Búrať alebo rekonštruovať: Všetko, čo potrebujete vedieť, keď kupujete starý dom

Český iDnes prináša fakty, riziká a odporúčania, ktoré od majiteľov získal.

Ponuka príde, kupujúci často nemá po ruke architekta alebo stavebného inžiniera. Rozhodnutie o kúpe sa navyše musí zaobísť bez podrobných prieskumov nehnuteľností, na podrobné detailné úvahy nie je čas.

Tu je súpis výhod a nevýhod pri rekonštrukcii starého domu a tiež zoznam záležitostí, ktoré treba vziať do úvahy.

Výhody rekonštrukcie starého domu

• Pôvodný genius loci starého objektu. Predpokladá sa, že ľudia, ktorí kupujú starý dom práve toto vyhľadávajú. Ak sa však dom z väčšej časti zbúra, zostane z tejto výhody len minimum.

• Prípojky a body napojenia domu na kanalizáciu, vodu a elektrinu a možno ich väčšinou využiť alebo jednoducho obnoviť.

• Väčšinou je dom už v zastavanom území, s jasne danou infraštruktúrou, občianskou vybavenosťou, zvyklosťami susedov.

• Prácnosť získania povolenia je všeobecne pri rekonštrukcii rovnaká ako pri novostavbe, výhodou pri rekonštrukcii staršieho objektu je, že nie je zvyčajne potrebné riešiť povolenie na vykonanie prípojok na kanalizáciu, vodovod, plynovod a elektrinu.

Nevýhody rekonštrukcie starého domu

• Je nutné počítať s daným rozmiestnením miestností. Moderné zvyky domácnosti je potrebné prispôsobiť domu, nie naopak.

• Často sa pri rekonštrukcii musia nákladne riešiť problémy s vlhkosťou, trhlinami, premenlivým technickým stavom.

• Nemožno jednoducho robiť úpravy (otvorov v nosných múroch či zateplenia krovu) alebo v presunoch sietí. Všetko so všetkým súvisí a jedna zmena vyvolá niekoľko ďalších.

• Nedá sa teda príliš meniť usporiadanie využitia okolia domu (terasy, pergoly, zmeny v nastavení súkromia).

• Aj napriek dôkladnému prieskumu domu pred projektovaním nového stavu je potrebná väčšia finančná rezerva. Vždy sa totiž objavia neočakávané nálezy a nadväzujúce problémy a počas stavby sa musí improvizovať. Vrátane navýšenia financií.

• Pracnejší a teda drahší je projekt domu, a zložitejší je výber firmy a jej riadneho zazmluvnenia.

• Do nákladov pri zbúraní domu alebo jeho časti je nutné počítať aj s odvozom a uskladnením sutiny na skládke. Cenu nemožno jednoducho paušalizovať, je závislá od vzdialenosti skládky od búraného domu a od ceny za uloženie sutiny.

• Do nákladov je nutné počítať aj s obstaraním povolenia na zbúranie.

Typické problémy starých domov

• Vlhkosť soklového muriva - jeden zo spôsobov riešenia je podrezanie stien a prevedenie hydroizolácie v celej ploche objektu. Ďalšími metódami sú napr. elektroosmóza (systém pre vysúšanie muriva a odvlhčenie objektov založený na elektro-fyzikálnom princípe osmózy. V murive inštalované katódy a anódy vytvárajú umelé elektromagnetické pole, ktoré zabraňuje spätnému vzlínaniu vlhkosti do konštrukcií objektu), injektáž muriva a vyplnenie vodoodpudivým materiálom. Sanačné omietky sú vhodné iba ako doplnková metóda odvedenia vlhkosti z muriva. Predtým je potrebné odstrániť príčinu vzlínaniu vlhkosti.
• Statika - vzhľadom k predpokladaným zmenám (dispozičným, zaťaženiu objektu atď.) je nutné overiť podrobne súčasný stav objektu. Predovšetkým ide o:

1. Založenie objektu: preveriť materiál základu, jeho súdržnosť a hĺbku založenia

2. Zvislé konštrukcie: overiť stabilitu a súdržnosť zvislých konštrukcií

3. Vodorovné konštrukcie: obzvlášť pri drevených stropov je potrebné overiť ich aktuálny stav, skontrolovať záhlavie trámov, zistiť či nie sú napadnuté plesňami alebo škodcami. Pri rekonštrukciách sa menia skladby, umiestnenie priečok - zaťaženie stropov, preto je nutné overiť ich nosnosť.

Aj napriek dôkladnému overeniu technického stavu je stále riziko nepredvídaných problémov a teda aj navýšenie nákladov na rekonštrukciu.

S čím je ďalej nutné počítať:

• Podlahy, dvere, zariaďovacie predmety, koncové prvky - pristupuje sa vo väčšine prípadov k celkovým výmenám. Vo väčšine prípadov sú už značne opotrebované a nevyhovujú dnešným štandardom.

• Omietky - sú často značne nerovné, niekedy zasiahnuté vlhkosťou, plesňami. Preto sa prevažná časť omietok odstraňuje a robia sa nové.

• Inštalácia vody, kanalizácie, elektroinštalácie a kúrenie - vo väčšine prípadov sa pristupuje k celkovým výmenám. Prevedenie nových rozvodov je z dôvodov zmien dispozícií, opotrebenia, technickej zastaranosti.

• Obálka budovy - vo väčšine prípadov sa pristupuje k doplneniu obvodového plášťa o tepelnú izoláciu a k výmene okien a vstupných dverí.

• Strešný plášť - často sa pristupuje k vykonávaniu nového strešného plášťa. Pokiaľ sa jedná o podkrovie, vykonáva sa minimálne s prípravou pre dobudovanie pre obytné podkrovie.

• Koncepcia vykurovania a vetrania objektu - vychádza sa z možností domu a ďalej i z finančných možností kupujúceho. Investície do inteligentných, v horizonte ďalších rokov úspornejších riešení sú pri obstaraní finančne náročnejšie.