V súčasnej dobe sme svedkami napätia na trhu s nehnuteľnosťami. Obdobie prudkého rastu je minulosťou a čelíme stagnácii a zamrznutiu realitného trhu. Aké perspektívy sa otvárajú pre súčasných záujemcov o investície do nehnuteľností?
Martin Fodor: Je potrebné rozlišovať, o ktorom sektore realitného trhu je reč. Trh s logistickými a výrobnými nehnuteľnosťami je stále veľmi živý, v sektore administratívnych nehnuteľností prebieha určitá transformácia, no zamrznutý určite nie je. Keď sa ale pozeráme na trh s rezidenčnými nehnuteľnosťami, áno tam došlo k citeľnému ochladeniu a zmenám správania hlavne zo strany kupujúcich. Vnímame tu dve hlavné príčiny. Prvou je zmena vo výške úrokových sadzieb a diskvalifikácia výrazného počtu žiadateľov o hypotéky v porovnaní z predchádzajúcim nastavením, tou druhou je neistota z pohľadu ekonomického a asi aj politického vývoja. Podľa môjho osobného názoru trh ešte nejaký čas bude v takomto stave, a to nielen tento, ale aj budúci rok. Následne bude nevyhnutná reakcia zo strany vlády a bánk, pretože terajšie nastavenie už bude mať vplyv nielen na realitný sektor, ale na celé spektrum biznisu v tejto krajine.
Keď chce niekto investovať do rezidenčných nehnuteľností nemal by rozmýšľať krátkodobo, môže zostať sklamaný. Ak má investor dlhodobý investičný horizont, tak už sú na trhu príležitosti, môže nakupovať so zľavou, no prípadný pokles realitného trhu ho nerozhádže. Trh s nehnuteľnosťami sa vyvíja hlavne na základe dopytu zo strany kupujúcich, no ich nastavenie a rozhodovanie ovplyvňuje ohromné množstvo faktorov, ktoré robí väčšinu predikcií irelevantnými.
Petra Fodorová: Trh s rezidenčnými nehnuteľnosťami značne ovplyvňovali aj takzvané investičné a špekulatívne nákupy. Tí, ktorí nakupovali nehnuteľnosti v hotovosti alebo z iných zdrojov ako z bankových, už vo veľkej miere svoje nákupy zrealizovali, nikto nechcel v čase vysokej inflácie držať hotovosť.
Aké sú hlavné faktory, ktoré aktuálne ovplyvňujú ceny na realitnom trhu?
Martin Fodor: Ako som už spomenul, ak je reč o rezidenčných nehnuteľnostiach, hlavným faktorom, ktorý momentálne ovplyvňuje cenu je nedostatok dopytu a ten súvisí s nízkou dostupnosťou peňazí. I keď to mnohí zatiaľ nechcú priznať, v závislosti od lokality a povedzme stavu a veku nehnuteľnosti ich dokážete nakupovať v zaujímavých zľavách oproti pôvodne očakávaným cenám. Tu je ale potrebné poznamenať, že tie vyšpičkované ceny z pred približne roka netreba brať ako vhodný parameter na zrovnávanie.
Petra Fodorová: Áno, pri poklese cien rezidenčných nehnuteľností sa jedná hlavne o staršie nehnuteľnosti, ktorých ceny jednoznačne klesajú, no pohyby vidíme už aj pri niektorých developerských projektoch.
Ako vnímate súčasný trend vývoja cien nehnuteľností na Slovensku a aké faktory k nemu prispievajú?
Martin Fodor: Zjednodušene povedané, v niektorých sektoroch očakávame stagnáciu, inde mierny pokles. Do akej miery sa to naplní, uvidíme až spätne. Dopyt ovplyvňuje cenu, lenže dopyt je ovplyvňovaný ohromným množstvom faktorov, ako napríklad dostupnosť financií, reálna potreba kupujúcich, nálady a perspektíva ekonomického vývoja v krajine. Snáď až na reálne potreby kupujúcich je teraz všetko takpovediac "pokazené". Keď sa bavíme v kontexte slovenského realitného trhu, ovplyvní ho aj nepriaznivý demografický vývoj, odliv mladých za štúdiom neskôr za prácou do zahraničia, presídľovanie obyvateľstva do blízkosti väčších miest, neistota vo vývoji automobilového sektora a samozrejme globálne vplyvy, ktoré tu ale rozoberať nebudem.
Zmenili sa preferencie kupujúcich na realitnom trhu v posledných rokoch?
