Predstavte si, že vlastníte pozemok zdedený po svojich predkoch. Zistíte však, že okrem vás je tam ešte dvadsať ďalších spolumajiteľov. Parcela síce nie je malá, má 629 štvorcových metrov, ale vám patrí len mizivý podiel: 7/224.
V takejto situácii sa ocitol náš čitateľ. Keďže hneď vedľa spoločného pozemku má aj vlastný, na ktorom stojí jeho chalupa, plánoval cez spoločnú parcelu vybudovať inžinierske siete, vodovod a kanalizáciu. Pôvodne si myslel, že dohodnúť sa so spolumajiteľmi preňho nebude problém. Tým viac, že väčšina z nich sú jeho vzdialení príbuzní. Začal si preto vybavovať ich súhlasy. Ako to už chodí, jeden z oslovených sa „zaťal“ a súhlasiť odmietol. Náš čitateľ sa tým ocitol v patovej situácii. Keďže nechce sa vzdať ani svojich plánov, nezostalo mu iné, len obrátiť sa na právnikov s otázkou, aké sú tu právne riešenia.
Väčšina verzus menšina vlastníkov
Advokátka odporučila v prvom rade preveriť, v akom rozsahu má náš čitateľ súhlas ostatných spoluvlastníkov – či sa mu podarilo nakloniť si ich toľko, aby spoluvlastnili väčšinu pozemku. Podľa Občianskeho zákonníka totiž platí, že pri spoločnej veci majú konať všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.
Čo z toho vyplýva? Pri hospodárení s takouto vecou rozhodujú spoluvlastníci úmerne veľkosti podielov. Avšak v prípade rovnosti hlasov, prípadne ak väčšina dohodu nedosiahne, môže požiadať ktorýkoľvek spoluvlastník o rozhodnutie súdu. Naopak, ak sa väčšina na niečom dohodne a ide pritom o dôležitú zmenu na spoločnej veci, prehlasovaní spoluvlastníci môžu tiež požiadať, aby o celej situácii rozhodol súd.
Pri danom pozemku to znamená, že väčšina spoluvlastníkov sa môže rozhodnúť spísať dohodu o povolení na výstavbu inžinierskych sietí a dojednať podmienky, nie je však vylúčené, že sa menšinoví spoluvlastníci vzoprú. „Neviem posúdiť, či v takom prípade ide o dôležitú zmenu spoločnej veci. Ak áno, prehlasovaní spoluvlastníci sa musia obrátiť na súd, aby rozhodol on,“ vysvetľuje právnička Hedviga Takáčová.
Nový plán ako poistka do budúcna
Právnička však navrhuje aj alternatívne riešenie. Aké? „Zabezpečiť vyhotovenie nového geometrického plánu presne na miesta na pozemku, kadiaľ budú viesť inžinierske siete. Je to dobré aj pre budúcnosť pre to, aby sa na vec nezabudlo a aby sa zabránilo napríklad zbytočným škodám na uvedených sieťach – prekopávkami, prípojkami a podobne,“ argumentuje právnička. Na základe geometrického plánu potom odporúča spísať zmluvu o nájme pozemku, a tú zapísať na správu katastra, pričom sa so spolumajiteľmi dohodnú aj podmienky, najmä tie finančné. „Predpokladám, že pri finančnej náhrade za užívanie pozemku by už so súhlasmi nemal byť žiaden problém,“ uzatvára expertka.