu, alebo takzvanú Dotovanú splátku hypotéky na 1,47 percenta. Ide o produkt, ktorý pomáha klientovi so splátkami hypotekárneho úveru. Tento produkt považujeme za úspešný a ponúkame ho dodnes na našich projektoch Nesto, Rakyta a Arboria.
K plošnému zlacňovaniu bytov sme nepristúpili. Vo vybraných projektoch a v určitých kategóriách bytov sme prispôsobili ich ceny nákladom na výstavbu, ktoré rástli výrazne menej, než sme predpokladali v roku 2022.
Zatiaľ čo v januári predstavovala úroková sadzba úverov na bývanie podľa NBS 3,21 percenta v rámci fixu na jeden až päť rokov, v septembri sa toto číslo vyšplhalo už na 3,92 percenta. Máte nejaký odhad, ako sa budú úrokové sadzby naďalej vyvíjať?
Aktuálne sa neočakáva zvyšovanie úrokových sadzieb zo strany Európskej centrálnej banky, a to vzhľadom na to, že v eurozóne sa spomaľuje inflácia. Avšak neočakávame, že by úrokové sadzby pri hypotekárnych úveroch v priebehu najbližšieho roka výrazne klesali. Myslím si, že sadzby hypotekárnych úrokov sa budú dlhodobo držať v rozpätí 3,5 až 4,5 percenta. Aj napriek tomu si myslím, že dôjde k oživeniu trhu s nehnuteľnosťami.
Koľko bytov ste predali v úvode tohto roka v porovnaní s koncom roka?
V poslednom kvartáli roku 2022 a na začiatku roku 2023 sa trh takmer zastavil. V druhej polovici roka sme zaznamenali oživenie a tí, ktorí chcú bývať, už začali kupovať. Dnes už predaje napríklad v Neste alebo Arborii dosahujú približne päť bytov mesačne. Stále sme však na výrazne nižšej úrovni ako v rokoch 2020 či 2021.
Ako sa menilo nákupné správanie vašich klientov?
Klienti sú viac citliví na cenu a nad kúpou bytu dlhšie rozmýšľajú. Otvorili sa im možnosti, ktoré v minulosti nemali. Dnes majú na výber širšiu ponuku bytov a developeri im ponúkajú zaujímavé bonusy. Úlohu zohráva aj skúsenosť a povesť developera, keďže klienti radšej kúpia od overenej značky, ako keby riskovali kúpu bytu od firmy, ktorá má v danej oblasti malé skúsenosti. Trh sa teda prirodzene prečisťuje a klienti sa orientujú na ponuku overených a stabilných developerov.
Klienti z akých krajín vyhľadávali vaše projekty a čo podľa vás najviac zavážilo pri ich výbere?
Prevažná väčšina našich klientov sú Slováci, ktorí žijú a pracujú na Slovensku. Občas sa stáva, že byty kúpia Slováci, ktorí dlhodobo pôsobia mimo územia Slovenska a byt kupujú investične, prípadne sa v budúcnosti plánujú vrátiť domov.
Myslím si, že významnú úlohu pri výbere zohráva naše dlhoročné a úspešné pôsobenie na slovenskom trhu a osobné odporúčanie našich klientov. Každý z projektov, ktoré máme za sebou, či je to Urban Residence, Malé Krasňany, Eden park alebo trnavská Arboria, ukazuje, že ľudom sa býva dobre a radi nám dávajú dobrú referenciu.
Čo podľa vás ľudí aj naďalej motivovalo ku kúpe bytu v novostavbe aj napriek vysokým úrokom?
Je to podobné ako s čímkoľvek, čo je nové. Je to lákavé, moderné a má to dlhšiu životnosť. Veľmi dôležitým aspektom sú nižšie náklady. Každý, kto býva v staršom byte, mi dá za pravdu, že mesačné náklady na staršie byty sa môžu vyšplhať do závratnej výšky. Dôležitým aspektom sú aj verejné priestranstvá. Ľudia sa už dávno nerozhodujú len na základe bytu samotného, ale zaujíma ich aj vzhľad okolia, stav chodníkov, zelene, blízkosť ihrísk alebo škôlok. Bývanie v novostavbách priťahuje podobných ľudí, takže vznikajú susedské komunity a nové priateľstvá. Pravidelne podporujeme organizáciu susedských komunitných grilovačiek, športových turnajov alebo Mikuláša. Je skvelé vidieť, ako krásne to funguje.
Dlhodobo evidujeme záujem o kúpu investičných bytov s cieľom prenájmu. Pri investičných bytoch je jednoduchým dôvodom fakt, že kúpa nehnuteľnosti vždy bola, je a aj bude stále dobrým spôsobom stabilnej investície. Naši klienti to vedia a my im zabezpečujeme kompletný a bezstarostný servis pri zariadení, prenájme a spravovaní ich investičných nehnuteľností vo všetkých našich projektoch. Aktuálne takto spravujeme takmer 200 bytov. Ďalším z projektov, kde budeme ponúkať takýto servis, je Vydrica.