Martin Fodor: Ani nie tak preferencie, ako možnosti. Je viacero typov kupujúcich. Jedni nakupujú „špekulatívne“ na krátku dobu a snažia sa nehnuteľnosť obratom alebo ešte počas jej výstavby predať. Tento trh momentálne v podstate úplne zmizol. Mnohí majú problém so zazmluvnenými obchodmi, kde im hrozí, že budú musieť nehnuteľnosť reálne odkupovať, no dnes na to nemajú zdroje. Potom sú to klasické investičné nehnuteľnosti, pri ktorých investori špekulujú na nárast ceny - typicky sú to menšie byty vo veľkých mestách, tu ten masívny dopyt už prebehol a títo investori v súčasnosti vyčkávajú na ďalší vývoj. A tretí sektor sú tí, kvôli ktorým sa vlastne nehnuteľnosti stavajú. Sú to ich koneční užívatelia, ktorí bežne nákup nehnuteľnosti financujú z hypotekárnych zdrojov, no tí sa dnes omnoho ťažšie dostávajú k peniazom, takže ich realizovaný dopyt je výrazne nižší.
Aké možnosti investovania okrem klasického modelu, ponúka súčasná situácia?
Martin Fodor: Ako bežný investor do nehnuteľností by som bol v súčasnosti veľmi opatrný a asi by som sa pozeral po alternatívnych možnostiach alebo iných trhoch. My však už viac ako 10 rokov investujeme v sektore nehnuteľností alternatívnym spôsobom. Naše investovanie a výnosy nesúvisia s tým, ako sa vyvíja realitný trh, ale s tým, ako dobre sa nám darí poskytovať naše služby. Poskytujeme služby v oblasti obchodu s nehnuteľnosťami, či už je to služba Vovlastnom.sk, BrokerWings.com alebo CEELand.eu. Tieto služby pomáhajú s nákupom a predajom nehnuteľností a naše výnosy z nich nesúvisia s pohybom cien nehnuteľností, ale s poskytnutou službou.
Ste autormi investičného produktu UvedomeleInvestovanie.sk, ktorý ponúka investorom zaujímavé možnosti investovania do nehnuteľností aj pri súčasnej stagnácii trhu. Ako vznikla táto myšlienka?
Martin Fodor: Uvedomelé investovanie vzniklo ako potreba doplniť kapitál pre naše služby. My sme dlhodobo financovali tieto služby z vlastných zdrojov a pred dva a pol rokom sme urobili rozhodnutie, že začneme pracovať aj s externými peniazmi. Hľadali sme spôsob ako prijímať kapitál tak, aby to bolo pre investorov výnosné a zároveň bezpečné. A pri hľadaní a tvorbe toho budúceho investičného produktu sme vytvorili brand UvedomeleInvestovanie.sk. Je to iné investovanie ako klasické, je tam niečo navyše. To “navyše” sú v podstate dve výhody. Tou prvou je, že u nás výnosy nesúvisia s vývojom realitného trhu, čo je v súčasnosti veľmi silný argument. Tou druhou je spôsob zabezpečenia investície. Naši investori získavajú exkluzívne záložné právo ku konkrétnej nehnuteľnosti, čo ich výrazne chráni pred akýmikoľvek prípadnými problémami. Dôležité je poznamenať, že výnosy vyplácame pravidelne mesačne, čo je takisto veľmi silný rozhodovací faktor.
Petra Fodorová: Každý investor, ktorý k nám príde a spĺňa parametre, aby sme ho mohli prijať, dostane ako protihodnotu ku svojej investícii - záložné právo na svoju nehnuteľnosť. Rovnako, ako keď vám banka poskytuje hypotéku na nehnuteľnosť, tak si zriadi záložné právo, ktoré je zapísané na liste vlastníctva a práve toto majú naši investori u nás. My, ako investičný fond, sme majiteľom nehnuteľnosti a naši investori majú zapísané individuálne záložné práva k jednotlivým nehnuteľnostiam, podľa výšky ich investície. V prípade, ak by sa stalo niečo nepredvídané, niečo negatívne, tak sú ich peniaze kryté nehnuteľnosťami. A v každom prípade a u každého investora je to konkrétna nehnuteľnosť. Myslím si, že sme jediní na trhu, ktorí to robia, takže to je zásadný rozdiel oproti všetkému ostatnému, čo z trhu poznáme.
Martin Fodor: Systémovo to asi nerobí nikto, ale nie je to nové, je to spôsob, akým zabezpečíme naozaj vysokú atraktivitu toho produktu a zároveň vysokú bezpečnosť. Keď napríklad s nami investujete 100 000 eur, tak my vám budeme hľadať nehnuteľnosť v hodnote napríklad 130 000 eur, ktorú vám dáme do zálohy, ktorá je bez tiarch a budete tam zapísaný ako jediný záložný veriteľ.
Aký výnos a zabezpečenie môže investor očakávať?
