Tridsaťročná Američanka Aryanna Heringová si vlani potrebovala vziať hypotéku, aby vyplatila svojich príbuzných, s ktorými zdedila dom po dedkovi. Bol to však problém: nemala žiadne výplatné pásky alebo daňové priznania, ktoré dokumentujú jej príjem. Pri štúdiu si totiž privyrába ako opatrovateľka detí alebo seniorov.
Aj tak však nakoniec pôžičku získala. Firma, ktorá jej poskytla hypotéku vo výške 610 tisíc dolárov s úrokom 6 percent a fixáciou sadzby na 5 rokov, sa uspokojila s ročnými bankovými výpismi a s listami od klientov Heringovej.
Jej prípad ukazuje, ako sa hlad po nových hypotékach, ktorý pred viac ako desiatimi rokmi stál pri zrode hypotekárnej krízy, vracia späť. Tieto pôžičky šité na mieru "neštandardným" klientom, ktorí napríklad nemôžu bežným spôsobom preukázať svoj príjem, sú na vzostupe. Aj keď rastú úrokové sadzby a ceny nehnuteľností, napísal Wall Street Journal.
V prvých troch štvrťrokoch minulého roka americkí poskytovatelia pôžičiek rozdali neštandardné hypotéky za 34 miliárd dolárov, čo je 24 percentný medziročný nárast. Tvrdí to výskumná agentúra Inside Mortgage Finance.
Sú to síce len tri percentá celkového objemu nových hypoték v tomto období (1,3 bilióna dolárov). Je to však významný trend vzhľadom na to, že tento segment rástol, zatiaľ čo obchod s tradičnými hypotékami klesol medziročne o 1,2 percenta.
Sú bezpečnejšie, než ich predchodcovia
Nekvalitné hypotéky, pri ktorých dlžníci skreslili svoje príjmy a poskytovatelia nevyžadovali ich doloženie, si počas finančnej krízy získali prezývku "rizikové pôžičky". Zástupcovia hypotekárneho biznisu tvrdia, že sa tieto hypotéky, ktorým sa teraz hovorí "nekvalifikované", dramaticky zmenili a sú vraj oveľa bezpečnejšie než ich predchodcovia, ktorí spustili krízu.
Aj tak sa niektorí regulátori, obrancovia spotrebiteľov a ďalší obávajú, že nárast tohto typu hypoték a rastúca konkurencia v ich poskytovaní môžu pre trh s nehnutelnosťami znamenať znovu riziko.
"Je to klzký svah," myslí si Mat Ishbia, šéf veľkého nebankového poskytovateľa pôžičiek United Wholesale Mortgage, ktorý tieto nekvalifikované pôžičky nedáva.
Doteraz tieto hypotéky dávali špecializované hypotekárne firmy. Tradičným požičiavateľom však s rastom úrokových sadzieb ubúda štandardný biznis. Preto aj oni začínajú byť zhovievavejší k dlžníkom so zhoršenou schopnosťou doložiť svoju úverovú bonitu. Potrebujú ďalší zdroj príjmu a trochu "nakopnúť" rast obchodu.
Podľa nedávneho prieskumu spoločnosti Inside Mortgage Finance sa do tohto biznisu chystá pustiť skoro polovica oslovených poskytovateľov hypoték.
Tieto hypotéky nespĺňajú kritériá na to, aby ich kryli agentúry Fannie Mae alebo Freddie Mac. Niektoré sú príliš vysoké vzhľadom k príjmu dlžníka alebo majú splatnosť dlhšiu ako 30 rokov alebo majú dlžníci škvrnu na svojej úverovej histórii. Mnohí z nich nie sú schopní doložiť svoj príjem výplatnou páskou, pretože robia sami na seba alebo sú v dôchodku.
Riziko nesie výnosy
Zároveň investori z Wall Street vyhľadávajú nekvalifikované hypotéky zabalené do dlhopisov, ktoré sú síce rizikovejšie, ale poskytujú vyššie výnosy. V roku 2018 sa cenných papierov podložených takými hypotékami predalo za 12,3 miliardy dolárov. To je podľa firmy zaoberajúcej sa úverovým ratingom DBRS Inc. skoro štvornásobok objemu v roku predchádzajúcom.
Aj spoločnosti hodnotiace úverovú bonitu však tvrdia, že medzi starými pôžičkami, ktoré spustili krízovú lavínu, a tými novými, sú kľúčové rozdiely. Súčasné hypotéky spĺňajú pokrízové pravidlá vyžadujúce, aby poskytovatelia overovali, že sú dlžníci schopní svoje dlhy splatiť.
Aj tak však niektorí zmieňujú riziká, ktoré dlžníci podstupujú. "Hoci tieto pôžičky nie sú asi tak toxické, ako boli tie pred krízou, stále existujú obavy týkajúce sa cenovej dostupnosti," povedal Scott Astrada, z organizácie na ochranu spotrebiteľov Centrum zodpovedného požičiavania.
Tým, ako budú do segmentu vstupovať noví poskytovatelia, sa zvýši konkurencia. To podľa šéfa Inside Mortgage Finance povedie k uvolňovaniu pravidiel.