Ako by ste zhodnotili uplynulý rok v rámci dopytu po vašich projektoch?
Napriek tomu, že tento rok bol plný výziev, ho hodnotím pozitívne. Ukázalo sa, že máme na trhu dobrú pozíciu, vieme, ako fungovať efektívne, a máme skvelých ľudí a partnerov s dlhoročnými skúsenosťami. Napriek ochladeniu trhu sa nám darilo s našimi projektmi uspieť vo veľkej konkurencii a byty sme predávali priebežne počas celého roka.
Okrem toho sme sa venovali príprave nových projektov, nastaveniu produktových mixov a fázovania predaja a výstavby. Tieto parametre sú kľúčové pre úspešné pôsobenie v podmienkach tak rastúceho, ako aj ochladeného trhu a boli zohľadnené aj v procese prípravy urbanistických masterplánov pre projekty Nesto a Rakyta.
Aké míľniky ste si začiatkom roka stanovili a koľko z nich sa vám ich podarilo splniť?
V rámci našich projektov sme predali sto bytov, čo vzhľadom na aktuálnu situáciu považujeme za dobrý výsledok. Ďalším míľnikom bolo spustenie výstavby novej etapy Lúčna v našom trnavskom projekte Arboria, ktorú sme začali stavať v júli. Dôležitým cieľom bola aj finalizácia prípravy projektu komerčného nájomného bývania v rámci projektu Nesto, kde postupujeme podľa plánov a výstavbu chceme spustiť už v priebehu prvého polroka 2024. V rámci projektu Rakyta sme dokončili práce na realizačnej dokumentácii a vybrali zhotoviteľov stavby, pričom so začatím výstavby počítame na jar budúceho roka.
V rámci projektu Vydrica sme sa tento rok sústredili na výber dodávateľov kvalitných materiálov, ktoré budú použité v rámci výstavby bytov a verejných priestorov. Vydricu kolaudujeme už v lete 2024 a výsledky tejto našej práce tak už čoskoro budú viditeľné pre celú verejnosť.
Menili ste vzhľadom na vývoj na trhu svoju stratégiu a ak áno, v čom boli zmeny najvýraznejšie?
Pravidelne sa zamýšľame nad stratégiou našich projektov a upravujeme ich v závislosti od trhových podmienok a dosiahnutých výsledkov. Tento rok sme azda najvýraznejšie úpravy zrealizovali na projekte Vydrica, kde sme doplnili možnosť zakúpenia parkovacích státí k bytom. Druhou výraznou zmenou je predaj kancelárskych priestorov v budove Vydrica Offices.
Ako jeden z prvých developerov ste ešte koncom minulého roka ponúkali k bytom aj kuchyňu v cene bytu. Viete percentuálne vyjadriť, ako stúpli predaje projektov Nesto a Arboria po spustení akcie?
Akciu „Kuchyňa v cene bytu“ sme využili vo viacerých našich projektoch. Za tento rok môžeme hovoriť o niekoľkých desiatkach predaných bytov, ktoré boli akciou podporené.
Aktuálne máte vo výstavbe projekt Vydrica. Ako napreduje?
Výstavba Vydrice pokračuje presne podľa stanoveného plánu a budúci rok plánujeme spustiť odovzdávanie bytov a obchodných prevádzok klientom. V súčasnosti je už možné prejsť sa novými ulicami, ktoré v budúcnosti predĺžia Staré Mesto, čo je výborný pocit. Rovnako na osobné prehliadky pozývame aj budúcich či potenciálnych klientov, ktorí si môžu obzrieť konkrétne byty aj nové ulice. Zatiaľ zbierame pozitívne ohlasy a projekt sa im veľmi páči.
Dôležitou súčasťou Vydrice budú obchodné prevádzky, ktoré vytvoria živé korzo. Zatiaľ sme ohlásili supermarket Yeme, ale už máme podpísané viaceré ďalšie zvučné mená v oblasti gastra a iných služieb. Okrem týchto obchodných prevádzok sa nám podarilo nájsť aj zaujímavých klientov do administratívnej budovy V3, ktorá je súčasťou prvej etapy, pričom kancelárske priestory sú predmetom predaja. Konkrétne mená plánujeme zverejniť už začiatkom budúceho roka.
V rovnakom období plánujeme spustiť výstavbu prémiovej budovy V4 a zrealizovať prvú fázu revitalizácie národnej kultúrnej pamiatky Vodná veža. V priebehu budúceho roka plánujeme spustiť aj predaj druhej etapy projektu.
Koľko bytov predáte týždenne a aký je percentuálny pomer hotovostných a hypotekárnych klientov?
Vo všeobecnosti nám segment projektu, jeho veľkosť a dĺžka výstavby definujú požadovanú rýchlosť predaja. V prípade Vydrice nám vychádzajú štyri byty mesačne. Tento cieľ dlhodobo napĺňame, pričom v niektorých obdobiach sme predávali viac a v niektorých menej. Naša cieľová skupina často už vlastní viacero nehnuteľností, a tak majú vyčerpaný rámec na získanie hypotéky. Menej ako polovica klientov využíva hypotekárne financovanie.