Martin Fodor: V roku 2022 sme vykázali výnos 15,21 percenta, rok predtým to bolo 11,62 percenta. Investori si často mylne myslia, že tieto výnosy sme vykazovali vďaka tomu, že realitný trh rástol. To v našom prípade nie je pravda, naše výnosy v rámci našich služieb nejakým výrazným spôsobom nereflektujú na vývoj cien nehnuteľností smerom hore, ale zároveň nás to neovplyvňuje ani pri pohybe smerom dole. Aj tento rok očakávame, že bude výnos nad 10 percent, pričom realitný trh ako taký je v prepade. Je to dané tým, že neprofitujeme z toho, ako sa hýbe realitný trh, ale ako som už spomenul, na základe výnosov služieb, ktoré poskytujeme v rámci realitného trhu.
Aké sú to služby?
Martin Fodor: Je to naša služba Vovlastnom.sk. V rámci nej nakupujeme nehnuteľnosti pre tých, ktorí ich chcú kúpiť, ale nevedia na to získať okamžité finančné zdroje. Napríklad: rodina býva v dvojizbovom byte, ale potrebujú trojizbový byt. Už ho majú aj vyhliadnutý, potrebujú však predať byt, v ktorom momentálne bývajú a banka im povie, že musia ešte splniť nejaké podmienky alebo si potrebujú dosporiť. V takom okamihu vzniká problém, pretože vyhliadnutý byt im môže ujsť. Vtedy krátkodobo vstúpime do vzťahu s nimi, kde pre nich vyhliadnutú nehnuteľnosť kúpime, oni môžu zároveň predávať svoj starý byt, presťahovať sa, vyriešia si finančný problém a následne nehnuteľnosť odkupujú od nás. Vedia za akých podmienok, na ako dlho, pretože s nami majú vopred dohodnuté podmienky. V tomto prípade až tak nerozhoduje to, či cena danej nehnuteľnosti pôjde v krátkom čase nahor alebo nadol, ale dôležitý je zmluvný vzťah s klientom.
Druhá služba je BrokerWings.com, čo je služba pre realitných maklérov, ktorí majú dostatok informácií z realitného trhu. Akonáhle vidia príležitosť, že sa dá niečo dobre kúpiť, ale treba to napríklad zrekonštruovať a neskôr to môžu so ziskom predať, v tom prípade, ak na to nemajú kapitál, my im ho poskytneme, zobchodujeme tie nehnuteľnosti spolu s nimi. Urobia svoju časť práce, my sa postaráme o finančnú časť, potom predajú nehnuteľnosť a väčšina zisku patrí im. Čiže realitný maklér u nás dokáže zarobiť aj 100 percent zo svojich peňazí ročne. Dobrý maklér s nami dokáže urobiť aj 3-4 takéto obchody.
Petra Fodorová: Na Slovensku sú tisíce realitných maklérov, a tí, ktorí pochopia čo robíme, v tom vidia okamžite príležitosť. Zrazu namiesto provízie dve až percentá, môžu robiť omnoho viac, a to bez toho, aby potrebovali vysoký vlastný kapitál.
Martin Fodor: Ceeland.eu je podobná služba, akú robíme pre realitných maklérov, ale vstupujeme tam do projektov v ich skoršom štádiu. To znamená, že napríklad, ak niekto rieši pozemky, na ktorých by sa dala realizovať trebárs výstavba rodinných domov, no nemá na to financie, tak k nemu vieme do projektu vstúpiť. Môže to byť bežný človek, ktorý má sen o tom, že by chcel postaviť štyri, päť, alebo desať rodinných domov, ale nevie sa dostať k peniazom alebo nepozná procesy. Vtedy k nemu vstupujeme ako finančný partner, ktorý zároveň pozná procesy od A po Z. Koniec koncov, venujeme sa tomu celý náš profesionálny život.
Ako zabezpečujete transparentnosť a bezpečnosť vo vašom investičnom produkte?
Martin Fodor: Každý mesiac pripravujeme reporty a komunikujeme s investormi. Pre našich investorov, keď sa k nám pridajú, sú tri “aha” momenty. Po prvé, keď pochopia, že výnos, ktorý robíme, nesúvisí s vývojom realitného trhu. Druhý aha moment je, keď zistia, že dostanú reálne exkluzívne záložné právo na konkrétnu nehnuteľnosť, ktorá hodnotou prevyšuje ich investíciu. A tretím aha momentom je vyplácanie výnosu každý mesiac. Štandardne podpisujeme zmluvy na dva roky, no investori od nás neodchádzajú, pretože sa u nás cítia bezpečne a zároveň majú dobré výsledky.
Článok vznikol v spolupráci so spoločnosťou BizPartner Group.