Ceny bytov a rodinných domov na Slovensku vystúpili v prvom tohtoročnom kvartáli na takmer osemročné maximum. Národná banka Slovenska (NBS) uviedla, že tempo medziročného rastu bolo najrýchlejšie od roku 2008.
Analytici NBS upozornili, že ceny bytov sa podľa kompozitného indexu na hodnotenie vývoja ceny bývania dostali do rizikového pásma (pre lepšie rozlíšenie kliknite tu).
Z indexu vyplýva, že ceny bytov sa v rizikovom pásme nachádzali naposledy v roku 2007, neskôr sa dostali aj do pásma bubliny, ktorá časom praskla a ceny zamierili nadol.
Ako sa budú v blízkej budúcnosti vyvíjať ceny bytov? Môžeme očakávať vývoj z rokov 2007 a 2008? Môžu sa ceny bytov dostať do pásma bubliny?
Spýtali sme sa odborníkov, prečítajte si ich odpovede.
Matej Krajčovič, analytik spoločnosti Capital Markets: "Rast cien bytov bude ešte v najbližšej dobe pokračovať. Ekonomická situácia na Slovensku a vo svete má ešte stále priestor pre zlepšenie a situácia na pracovnom trhu je priaznivá. Nové pracovné príležitosti ľudí stále motivujú na to aby sa sťahovali do miest, čo môžeme vidieť na väčšom raste cien bytov ako je tomu pri domoch napr. Rast však nepredpokladám taký prudký ako tomu bolo v období pred krízou, keďže veľkú rolu zohráva situácia na bankovom trhu.
Úrokové sadzby sú síce na najnižších úrovniach, ale banky už začali s obozretnejším poskytovaním hypoték. Po nabehnutí na pokrízový rast sa postupné pribúdanie pracovných príležitostí spolu s rastúcimi príjmami domácností stretlo s možnosťou získať úver na bývanie výhodne a obyvatelia si tak mohli dovoliť relatívne lacné bývanie. Táto situácia následne vytlačila ceny nahor. Aktuálne situácia, kedy si obyvatelia v priemere môžu dovoliť menšiu obytnú plochu vzhľadom k príjmom môže znamenať len vyrovnanie síl a teda kedysi lacné bývanie len naberá na cene, nie len nominálne ale aj reálne.
S týmto by mali počítať aj developeri, ktorých záujem o poskytovanie bytov môžeme brať ako známku dobrého výhľadu pre finančný aj pracovný trh. Ceny bývania svoj vrchol určite dosiahnu, či bude porovnateľný s tým posledným z roku 2008 je otázne, ale tak prudký rast ako bol v tom období nepredpokladám aj kvôli zvýšenej disciplíne bankových inštitúcií. Očakával by som však ustálenejší rast cien. Ten je len výsledkom nízkej nezamestnanosti, pričom špekulačné tendencie, ktoré by mohli cenu vystreliť nahor, nemajú také podmienky, ako tomu bolo v období pred krízou.
Richard Koza, investičný poradca: "Súčasný stav na trhu nehnuteľnosti v Česku i na Slovenku sa podľa mnohých realitných maklérov blíži stavu, ktorý panoval v rokoch 2006-2008. Teda ľudia skupujú čo sa dá, často sa zadlžujú a neuvedomujú si, že nízke úrokové sadzby môžu raz skončiť. Možno sme už bližšie ku koncu tejto bubliny a nevyhnutnej korekcie než bodu, kedy začali ceny pred rokmi znovu rásť."
Kamil Boros, analytik X-Trade Brokers: "Z môjho pohľadu je kľúčový ukazovateľ pomer priemerného príjmu k priemernej cene za meter štvorcový. Ten ešte nie je tak vypuklý ako v rokoch 2007-2009. Každopádne, tempo rastu nehnuteľností, ktoré poháňa politika ultra-nízkeho úročenia ECB, je znepokojivé.
Zaujímavé budú čísla za druhý kvartál, kedy už budú v platnosti nové pravidlá NBS. Pokiaľ by sa ani im nepodarilo ochladiť trh s nehnuteľnosťami na bývanie, tak by mala NBS pritvrdiť a ďalej zvyšovať minimálnu spoluúčasť pri hypotékach, pretože pokiaľ bude rast cien nehnuteľností pokračovať takýmto prudkým tempom ešte niekoľko kvartálov, tak to môže dopadnúť zle."
Peter Bukov, hlavný analytik TopForex: "Dopyt po bytoch vo veľkých mestách zostáva aj napriek opatreniam Národnej banky na utlmenie hypotekárneho financovania stále vysoký. Osobne očakávam nárast úrokových sadzieb pri hypotékach kvôli aktuálnej ekonomickej situácii v eurozóne, ako aj ukončeniu programu kvantitatívneho uvoľňovania a možnému zvyšovaniu sadzieb v eurozóne.
Aj keď by všetky tieto faktory mali tlačiť na rast úrokových sadzieb, neočakávam ani po prípadnom zdražení hypoték výrazný prepad cien nehnuteľností. Skôr by sme mohli vidieť spomalenie ich rastu, prípadne cenový útlm o niekoľko málo percent.
V mestách ako Bratislava, kde študujú a pracujú ľudia z celého Slovenska či Nitra, kde výrazne rastie počet pracovných miest, budeme pravdepodobne naďalej svedkami veľkého dopytu po bývaní. Už len tento fakt bude pravdepodobne chrániť ceny nehnuteľností pred nejakým výrazným prepadom."
Jakub Rosa, analytik Across Private Investments: Cenový vývoj nehnuteľností na Slovensku je nezdravý a začína pripomínať vrchol v roku 2008. Odzrkadľuje vyššie príjmy obyvateľstva v dôsledku rastu zamestnanosti, ako aj vyššiu dostupnosť úverov vďaka nízkym úrokovým sadzbám na trhu.
Priemerná cena bývania bude v najbližšom období aj naďalej rásť. Podporí ho najmä pokračujúci vysoký záujem po bývaní v kombinácii so stabilným výhľadom slovenskej ekonomiky.
Z dlhodobejšieho hľadiska by však pri pokračujúcom trende, kedy vo väčšine regiónov nie je rast cien bývania dostatočne kompenzovaný rastom príjmov domácností, mohli rastúce cenové tlaky poľaviť.
K tomu dopomôže aj opatrenie NBS na ochladenie hypotekárneho trhu, prostredníctvom ktorého reagovala na čoraz vyššie zadlžovanie Slovákov. Rast cien nehnuteľností sa týmto zásahom úplne nepodarí zastaviť, avšak prinajmenšom ho spomalí.