Aj keď regulácia hypoték Národnou bankou Slovenska má už takmer tri roky, až dnes začína plošnejšie vplývať na ľudí. V júli 2018 prvýkrát v histórii Slovenska vstúpil do platnosti dlhový strop – čo v praxi znamená, že maximálny objem úverov na človeka je obmedzený najviac na osemnásobok jeho čistého ročného príjmu.
Ešte do konca roka mali banky pomerne voľné ruky v schvaľovaní výnimiek z tohto pravidla. Od januára 2019 však počet výnimiek z dlhového stropu klesol na desať percent, čo súbežne s úrokovou prirážkou pri hypotékach nad 80 percent hodnoty nehnuteľnosti a so začínajúcim rastom úrokov spôsobilo zúženie možností financovať bývanie. Platí to najmä pre mladých ľudí na začiatku kariéry a ľudí samostatne žijúcich vo veľkých mestách. Napríklad v Bratislave ceny nehnuteľnosti prekonali doteraz rekordný rok 2008.
Oplatí sa pri dnešných cenách kupovať byt?
Na Slovensku prakticky neexistujú nájomné byty aj napriek tomu, že obce na ne môžu už roky čerpať úvery od Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB). Ak sa ľudia chcú osamostatniť alebo sa rozchádzajú a potrebujú vlastné bývanie, majú len dve možnosti: komerčný podnájom alebo úver a kúpa vlastného bytu.
Ceny bytov však rekordne rastú: v Bratislave novostavby medziročne zdraželi o 7,5 percenta a ak sa do nárastu premietne aj väčšia priemerná plocha, rast je ešte prudší (14,7 percenta). „Klienti sa logicky pýtajú, či sa oplatí kúpiť drahý byt teraz alebo počkať na pokles cien. V zásade hovorím, že do vlastného bývania možno ísť aj pri rastúcich cenách, ak ide o prvé bývanie alebo rodina potrebuje viac priestoru. Prípadne pre riešenie bývania po rozchode. Hypotéka aj na drahší byt vychádza stále menej ako komerčný prenájom. A čakať na pokles cien môže len ten, ktorá má skutočne veľa času, keďže cenová korekcia môže prísť až o niekoľko rokov,“ hovorí Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.
Možnosti dofinancovania: rozdiel je v cenovej náročnosti
Ak si beriete hypotéku, kľúčové je jej správne nastavenie. „Ideálna a najlacnejšia je dnes hypotéka na 80 percent hodnoty kupovanej nehnuteľnosti bez poistenia od banky a s fixáciou minimálne na päť rokov. Konzervatívnym klientom, ale tiež klientom so slabšou finančnou situáciou či s neistým zamestnaním do budúcnosti odporúčam dlhšiu fixáciu na sedem alebo osem rokov,“ odporúča Marián Búlik.
O tom, ako výrazne bývanie na úver preplatíte, rozhoduje práve dofinancovanie zvyšnej pätiny ceny bytu, na ktorú si nezoberiete hypotéku.
Možnosti ako dofinancovať kúpu bytu:
1. Stavebné sporenie je stále najlacnejšou možnosťou. Ak si plánujete bývanie niekoľko rokov dopredu a potrebných 10 – 20 percent si nasporíte, neplatíte nikomu úrok z pätiny hodnoty bytu.
2. Častejšia je však kombinácia stavebného sporenia s následným úverom. Často je to najvýhodnejšia možnosť zo všetkých variantov dofinancovania. Medziúver môžete získať s úrokom napríklad 4,59 percenta p. a. bez založenia nehnuteľnosti, ak ste hypotéku čerpali v banke spriaznenej so stavebnou sporiteľňou. Inak je úrok zvyčajne výrazne vyšší. Najväčšou výhodou takýchto úverov je jednoznačne ich splatnosť 20 – 30 rokov, vďaka ktorej je ich splátka prijateľne nízka.
3. Rodičia môžu pomôcť mladým ľuďom nielen tým, že ich naučia sporiť, ale aj dočasným založením rodičovskej nehnuteľnosti. Tým mladí získajú stopercentnú hypotéku, ktorá je za bežných okolností už nedostupná. Keď výška zostatku hypotéky po čase klesne, možno toto záložné právo zrušiť. Kedy to je možné, posudzuje vždy banka.
4. Spotrebný úver dnes ľudia využívajú najviac. Zďaleka však nejde o najlepšiu možnosť. Jeho nevýhodou je veľmi krátka splatnosť maximálne osem rokov, čo výrazne zvyšuje splátku. Existujúce úvery, ktoré eviduje NBS, majú veľmi vysoký priemerný úrok osem percent. Dobrou správou však je, že nové úvery (často predschválené zároveň s hypotékou) sú v ponuke už od 2,9 percenta. Avšak len pre klientov s dobrou bonitou – pre ostatných žiadateľov sú ponúkané úroky vyššie. V každom prípade, kvôli vysokej splátke, ktorá enormne zaťažuje rodinný rozpočet, treba spotrebný úver obmedziť len na nevyhnutnú výšku.
5. Mladomanželská pôžička – od júla tohto roka sa po vyše 30 rokoch dočkajú obnovy takzvané mladomanželské pôžičky. O mladomanželskú pôžičku môžu Štátny fond rozvoja bývania požiadať manželia, ktorí majú menej ako 35 rokov a sú zosobášení aspoň jeden rok. „Aj keď získať sa bude dať len 15-tisíc eur, táto suma môže výrazne pomôcť pri dofinancovaní. Mladomanželská pôžička môže pokryť celé dofinancovanie pri kúpe 75-tisícového bytu, alebo zabezpečiť polovicu chýbajúcej sumy pri 150-tisícovom byte,“ vysvetľuje Marián Búlik z OVB.
Podmienky sú veľmi výhodné: splatnosť 15 rokov pri garantovanom úroku jedno percento. Problémom však môže byť rozpočet ŠFRB. Podľa posledných informácií sa jeho rozpočet po zavedení tejto novinky zvýšil len minimálne. Pritom prioritou ŠFRB je financovať rekonštrukcie bytových domov. Ak sa rozpočet nebude zásadne zvyšovať, mladomanželských pôžičiek bude len málo. „Znamená to, že sa treba úvodom júna pozrieť na potrebné doklady k žiadosti a všetko si pripraviť tak, aby ste ju mohli podať hneď v pondelok 1. júla,“ radí Búlik.
Nezabudnite na daňový bonus, ušetrí vám časť úrokov. Pôvodná štátna prémia pre mladých sa od januára 2018 zmenila na takzvaný daňový bonus. Ten umožňuje odpočítať si ročne z daní až polovicu zaplatených úrokov, avšak vo výške maximálne 400 eur. Daňový bonus sa uplatňuje pri daňovom priznaní alebo ročnom zúčtovaní dane u zamestnávateľa. Znamená to, že naň nemusíte myslieť pri vybavovaní úveru, ale až ďalší rok vo februári alebo v marci.