V príprave je aj projekt Nesto v Petržalke. Ako je na tom projekt teraz a ako vyzerá jeho vypredanosť vrátane pomeru hotovostných a hypotekárnych klientov?
V lete plánujeme začať odovzdávať byty prvým obyvateľom etapy, ktorá má názov Na námestí. Spolu s touto etapou budujeme aj časť námestia, ktoré v budúcnosti vytvorí srdce južnej časti projektu. Predajnosť je na úrovni 65 percent s tým, že prevažná väčšina klientov je hypotekárnych.
V najbližších mesiacoch plánujeme spustiť aj výstavbu pionierskeho projektu, ktorý pripravujeme už niekoľko rokov. Pôjde o budovu komerčného nájomného bývania, ktorá ponúkne možnosť bývania v prenajatej jednotke plus benefit zdieľania spoločných priestorov so susedmi. Ide napríklad o spoločnú terasu s možnosťou grilovania, lounge so spoločnou komunitnou kuchynkou a jedálňou, miestnosť na premietanie filmov s knižnicou, coworking, alebo miestnosť na jogu.
V rámci projektu Nesto a Rakyta ste ponúkali dotovanú splátku hypotéky 1,47 percenta. Akú mala táto akcia účinnosť?
Tento benefit hodnotíme pozitívne, o čom svedčí aj fakt, že okrem našich bratislavských projektov Nesto a Rakyta sme ho po novom zaviedli aj v trnavskej Arborii, kde sa teší výraznému záujmu. Je to signál klientom, že si osobitne ceníme ich záujem o kúpu nehnuteľností a pomáhame im so splátkami hypoték.
Vo svojich projektoch ponúkate aj možnosť nájomného bývania. Akú formu nájomného bývania považujete za najefektívnejšiu pre slovenský trh?
Myslím si, že tak ako všade inde, aj na našom trhu je priestor pre rôzne koncepty nájomného bývania od sociálneho nájomného bývania cez co-living až po built to rent. Aj bývanie formou klasického komerčného prenájmu je dôležitá súčasť našej ponuky. V súčasnosti už spravujeme takmer 200 bytov na prenájom, a to v našom trnavskom projekte Arboria, kde spolupracujeme s investorom Kooperativa, a taktiež v projekte Urban Residence. O takúto formu bývania je silný záujem a sme prakticky neustále plne obsadení.
Do budúcnosti plánujeme vybudovať v rôznych našich projektoch viaceré budovy zo segmentov built to rent a co-living. Výhodou je, že s väčšou ponukou v špecializovanej budove sa vieme aj flexibilne prispôsobiť meniacim sa požiadavkám klientov.
V akom prípade by sa developerom oplatilo uvoľniť časť bytov vo svojich projektoch či stavať celé projekty na prenajímanie tak, aby nešli pod trhovú cenu?
Riešením pre developerov a investorov by bolo vytvoriť podmienky na dlhodobé bankové financovanie na 30 a viac rokov a vhodné legislatívne a daňové prostredie, ktoré by prilákalo veľkých medzinárodných investorov, ktorí majú vlastné prostriedky a záujem o takéto investície s nízkym úročením a dlhodobou návratnosťou. Ide napríklad o investičné fondy alebo poisťovne a dôchodkové správcovské spoločnosti.
Boris Kollár ešte v apríli povedal, že čaká na súhlas od Európskej komisie, po ktorom môže začať s realizáciou bytov. Následne však otočil a povedal, že prvých 25-tisíc bytov by odkúpil od developerov. Šli by ste do takéhoto odkúpenia?
Všetko by záviselo od konkrétnych podmienok, no sme otvorení akejkoľvek spolupráci, ktorá bude rešpektovať trhové ceny.
Zatiaľ čo v roku 2022 bola mesačná cena nájmu nižšia oproti splátke hypotéky o deväť percent, v roku 2023 sa rozdiel prehĺbil na úroveň 32 percent. Motivuje to developerov k výstavbe nájomného bývania?
Vo všeobecnosti nám nechýba motivácia, ale treba vytvoriť vhodné podmienky. Ide napríklad o financovanie, zdaňovanie alebo vytvorenie flexibilnejších možností na prihlasovanie pobytu. Potrebu nájomného bývania sme definovali už pred niekoľkými rokmi a viedlo to práve k vývoju nášho vlastného produktu komerčného nájomného bývania. Veríme, že potreba bývania tu bude stále, ale možnosť zabezpečenia financovania či už vlastnými zdrojmi, alebo formou hypotéky sa bude postupne znižovať. Týka sa to celého Slovenska, ale predovšetkým väčších miest, ako sú napríklad Bratislava a Trnava, kde už máme naše projekty. Tento trend vidíme aj na trhoch západnejšie od nás, kde je bývanie na prenájom štandardnou vecou.