Ceny bytov sa zredukujú až na úroveň z konca roku 2020, hovorí pre HN expert na reality

Aké predikcie ste mali na vývoj realitného trhu koncom minulého roka a napĺňajú sa? 

Celý vývoj závisí od rastu úrokovej sadzby na hypotékach, a tým nepriamo aj od boja proti faktorom, ako je inflácia, keďže Európska centrálna banka sa proti nej snaží bojovať práve zvyšovaním základnej úrokovej sadzby. Ak teda bude politika ECB stále rovnaká, tak predpokladáme ďalší rast. S týmto priamoúmerne súvisí aj množstvo dopytu kupujúcich, ktorí sú trošku zaskočení. Žili v čase, keď boli hypotéky pod jedno percento, teraz sa musia na novú situáciu pripraviť. Záujem o kúpu nehnuteľností by tu bol, dopyt stále prevyšuje aktuálnu ponuku, no boríme sa s novými fenoménmi, akými sú napríklad financovanie či spôsob zabezpečenia financovania, keď to nie každému vychádza. Najmä pri drahších nehnuteľnostiach či novostavbách musíte hľadať iné alternatívy, ako sú klasické hypotekárne úvery, alebo musí mať klient vlastné zdroje, aby dokázal znížiť výšku istiny a splniť podmienky sprísneného hypotekárneho posudzovania. 

Predikcia je teda taká, že rast úrokových sadzieb bude tlmiť dopyt a redukciu ceny na obdobie spred roka 2021, keď ceny skokovo rástli o 20 percent počas dvoch rokov za sebou. Pôjde teda o celkové zlacnenie najmä starších secondhandových nehnuteľností. Väčšinou mimo krajských miest či v lokalitách, kde nie je vysoké školstvo či dobrý zamestnávateľ, sa zníženie ceny môže prejaviť vo výške 20 percent, a v krajských mestách by to malo byť do 20 percent.

Podľa najnovších štatistík Národnej banky Slovenska na trhu nastalo ochladenie a ceny začali klesať. Asi sa to však týka skôr starších nehnuteľností a nie novostavieb, kde si developeri stále držia ceny vysoko. Rátali ste s tým?

S poklesom sme počítali od septembra minulého roka. Nebolo úplne zdravé, že ceny nových aj starých bytov boli takmer rovnaké a boli medzi nimi len minimálne rozdiely. Keďže novostavba poskytuje úplne inú kvalitu života či iný komfort, kde sa môžeme baviť o zvukovoizolačných vlastnostiach, nižších energetických nákladoch, svetlotechnických posudzovaniach či bezproblémovom parkovaní. Je tu teda oveľa vyšší komfort ako pri secondhandových bytoch, a keďže ponuka bola veľmi nízka a väčšina klientov potrebovala bývať ihneď, tak nemali inú možnosť, než ísť do staršieho bytu. Mnoho novostavieb ešte nebolo skolaudovaných a predávali sa z papiera. Z toho dôvodu dopyt vyhnal cenu secondhandových nehnuteľností tesne pod úroveň novostavieb, to nepovažujeme za zdravé. Predpokladáme teda, že cenový rozdiel medzi novostavbou a starým bytom by mal byť v rozmedzí 20 až 30 percent, v závislosti od lokality. Napríklad, ak si zoberieme priemernú cenu v Žiline, kde zaplatíte 2 500 až 3 000 eur za štvorcový meter starého bytu, novostavby by mali stáť od troch do 3 600 eur. A toto sú tie intervaly, v ktorých by sme sa mali pohybovať. A, samozrejme, ak klesá cena starších bytov, tak sa doťahujeme do stavu, keď cena novostavby zostane nezmenená, ale secondhandy sú lacnejšie. Toto je teda podľa mňa správny trend, ktorý by mal nastať. Pretože nie každý klient si môže dovoliť bývanie v novostavbe z hľadiska štruktúry príjmu a nie vždy je to preňho aj výhodnejšie. Napríklad v prípade, že chce byt používať krátkodobo a potom ho odpredať, mal by zbytočne vysokú splátku hypotéky, a tým by aj viac preplatil na súčasne vyšších úrokoch. A stále by teda preplatil viac, ako keby si kúpil lacnejší secondhandový byt na kratšie obdobie, ktorý by mohol poslúžiť rovnako.

Niektorí odborníci na realitný trh sa pre HN vyjadrili, že aj napriek nižším cenám bytov „dražobu“ dorovnávajú vysoké splátky hypoték, a tak by záujemcovia s kúpou už nemali čakať. Súhlasíte s tým?

Určite áno. Ak sa na tento scenár pozrieme dlhodobo a vrátime sa napríklad do roku 2006, úroková sadzba bola vtedy na úrovni približne 6,5 percenta, a potom kontinuálne klesala až do roku 2009, no úrokové sadzby stále zostali na úrovni okolo troch percent. Ak by sme vtedy porovnávali zníženú cenu, ktorá vďaka hospodárskej kríze prišla, so splátkou úroku zistíme, že ceny z roku 2020 z hľadiska cash flow, teda toho, koľko klient zaplatil mesačne, ak si zobral byt na hypotéku s úročením pod jedno percento, boli veľmi podobné. Mesačne mal tak porovnateľnú splátku bez ohľadu na to, koľko byt stál, pretože marža sa presunula z bánk a hypotekárnych úrokov do peňaženiek developerov a predávajúcich. Ak teda klient bral byt na hypotéku, stále ho kupoval 1:1 vďaka nižšiemu úročeniu, a to aj pri vyššej cene. Dnes, keď nastáva zlacnenie a kúpna cena klesne o 15 až 20 percent a zo stotisícového bytu sa stane 80-tisícový, treba vyrátať, koľko mi robí 80-tisíc v splátke pri vyššom úrokovom zaťažení. Stále to však teraz vychádza tak, že ak ceny klesnú o viac ako 20 percent, tak obdobie, keď boli peniaze za jedno percento, bolo veľmi výhodné aj napriek rastu ceny, no dnes klient o veľa nepríde. A hlavne si to musí rozmeniť na drobné a pozrieť sa, ako dlho bude napríklad platiť takýto vy...