Sceľovanie pozemkov: Čo brzdí proces a ako môžu vlastníci chrániť svoje práva

Odpovedá Miloš Kvasňovský, advokát, KVASŇOVSKÝ & PARTNERS

1. Sceľovanie pôdy

Aké sú najväčšie legislatívne a praktické prekážky, ktoré v súčasnosti brzdia pozemkové úpravy na Slovensku?

Proces sceľovania pozemkov má svoj dlhoročný právny základ vytvorený zákonom o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách. Zároveň je závislý od vykonávacích predpisov, kde kľúčovým z nich je vyhláška ministerstva pôdohospodárstva o určení hodnoty pozemkov a porastov na nich na účely pozemkových úprav. Celú teoretickú konštrukciu dopĺňa ešte metodický pokyn vydaný ministerstvom. Ako problematická nevyznieva procesná časť pozemkových úprav regulujúca priebeh a postupy jednotlivých fáz konania pozemkových úprav.

2. Nesúlad pozemkov

Nakoľko náročné je vyhľadávanie a poskytovanie náhradných pozemkov?

Určitú náročnosť predstavuje určenie náhradného pozemku primeraného nielen z hľadiska výmery, ale aj hodnoty pôvodného pozemku v kombinácii s rešpektovaním pôvodnej výmery. Je to aj napriek tomu, že proces pozemkových úprav pripúšťa v tomto smere určité percentuálne rozpätie pre zmenu hodnoty a aj pre zmenu výmery. V praxi však počas terénnej obhliadky správny orgán príslušný pre oblasť pozemkových úprav často identifikuje evidentné nesúlady so stavom evidovaným v katastri nehnuteľností, nesúlad druhov pozemkov oproti stavu evidovanému v katastri, trvalé porasty na cudzích pozemkoch, trvalú neevidovanú zeleň, ekologické plochy, vetrolamy, biokoridory, močiare a podobne, prípadne aj negatívne prvky, ako napríklad nelegálne skládky odpadu, nelegálne stavby a podobne. To všetko má potom vplyv na plynulosť celého procesu komasácie.

3. Financovanie úprav

Nakoľko sú v procese úprav dôležitým faktorom peniaze?

Finančná náročnosť je neopomenuteľnou súčasťou celého procesu. Nariadené pozemkové úpravy financuje štát. Existuje vládny plán, respektíve úloha vykonať pozemkové úpravy vo všetkých zostávajúcich katastrálnych územiach, a to do roku 2049. Z hľadiska urýchlenia celého procesu bude zásadná možnosť čerpania finančných prostriedkov na tento účel. 

4. Neznámi vlastníci

Aký je postup pri identifikácii a oslovovaní vlastníkov pôdy, ktorých pobyt nie je známy?

Neznámych vlastníkov a vlastníkov, ktorých pobyt nie je známy, zastupuje v procese pozemkových úprav Slovenský pozemkový fond. Vo vzťahu k neznámym vlastníkov má osobitnú databázu, ktorá sa pravidelne aktualizuje. Má sa tak diať dvakrát ročne, pričom aktuálne sú v ňom údaje aktualizované k 1. 1. 2025. Slovenský pozemkový fond na svojej stránke upozorňuje potenciálnych dedičov na možnosť iniciovania dedičského konania k novoobjavenému majetku.

Slovensko dostane z Plánu obnovy takmer 600 miliónov eur. Jeden míľnik sme však nesplnili

5. Práva občanov

Aké sú možnosti účastníka pozemkových úprav, ktorý nesúhlasí s navrhovaným umiestnením alebo výmerou jeho nových pozemkov?

Tabuľkové vymedzenie jednotkovej sadzby pre určenie hodnoty pozemku podľa takzvaných BPEJ (bonitovaných pôdno-ekologických jednotiek) nemusí vždy objektívne odrážať jeho hodnotu. Nové, respektíve náhradné pozemky majú byť svojím druhom, výmerou, bonitou, polohou a hospodárskym stavom primerané pôvodným pozemkom – tak hovorí zákonný predpoklad. Vlastník však môže hodnotu svojho pozemku vnímať subjektívne, prípadne na základe iných kritérií, v dôsledku čoho považuje náhradný pozemok za neprimeraný. Môže vyjadriť svoj nesúhlas alebo námietky vo vzťahu k náhradnému pozemku. Ak sú pozemkové úpravy povolené, podmienkou schválenia rozdeľovacieho plánu vo forme umiestňovacieho a vytyčovacieho plánu projektu pozemkových úprav je súhlas účastníkov, ktorí vlastnia najmenej 2/3 výmery pozemkov, na ktorých sú povolené pozemkové úpravy. Upozorňujem, že za súhlas sa považuje aj to, ak vlastník nepodá námietku alebo jeho námietka je neopodstatnená.